세대1주택 고가주택의 양도차익 계산
안녕하세요. 이승훈 소장입니다~^ ^
우리나라는 1세대 1주택에 대해 세금을 부과하지 않습니다.
비과세가 되는 거죠. 하지만 그럼에도 세금을 내는 경우가 있죠.
바로 고가주택을 매도할 경우입니다.
아무리 1주택이라도 10억에 취득한 것이 50억원이 되었는대도
세금을 내지 않으면 이건 뭔가 쫌~~~ ^ ^
그래서 고가주택의 기준을 정하고 그 이상에 매도할 경우에는 안분 계산 후 세금을 부과합니다.
오늘은 이 부분을 자세히 알아보겠습니다~~
고가주택의 기준은 얼마 전까지만 해도 9억원이었다가 최근에 12억으로 상향 조정되었습니다.
이 뜻은 12억원을 초과해서 주택을 매도할 경우 세금을 납부하셔야 한다는 뜻입니다.
다만 10억원에 샀다가 13억원에 매도하면 12억원 초과분인 1억이 과표가 되어
세금계산을 하는 것은 아닙니다.
계산법이 따로 있어요. 이것을 알면 간단하게 계산하실 수 있습니다.
(고가주택 세금계산용) 양도차익 = 실제 양도차익 x (양도가액-12억원)
양도가액
공식은 위와 같은데요.
세금을 구하기 위해서는 양도차익을 먼저 알아야 합니다.
여기에 장기보유특별공제, 기본공제 등등 한 후 과세표준을 구하고
세율을 곱하면 납부세액을 구할 수 있습니다.
그러니 우린 가장 먼저 고가주택 매매시의 양도차익을 먼저 알아야 합니다.
예를 들어서 설명드릴게요.
6억원에 구입한 주택을 2배가 넘게 올라서 13억원에 팔았습니다. (가정이지만 기분 좋네요~^ ^)
이 때 13억 초과분인 1억원이 과표가 아니라.... 위에 식대로 계산하여,
7억 x (13억-12억) / 13억 = 5,384만원
이 되는 겁니다. (고가주택 세금계산용) 양도차익은 1억이 아니라 훨씬 줄어들게 되죠.
만약 살제양도차익이 더 크다면 (고가주택 세금계산용) 양도차익 역시 더 커집니다.
하지만 엄청 커지진 않아요.
취득가액이 3억원 (양도가 13억)이었다면 어떻게 계산될까요?
10억 x (13억-12억) / 13억 = 7,692만원
반대로 10억원에 구입해서 13억원에 매도했다면 (고가주택 세금계산용) 양도차익은 작아집니다.
3억 x (13억-12억) / 13억 = 2,307만원
이렇듯 실제양도차익이 클수록 비례해서 (고가주택 세금계산용) 양도차익은 높아지지만
엄청나게 커지는 것은 아닙니다.
이번에는 양도가액을 높여볼게요.
6억원에 취득한 주택을 20억원쯤에 팔아볼게요. (3배 올랐다. 와~~ ^ ^)
14억 x (20억 - 12억) / 20억 = 5억6천만원
역시 12억 초과분인 8억원이 (고가주택 세금계산용) 양도차익이 아니라
공식대로 안분하여 계산해보니 5억6천만원이 되었습니다.
아주 간단하죠. 한 번만 더 연습해볼게요.
이번에는 11억원에 취득해서 20억원에 매도했다고 가정해보죠.
9억 x (20억 - 12억) / 20억 = 3억6천만원
어때요? 아주 쉽죠?
자, 이렇게 (고가주택 세금계산용) 양도차익이 나오면 기존에 배웠던
양도세 구하는 방식에 따라 세금을 구하면 됩니다.
한 번 계산해볼까요. 바로 위에 것을 기준으로 계산합니다.
(9억 취득, 20억 매도, 5년 보유, 2년 거주, 1세대1주택,
단 9억 취득가에 취득금액 및 필요경비 모두 포함되었다고 가정)
세금 포함 9억에 매입한 집을 20억원에 매도했지만 비과세 받고,
장기보유특별공제를 받으니 최종세금은 약 8500만원 수준입니다. 비과세 받을만 하죠? ^ ^
오늘은 1세대1주택 고가주택 비과세 및 양도세 계산에 대해 알아봤습니다.
좋은 하루 되세요~~~
