임대사업(등록,미등록)에 따른 임대소득세 비교

& 공동명의주택 임대소득세 알아보기

Apr 11. 2022

안녕하세요 이승훈 소장입니다. 지난 시간에 임대소득세 관련하여 전반적으로 설명드렸습니다. 오늘은 지난 시간에 언급하지 못한 공동명의의 임대소득세 및 소득세 감면에 대한 얘기를 해볼게요~

임대수입은 어떻게 파악할까요?

임대수입의 범위는 어떤지 살펴보죠. 가장 기본적으로 월세는 포함되겠죠. 당연합니다~ ^ ^

그럼 관리비는 어떨까요? 관리비도 포함됩니다. 하지만 관리비를 받아서 실제로 관리 용도로 지출했다면 수입에 잡히지 않습니다. 관리비 중 임대인의 소득에 해당하는 경우만 임대수입 범위에 들어옵니다. 그리고 지난 시간에 배웠던 보증금에 대한 간주임대료가 포함되죠. 임대수입의 기간은 한 해 전체 동안의 수입입니다. 1월1일부터 12월31일까지~

그리고 지난시간에 얘기했던 주택 수를 산정 기준이 뭐였는지 기억나시나요? 개인별 아니고, 세대별 아니고... 바로 '부부' 합산 기준으로 합니다. 그런데 주택 수 산정은 부부별로 하지만, 실제 세금 계산의 원칙은 각자의 소득에 대해 합니다. 이해되시나요? 총 주택수 기준은 부부를 기준으로 하지만, 막상 세금 계산은 남편, 아내 각각 한다는 점 잊지 마세요~

공동명의일 경우는 어떨까요?

부부 공동명의의 경우 주택은 지분이 큰 사람의 소유로 합니다. 그런데 만약 50:50의 비율이라면.. 아마도 이럴 경우가 더 많겠죠? 이럴 때는 둘 중 누가 할지 선택해서 결정할 수 있습니다. 그럼 남편, 아내 각각 단독명의로 세 준 주택의 소득세를 계산해 본 후 적게 나오는 사람에게 공동명의 주택의 소득세를 부과하면 조금이나마 세금을 줄일 수 있습니다.

그런데 임대소득이 600만원 이상 혹은 기준시가 9억원 초과 주택의 30% 지분 소유권자라면 그 자의 주택수에 포함됩니다. 이는 2020년 개정된 새로운 법입니다. 주택수 산정에 따라 간주임대료 산정이 틀리는 등 주택수가 몇 채인지 중요하니까 이 점도 기억해두세요.

임대소득이 연간 2000만원 이하라면 분리과세(14%), 종합과세(6~45%) 중 선택할 수 있다고 말씀드렸었죠? 그럼 분리과세 적용시 임대주택 등록자와 미등록자의 계산을 비교해보겠습니다.

(다음 표는, '합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법' 중 일부를 발췌하였습니다)

* 주택임대 외 종합소득금액 1200만원

* 필요경비 공제율 60%(미등록 50%), 공제금액 400만원(미등록시 200만원), 감면 75% 가정

표에 대해 설명드릴게요. 수입금액은 1956만원으로 가정합니다. 월 163만원의 월수익을 얻은 거죠.

163만원 x 12개월 = 1956만원 / 필요경비는 주택임대사업을 등록하면 60%가 경감되고, 미등록일 경우 50%만 경감됩니다. 이렇게 필요경비를 차감한 후 남은 금액에서 공제액을 또 빼 줍니다. 이 공제액도 사업자등록자에게 우대됩니다. 등록자는 400만원, 미등록자는 200만원을 각각 차감합니다. 다만 이 공제액은 임대소득 외의 종합소득이 연간 2000만원 이하여야 공제를 받을 수 있습니다. 만약 초과한다면 등록자든 미등록자든 공제금액은 0원이 됩니다.

이렇게 등록 여부에 따라 필요경비율(60%, 50%)과 공제액(400만원, 200만원) 을 빼주면 과세표준이 결정됩니다. 여기에 세율을 곱하면 세액이 나오죠. 우리는 분리과세를 가정했으므로 14%를 곱해주면 각각 53.5만원과 109만원이 나옵니다. 확실히 임대소득세는 주택임대등록자가 유리합니다. 당연하겠죠~~

자 그리고 세액감면율이라는 항목이 나옵니다. 이 역시 등록자에게만 주는 혜택입니다. 미등록자는 이 세액감면율이라는 것이 없습니다. 등록자는 단기임대일 경우 30%, 장기임대를 경우에는 무려 75% 감면을 해줍니다. 이는 1주택자에 대한 감면율이고, 2주택 이상이라면 단기임대시 20%, 장기임대시 50%를 감면해줍니다.