양도소득세 계산구조 및 계산해보기
오늘은 ▲지난 칼럼에서 알아본 양도소득세의 기본 내용 · 과세표준 구하기 · 장기특별공제율 구하기 · 세율 적용하기 등을 실제 예시를 통해 더 깊이 알아보도록 할게요.
양도세의 기초가 부족하신 분은 앞서 링크를 걸어 둔 지난 칼럼을 꼭 보고 오시기 바랍니다. 그럼 시작할게요~ ^ ^
다음 표는 국세청에서 발행한 '주택과 세금' 에서 발췌 및 수정했습니다.
하나씩 살펴보며 양도세 계산법을 이해하고 숙지할게요.
* 다주택자가 조정대상지역 외 지역에 있는
1주택 양도 (보유기간 7년6개월)
양도가액 8억원, 취득가액 3억원, 필요경비 7천만원
양도세를 구하라면 먼저 '매도금액 - 매수금액 - 필요경비' 를 해서 양도차익을 구해야 합니다. 매도는 8억에 했고 매수는 3억에 했으므로 5억에서 필요경비 7000만원이라고 가정했으니 이제 4억3천만원이 양도차익이 됩니다. 이 때, 매수(취득)금액과 매도금액은 모두 실제 거래된 가격이 기준입니다. 그리고 필요경비란 해당 주택에 관련된 경비를 뜻하는데 여기는 다음과 같은 항목이 포함됩니다.
반면, 벽지, 장판, 조명, 형광등, 문고리 등을 교체 하는 것이나 도색, 보일러 수리 및 타일, 변기 공사비 등은 필요경비로 인정받지 못합니다.
이러한 것들은 법에 명시가 되어 있지는 않고 통상적이고 관례적으로 해석되는데 굳이 표현하자면 자본적 지출액에 해당되는 것은 필요경비로 인정받고, 그렇지 않다면 인정받지 못합니다.
그렇다면, 자본적 지출액이 도대체 뭘까요? 사전적 의미는 ...
를 말합니다. 그러니까 필요경비로 인정받기 위한 기준점은 가치 증가가 되었는지를 본다는 겁니다. 생각해보죠. 도배, 장판을 하지 않는다면 제대로 살 수 있을까요? 혹은 조명을 교체하지 않거나 문손잡이가 고장난 상태로 거주한다고 하면 매우 불편할 겁니다. 이런 것들은 당연히 해야 할 것들이지 가치 증가가 된 것이 아닙니다.
반면, 보일러를 새 것으로 교체하거나 샷시를 바꾼 것, 발코니를 확장한 것들은 눈에 띄게 가치가 증가했죠. 그러니 이런 항목들은 경비로 인정됩니다. 그래서 리모델링을 5000만원 비용을 들여서 하면, (예를 들어) 2000만원만 경비를 인정받고 3000만원은 인정을 받지 못하기도 합니다. 필요경비 산입 항목이 있고 불산입 항목도 있기 때문이죠. 그래도 어쨌든 모든 증빙서류(계산서, 영수증 등)를 가지고 있다가 양도세 신고시 제출하면 해당 되는 항목은 공제가 가능하니 잘 보관해두셔야 합니다.
화장실도 전체 수리의 경우 자본적 지출액으로 인정받지만, 앞서 말씀드린 것처럼 변기 등 일부만 수리하면 경비 처리가 안 됩니다. 전체 수리는 가치가 증가했다고 보지만, 변기 수리는 아니라고 보는거죠. 구분의 경계가 모호하긴 한데, 어떤 개념인지는 이해를 하시겠죠??
자~ 다시 양도세 계산으로 돌아와서...
그렇게 "양도가액 - 취득가액 - 필요경비" 를 했더니 양도차익 4억3천만원이 나왔습니다. 여기서 보유 및 거주기간에 따라 공제를 해줍니다. 이것이 흔히 '장특공' 이라 불리는 '장기보유특별공제'입니다.
보유기간 7년6개월을 가정했고, 비록 다주택자이지만 비조정대상지역의 주택을 매도하는 것이기 때문에 연간 2%씩 총 14%(7년 x 2%) 공제가 가능합니다. 4억3천만원 x 14% = 6,020만원
양도차익에서 장특공까지 제하면 양도소득금액이 나옵니다. 그리고 여기서 기본공제 250만원을 빼주면..
드디어 과세표준액이 나오죠. (367,300,000원)
비조정지역 다주택자이므로 일반세율(6%~45%) 적용받고 해당 구간 세율인 40%를 곱한 후에 누진 공제액 2,540만원을 빼주면 121,520,000원이 계산됩니다. 이것이 양도소득세액입니다. 그리고, 실효세율 측면에서는 10%가 가산된다고 했죠. 지방소득세가 양도소득세의 10%만큼 붙어서 나옵니다. 그래서 실제로 납부한 총세금은 133,672,000원이 되는 겁니다~
양도세 계산!!
생각보다 별 거 아니죠~? ^^
참고로, 세금 신고 양식을 올려드릴게요~
그냥 이렇게 생겼구나~ 하고 참고로 보시면 됩니다 ^ ^
오늘도 변함 없이 좋은 하루 보내세요~
