양도소득세 (양도세) 핵심 요약 · 한 방 정리 !!

Apr 14. 2022

안녕하세요. 이승훈 소장입니다. 코로나 확진자가 10만명을 훌쩍 넘었고, 제 주위에서도 꽤 많은 분들이 확진되고 있습니다. 증상이 가볍다고는 해도 누군가는 코로나로 사망하고 있으니, 정말로 조심해야 할 때인듯 합니다~ 항상 건강 잘 챙기세요!!

오늘은 양도소득세에 대한 기본적인 내용을 살펴보겠습니다.

양도 : 자산에 대한 등기, 등록과 관계없이

매도, 교환, 법인에 대한

현물출자 등을 통하여 그 자산을 '유상'으로

사실상 이전하는 것을 말함.

양도 개념에서 중요한 것은 '유상'으로 거래된 것을 뜻한다는 겁니다. 무상으로 소유권이 이전되는 것은 상속이나 증여 등으로 불리게 되죠.

어떤 세금이던 세금액을 구하려면 "과세표준 x 세율" 을 하시면 됩니다.

세율은 법령이기 때문에 고정되어 있는 수치입니다. 물론 법이 바뀔 수는 있지만 법이 바뀌게 되면 공포를 하게 되므로 관심을 기울이면 누구나 알 수 있습니다. 다만 내가 보유한 주택수, 기간, 위치에 따라 어떤 세율을 적용받느냐는 따져야겠죠.

그리고 과세표준, 흔히 줄여서 '과표' 라고 하는데 이것을 구해야 합니다. 과표를 구하는 방법을 아래에서 하나씩 순서대로 진행해보죠~

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

양도세 과표를 구하기 위해서는 얼마나 차익이 났는가, 즉 얼마나 벌었나를 가장 먼저 따져야겠죠.

내가 매도(판 것)한 금액에서 취득당시 가액을 제하고, 취득시 중개수수료, 양도시 중개수수료, 취득세 및 법무사 수수료 등등을 차감하면 순수한 양도차익이 나옵니다.

장기보유특별공제

* 보유기간이 3년 이상이고, 거주기간이 2년이상 3년 미만인 경우 8%를 적용

상기 표를 보시면 '장기보유특별공제'라고 나옵니다. 이는 말 그대로 '장기'간 '보유'하면 '특별'히 '공제'를 해주는 제도입니다. 그런데 2021년부터 거주기간을 별도로 계산하는 방식으로 바뀌었습니다. 이럴거면 이름도 바꿔야 할텐데요. '장기보유거주특별공제' 로요..

어쨌든...

비조정지역 다주택자 및 토지와 건물 등은 매년 2%씩 최대 15년까지 공제를 해줍니다. 그럼 최대공제율은 30%가 되겠죠. 만약 7년6개월을 보유했다면 7년은 넘었고 8년은 안 되므로 7년 x 2% = 14%를 공제해주는 겁니다.

참고로 현행법상 조정지역의 다주택자는 장기보유특별공제가 비적용됩니다.

그리고 1주택자의 경우 보유기간에 따라 연간 4%를 공제해주며 최대 10년입니다. 그래서 보유를 10년 이상하면 최대 40%까지 공제를 받을 수 있습니다. 같은 방식으로 거주 역시 연간 4% 최대 10년으로서 10년 이상 거주하면 40% 공제를 받게 됩니다. 10년 보유, 10년 거주, 1주택자라면 80%의 공제를 받게 되므로 세금이 거의 나오지 않게 됩니다.

1주택의 경우 사실 비과세를 받는데

왜 장기보유특별공제가 필요하나요? 라고 묻는 분도 있던데,

아시겠지만 요즘 아파트 가격이 너무 비쌉니다. 서울의 경우 통계기관에 따라 조금씩 상이하지만 아파트 평균가격이 12억원을 넘었다고 합니다. 1주택자 비과세 범위기 이번에 상향 조정되어 12억원(기존 9억원)으로 바뀌었죠. 그렇다고 해도 비과세 범위를 뛰어넘는 아파트가 많습니다. 이렇게 범위는 뛰어넘는 구간에서는 아무리 1주택자라고 해도 세금이 부과되므로 장기보유특별공제를 받는 것이 중요합니다.

여기까지 이해되셨죠? 다음으로 넘어갑니다!!

양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제

과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제

위에서 양도차익과 장기보유특별공제를 구했습니다. 그럼 양도차익에서 특별공제율만큼 차감합니다. 이것이 양도소득금액입니다. 그런데 양도소득금액이 바로 과표가 되는 것은 아니고 여기서 하나 더 빼줄 것이 있습니다. 그건 바로 기본공제 라는 겁니다. 이건 '인별', '연간' 250만원을 공제해줍니다. 세대별이 아니라 인별이기 때문에 내가 팔 때도 적용받고, 배우자가 팔 때도 또 적용됩니다. 그리고 연간이라고 했기 때문에 올해 팔 때 적용받고, 내년에 팔 때 또 적용받죠. 그럼 올 1월에 아파트를 매도했을 때 기본공제를 적용받았다면, 그 해 9월쯤 다른 주택을 매도할 때는 기본공제를 적용받지 못하냐? 네~ 맞습니다. 적용받지 못합니다. 연간 1번 250만원 공제이기 때문이죠.

이 기본공제라는 것은 여러분이 양도소득세를 신고하기 위해 이것저것 자료도 준비하고, 세무서에 와서 신고하려면 별도로 시간도 내야 하고, 세무서 가려면 교통비도 들고 등등 이런 잡다구리한(?) 비용을 포괄적으로 처리해주는 거라 생각하시면 됩니다.

