재개발 · 재건축의 입주권, 분양권 (취득세 편)

안녕하세요. 이승훈 소장입니다~ 오늘은 많이 어려워하시는 재건축 밎 재개발 관련 취득세를 다뤄보겠습니다.

먼저 하나의 표를 보고 이해를 하면서 시작해보죠.

상기 표는 원조합원, 승계조합원, 일반분양자 별로 취득세 및 양도세 적용이 다른 점을 열거한 표입니다. '기본적으로 위 내용을 이해해야' 그 다음 역시 수월하게 이해할 수 있습니다.

먼저 개념부터 살피죠. 일반분양자와 조합원의 차이는 뭘까요? 일반분양자는 청약을 통해 아파트를 받을 수 있는 권리를 가진 사람입니다. 반면 조합원은 재개발, 재건축 정비구역의 소유주로서 구축빌라 혹은 구축아파트가 허물어지고 청산금 정산 후 새아파트를 받는 사람을 말합니다. 조합원이면 조합원이지 도대체 '원조합원'과 '승계조합원'은 또 뭘까요? 이는 관리처분인가*를 기준으로 그 이후에 조합원 자격을 갖춘 사람은 승계조합원이고, 그 이전부터 조합원인 사람은 원조합원이 됩니다.

* 참고 : 재개발, 재건축은 "정비구역 지정 - 추진위원회 설립 - 조합설립 인가 - 사업시행 인가 - 관리처분 인가의 과정을 거칩니다.

원조합원의 건물의 취득 시기는 완공일이 됩니다. 기존 건물은 철거되었고, 새로운 건물이 완공되었으므로 당연히 완공일이 취득시기가 되겠지요. 다만 토지는 철거되는 등의 변화가 없으므로 내가 최초에 토지를 취득했던 날이 취득 시기가 됩니다.

재개발, 재건축 과정에서도 토지는 '조합'이라는 법인체에 신탁을 통해 소유권을 맡겼다가 되찾아오는 형태이므로 새롭게 취득한 것이 아닙니다. 그러므로 토지는 최초취득일이 기준, 건물은 새롭게 완공된 날을 기준으로 하지요. (원조합원에 대한 설명)

승계조합원의 경우에도 건물은 동일하게 완공되는 시점에 새롭게 취득한 것으로 봅니다. 그러나 토지의 취득시기는 달라서 승계취득일이 토지의 취득일이 됩니다. 당연히 기존 조합원으로부터 나(매수자)에게 소유권이 이전할 날에 새롭게 토지를 취득한 것이 되기 때문입니다.

반면, 일반분양자는 청약을 통해 당첨이 되었다고해도 잔금 완납 전까지는 내 소유가 아닙니다. 온전히 분양대금을 완납해야 비로소 소유권을 가져올 수 있습니다. 그러므로 일반분양자의 취득의 기준일은 잔금을 지급한 날이 됩니다.

취득세 계산시 취득가액은 원조합원의 경우 나에게 소모된 공사비에요. 총 500억원이 들어간 아파트 현장에서 33평형 500세대 아파트였다면, 1세대당 취득가액은 1억원이 되는 것입니다. (500억원 / 500세대) 이렇게 총 공사원가를 지분별로 나눈 금액에 해당하는 만큼이 취득가액이 됩니다. 이는 승계조합원도 동일합니다. (토지의 취득시기는 원조합원은 최초취득일, 승계조합원은 승계취득일)

다만 일반분양자는 토지와 건축물을 이번에 모두 취득하는 것이므로 분양가액이 취득가액이 됩니다.

양도세까지 모두 설명하려고 했는데, 내용이 좀 어려운 듯 하니 오늘은 여기까지 하고 내일 위 표를 가지고 양도세에 대해서 추가 설명할게요~

부동산 세금이 너무 어렵죠? 저도 돌아서면 잊어버리고, 또 공부하면 잠깐 기억났다가 다시 잊어버리고 그런답니다~ ^ ^ 그렇게 계속 하다보면 어느 정도 감이 잡혀나가요. 여러분도 포기하지 마시고 홧팅하세요~ ^ ^