재개발 · 재건축 / 입주권과 분양권의 양도시기
안녕하세요. 이승훈 소장입니다. 오늘은 지난 번에 이어서 재개발, 재건축 사업에서의 취득일과 취득시기를 알아볼겁니다. 지난 칼럼에서 취득세에 대해서 다뤘기 때문에, 오늘은 양도세에 대한 내용을 설명합니다.
이번에는 양도세를 살펴볼게요.
다른 부분은 위의 표를 보고 이해가 어렵지 않을테니 읽어보시고, 보유기간 판정 부분을 보겠습니다. 양도세는 보유기간에 따라 장기보유특별공제도 해주고, 비과세도 판별하고, 세율도 바뀌는 등 취득시기가 언제인지 아는 것은 매우 중요합니다.
먼저 '원조합원'의 경우 예전에 주택을 구입했던 최초 취득시점을 기준으로 하며, 중간에 주택이 헐리고 나대지 상태가 된다고 해도 그 기간 모두 보유기간에 포함해줍니다. 위의 표에서는 '구주택 보유 기간 + 공사 기간 + 새 주택 보유 기간' 으로 표시하였습니다.
'승계조합원'의 경우에는 관리처분인가 이후에 조합원이 된 사람입니다. 관리처분인가를 받았다는 것은 법률적으로는 더 이상 주택이 아닌 입주권, 즉 권리에 해당합니다. (관리처분인가를 받은 후에 이주하고 철거를 하게 됩니다. 철거를 하면 더 이상 주택이 아니죠!!) 엄밀히 말해 주택이 아니라는 거죠. 그러므로 승계조합원의 경우에는 건물의 완공일을 취득일로 보아, 보유기간도 완공일 이후 기간만 인정됩니다. 관리처분인가 이후에도 입주까지 최소 3~4년 정도의 시간이 소요되고, 그 기간동안 계약금, 중도금 등을 납부하지만 그 시기 동안은 보유기간으로 인정받지 못하다는 겁니다.
이는 일반분양자도 마찬가지입니다. 역시 건물이 완공되기 전에 계약금, 중도금 등 큰 돈을 납부하고 있지만 그 기간동안은 보유기간으로 인정받지 못합니다.
다만 일반분양자와 승계조합원과 다른 점은 승계조합원의 경우 건물완공일부터 바로 보유기간 산정이 되나 일반분양자는 정확하게 건물이 완공된 후 잔금을 지급한 날(=모든 분양대금을 납부한 날)부터 양도세 보유기간의 시작일이 됩니다.
내용이 좀 어렵지만 이해는 되시죠? 혹시 이해가 안 되는 부분이 있다면 제 설명이 부족한 거에요.. ㅠㅠ 그런 분들은 댓글 주시면 더 자세히 답변 올리도록 하겠습니다~ 오늘도 좋은 하루되시고 다들 힘내세요~ ^ ^ 다음 시간에는 재개발, 재건축 관련하여 취득세와 양도세에 대해서 알아보겠습니다.