자 이렇게 기본공제 250만원까지 공제하면 비로소 과세표준이 나오게 됩니다. 과세표준금액을 구했다면 아래 세율에 적용하면 드디어 우리가 납부해야 할 세금이 얼마인지 알게 됩니다.

<기본 세율> - 1주택자 & 비조정대상지역 세율

먼저, 기본세율부터 살펴볼게요. 과표를 구했더니 2억5천만원이 나왔습니다. 그럼 위의 표를 보면 38% 구간이 됩니다. 2억5천만원 x 38% =9500만원. 여기에 오른쪽에 있는 누진공제액을 차감해줍니다. 9500만원 - 1940만원 = 7560만원. 이것이 여러분이 내야 할 양도소득세입니다. 그런데 실무에서는 양도소득금액의 10%를 지방교육세로 부과합니다. 7560만원 x 1.1 = 8316만원 → 이 금액이 여러분이 실제 납부해야 할 실효세율입니다.

자, 위의 기본세율을 적용받으려면 1주택이거나 비조정대상주택이어야 합니다. 즉, 조정대상지역이 다주택자는 주택수에 따라 중과세가 적용됩니다. 그건 조금 후에 다주택자 세율에서 알아볼게요.

이번에는 누진공제액에 대해 파악해보죠. 이게 왜 있는거냐? 간단하게 말씀드리면 계산의 편의를 위해서입니다. 사실 누진공제액을 알지 못해도 세금은 계산할 수 있습니다.

예를 들어보죠. 아까 과표가 2억5천만원이 나왔었죠. 그럼 기본세율을 보니 38% 구간입니다. 단순하게 생각하면 2억5천만원 x 38% = 9500만원 ... 이렇게 세금이 많이 나오나? 2억5천 벌었는데 거의 1억 넘게(지방소득세까지 하면 1억450만원) 가져가네... 라고 생각하실 수도 있죠. 부동산 세금에 초보이신 분들은 실제로 이렇게 많이 계산하고 놀라십니다. 하지만 그런 계산 방식이 아니구요. 양도세는 누진과세 체계로서 양도차익이 클수록 세금도 많이 걷어가는 구조입니다.

2억5천만원의 계산방식은 이러합니다.

(1200만원 x 6%) + (3400만원 x 15%) + (4200만원 x 24%) +

(6200만원 x 35%) + (1억 x 38%) =

72만원 + 510만원 + 1008만원 + 2170만원 + 3800만원 = 7560만원

자! 어때요? 7560만원이 나왔습니다. 어째 낯이 익은 숫자 아닌가요? ^ ^

네~ 우리가 아까 계산한 2억5천만원 x 38% - 1940만원(누진공제) = 7560만원 ... 과 동일하죠.

위에 처럼 구간별로 일일이 구한 다음 더해도 계산을 해낼 수는 있지만 복잡하고 실수할 가능성도 커지겠죠. 그래서 누진공제액을 구해 놓고 납세자들이 편하게 계산할 수 있게 만들어 놓은 것이라고 생각하시면 됩니다.

혹시 위의 수치가 어떻게 나왔는지 모르시는 분도 분명히~ 있을 거라고 보충설명 갈게요. 기본세율 표를 보면 1200만원까지는 6% 적용 구간이니까, (1200만원 x 6%) 는 쉽게 이해가 되실 거구요,

근데 그 다음 왜 뜬끔없이 3400만원이 나오느냐? 그건 15% 세율 구간이 '1200만원 ~ 4600만원' 이기에 이 구간의 가격을 적은 겁니다. 즉 1200만원에서 3400만원을 더해야 4600만원이 되는거죠. 이해 되시나요? 그 다음도 4200만원이라는 숫자는 4600만원 ~ 8800만원의 구간을 말하는 겁니다. 아시겠죠??

<다주택자 등 중과세율>

자, 이번에는 다주택자 세율을 알아봅니다.

조정대상지역에서 2주택의 경우에는 우리가 배운 기본세율에 추가세율 20%가 가산됩니다. 그렇게 해서 26% ~ 65% 라는 무시무시한 수치가 나옵니다. 지방소득세를 감안한 실효세율은 28.6% ~ 71.5% 가 나오는 거죠. 2주택이라는 이유로 10억원을 벌면 거의 7억원을 내라 하니 당연히 보유자 입장에서는 팔 수가 없는 겁니다.

그런데 3주택이 되면 이건 거의 수익을 얻을 수 없는 지경입니다. 기본세율 + 30%를 적용하니까요.

그럼 36% ~ 75% 세율 구간에, 실효세율 39.6% ~ 82.5% 가 나옵니다. 10억 벌어 8억 내면 "헉" 소리가 절로 나겠죠. 양도세 중과세가 유지되는 한 매물잠김이 계속될 것이라고 많은 부동산 전문가들이 말하는 이유가 바로 이겁니다.

이번에는 보유기간별 세율을 확인해보죠.

과세 당국은 1년 미만의 초단기 양도는 실거주가 아닌 투기세력이라는 판단하에 무려 70%의 세율을 적용합니다. 이는 누진과세가 아닌 고정세율입니다. 즉 1000만원 벌든, 1억을 벌든, 10억을 벌든 무조건 70%의 세율이 부과되는 거죠. 그리고 1년 이상 ~ 2년 미만인 경우에는 60% 세율이 적용됩니다. 1년 초단기보다는 조금 더 완화됐지만 여전히 투기세력이라고 인식하는 거죠.