양도소득세 (양도세) 개정내용 파악하기
1세대 1주택 비과세 보유기간 요건 강화
2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산
* 일시적 2주택자 등은 제외
* 21년 1월 1일 이후 양도분부터 적용
→ 예전에는 마지막 주택 (최종1주택)을 언제 매도하던 상관 없이 취득 시점을 기준으로 보유, 거주 기간을 산정했습니다. 즉 2주택이 있는데 하나의 주택을 먼저 팔고 난 후 남은 1주택은 그 다음 날 팔아도 양도 시점에 최종 1주택이므로 비과세가 가능했습니다. 하지만 이제는 불가능하죠.
이제는 모든 주택 처분 후 마지막 주택의 보유, 거주 기산일은 최종 1주택이 된 날로부터 입니다. 엄청나게 중요한 내용이고, 양도세제 변화를 통털어도 이런 제도는 없었기 때문에 잘 숙지하셔야 합니다.
1세대 1주택 장기보유특별공제 거주기간 요건 추가
이미지 내 표 출처 : 택스워치 보유기간 연 8% 공제율을 보유기간 4% + 거주기간 4%로 조정 (최대 80%)
* 21년 1월 1일 이후 양도분부터 적용
→ 보유기간 연간 4% 최대10년(40%) · 거주기간 연간 4% · 최대10년(40%)
양도소득세제상 주택수 계산시 분양권도 주택수에 포함
1세대 1주택자, 다주택자 등 양도소득 세제상 주택 수 계산시 분양권 포함
* 단, 21년 1월 1일 이후 분양권 취득분부터 적용
→ 분양권은 소유권을 받기 이전인 상태로 쉽게 말해 내 것이 아닙니다. 그럼에도 주택수에 포함한다고 합니다. 법률적으로 문제가 있어보이지만 여하튼 현행법은 21년 이후 구입한 분양권도 주택수에 산정됩니다. 다시 말해 (예를 들어) 20년11월5일에 구입한 분양권은 양도세 계산시 주택수에 포함되지 않습니다.
주의할 점은, 취득세 주택수 계산에 있어서 2020년 8월12일 이후 구입한 것은 주택수에 포함되는데 이것과 양도소득세의 기준일이 다르다는 겁니다.
(이해하셨죠?? 뭔가 헷갈리시는 분은 댓글 주시면 답변 드릴게요!!)
양도소득세 1주택자 비과세 금액 상향 조정
이건 워낙 언론에 많이 나와서 다들 아시겠지만, 비과세 요건을 채운 1주택자 양도세를 기존 9억원까지 비과세 해주던 것을 12억원까지 비과세 하는 것으로 바뀌었습니다. 종합부동산세 감면 금액도 기존 9억원이었는데 상향되어 11억이 되었으나 금액은 틀리니 헷갈리지 마시구요!
상가주택 비과세 요건 변경
1가구 1주택인 12억 초과 상가주택 (상가와 주택이 결합된 부동산, 보통 1층 혹은 1~2층이 상가이고, 2~5층 혹은 3~5층은 주택으로 구성)의 경우 지금까지는 주택면적이 상가면적보다 클 경우 전체를 주택으로 보아 비과세를 적용했습니다.
그러나 2022년부터는 주택과 상가 부분이 정확히 분리되어, 비과세를 받는다고 해도 주택분의 가액만큼만 가능합니다. 그러나 12억원 이하의 상가주택은 현행 제도가 그대로 유지됩니다. (12억 이하는 주택이 더 클 경우 여전히 상가주택 전체를 주택으로 봄)
주택 부수토지 축소
2022년부터는 비과세 해주는 주택의 부수토지도 5배에서 3배로 축소됩니다. 현 정부에서 세법은 바뀌었다하면 전부 강화되는군요. 도시지역은 주거, 상업, 공업, 녹지지역으로 구분됩니다. 20대 중반 공인중개사 공부할 때가 생각나네요. 공법에서 주상공녹, 주상공녹.. 이러면서 외웠거든요~ ^ ^
어쨌든..
이 중 녹지지역은 그대로 5배이고 나머지 주거지, 상업지, 공업지역은 3배로 축소됩니다. 예를 들면, 주택의 면적이 100평이고 주택의 부수토지가 400평이라면 지금까지는 전부 비과세 되었지만, 앞으로는 3배까지만(300평) 비과세고, 남은 100평은 비사업용 토지가 되어 과세도 억울하고 10% 추가세율까지 내야 합니다. 서울은 드물지만 지방의 단독주택의 경우에는 이런 사례가 꽤 나올 것 같네요.
오늘은 변화된 양도세에 대해서 살펴봤습니다. 세금이 참 어렵게 느껴지시죠? 근데 그건 저도 인정합니다~ ^ ^ 차라리 부동산투자로 돈을 벌라고 하면 그건 하다보면 조금씩 노하우가 생긴다고 말씀드리고 싶어요. 그런데 부동산 세금은 정말 본업이 아닌 이상 너무 헷갈리고 다양한 케이스가 많아서 계속 잊어버립니다. 현직 세무사님들도 거의 대부분 그런 말씀을 하시니 부동산 세금을 잘 모르겠다고 좌절하실 필요가 없다고 말씀드려야겠군요~ ^ ^ 깊이 들어가면 더욱 케바케가 많아지며 복잡한데, 그런 건 굳이 여러분이 알 필요가 없어요. 기본적인 개념만 잡아놓고 여러분이 실제 적용되는 상황이 닥쳤을 때, 그 때 가서 상세하게 더 알아보면 됩니다.
오늘은 여기까지 할게요. 좋은 하루 되세요~ ^ ^
