재개발, 재건축의 공급은 꼭 필요한 걸까?
현재 문재인 정부는 재개발·재건축에 대해 강력한 제재를 가함으로써 공급이 되지 못하게 하였습니다. 물론 최근 몇 년간 가격이 급등함에 따라 재개발·재건축에 대해 완화를 해주면 가격이 더 치솟을 가능성을 염두에 두고 조치를 취한 것이므로 명분상으로 이해는 됩니다. 하지만 이로 인해 (특히) 서울의 공급이 부족하게 되어 장기적으로 가격상승 압력이 더 강해졌다는 점을 우리는 인식해야 합니다.
즉, 재개발·재건축을 풀어주어 단기적으로 가격이 상승한다해도 꾸준한 공급이 계속된다는 인식을 심어줌으로써 장기적으로 가격 안정을 취하는 정책을 폈어야 했습니다. 하지만 우리나라 대통령은 5년 단임제로 해당 기간 동안의 단기성과에 치중하는 경향을 보일 수밖에 없습니다. 이러니 장기적 안목으로 국정 운영을 기대하기가 어렵고 당장 눈에 띄는 결과가 나오는 것에 집중하게 되다보니 향후 가격이 폭등하더라도 현재 집값의 일시적 안정을 선호하게 되는 겁니다.
현 정부는 집값을 잡기 위해서 수요를 억제하는 전략을 취했으나 결과적으로 실패했습니다. 나중에 공급 부족을 인정하고 공급정책을 내놨지만 너무 늦기도 했고 급박한 상황에서 대책을 내놓다보니 현실성이 떨어지는 것이 많았습니다. 그런데 안타깝게도 이런 상황에서조차 끝까지 민간 재개발·재건축에 대해서는 완화를 하지 않았습니다. 문제는 우리나라가 88년 올림픽 이후 급격하게 서울로의 이동이 많아지며 인구가 늘어났고 이에 맞춰 주택 공급도 대거 늘어났었다는 점입니다. 이런 주택은 현 시점 이미 30년이 넘었거나 곧 도래하기에 재개발·재건축을 늦추게 되면 향후 멸실하고 새롭게 지어야 할 누적주택이 감당할 수 없을 만큼 쌓일 수 있다는거죠.
서울은 대략 연간 5만호의 주택이 필요하다고 합니다. 서울 근교에 여러가지 택지개발지구를 만들어 인구를 분산하고 있지만 그것만으로는 부족합니다. 서울에 직접 공급을 해줘야 한다는 뜻인데 나대지가 없는 서울은 재개발·재건축을 통한 신규공급이 필수적입니다. 그런데 5만호의 주택을 공급하려면 5만호를 멸실한다고 되는 문제가 아닙니다. 여유있게 잡아도 신규 주택은 멸실 주택수의 1.4배 정도로 늘어납니다. 즉 10,000호를 멸실해야 신규로 14,000호가 공급되고 결국 순증은 4,000호에 불과하다는거죠. 이런식으로 계산할 때, 1만호를 경기권에서 제공한다고 가정하고 최소한 4만호의 공급이 필요하다고 하면 10만호 정도가 멸실되어야 순증 4만호가 가능하다는 결론에 도달합니다. 물론 지금까지는 멸실 주택의 1.4배 보다는 많았습니다만 저층아파트가 거의 다 사라진 지금은 1.4배가 현실적이고 이 수치가 점점 낮아질 것은 자명하기에 미리 대책을 준비해야 합니다.
이렇게 공급이 가뜩이나 부족한 서울에서 투기꾼을 잡는다는 명목으로 재개발·재건축을 규제하는 것은 근시안적인 대책입니다. 최소한 연간 7~8만호를 멸실해야 하는데, 이를 불과 2년만 규제로 인해 강제적으로 못한다고 해보죠. 그럼 이듬해 정상적인 공급이 되려면 약 20만호 이상을 한꺼번에 멸실해야 합니다. 그런데 이렇게 멸실이 되면 전세난이 가중되고 연쇄작용이 생겨 2년간 강제로 규제한 집값이 한꺼번에 튀어오르게 되어 오히려 매년 상승한 가격 이상의 폭발력을 가지게 될 가능성이 큽니다.
결국 재개발·재건축을 규제하는 정책은 어떠한 긍정적 효과도 없이 부작용만 양산하게 되죠. 그럼에도 현 정부는 임기 말에 정책을 수정하지는 않을 겁니다. 본인들의 잘못을 스스로 인정하는 꼴이 되니까요. 하지만 잘못된 정책이었다는 점은 내부적으로 인정하고 있다고 봅니다. 현 부동산 시장의 결과를 보면 인정하지 않을 수가 없죠.
그래서 이번 대선 양당 후보는 모두 부동산 정책에 있어서 공급 확대와 재개발·재건축 완화에 모든 초점을 맞췄습니다. 더불어민주당 이재명 후보는 같은 당임에도 부동산 정책에 있어서만큼은 현 정부를 비판하고 다른 길을 걸었죠.
대선 결과로 윤석열 후보가 당선이 되었고 부동산 공약을 살펴보면 재개발·재건축 완화가 중심입니다. 이는 우리나라 부동산의 장기적 안정화를 위해서 대단히 다행이고 중요한 부분입니다. 당장은 규제를 해야 가격이 잡힐 것 같지만 실상은 정반대입니다. 매년 꾸준한 공급만이 오히려 집값을 안정화시키는 열쇠이며, 특히 서울의 경우 이 방법 외에는 사실상 다른 방법이 전혀 없습니다.
우리나라는 공공임대 주택의 비중이 7~8%에 지나지 않습니다. 그리고 우리는 어딘가에서 몸을 편히 쉬며 살아야 합니다. 가격이 비싸니까 살 사람이 없다고요? 쌀값이 비싸다고 밥 안 드실 겁니까? 의식주 같은 필수재는 비싸도 살 수 밖에 없습니다. 말 그대로 '필수'재니까요. 여러분이 만약 서울이 집을 살 돈이 없다면 어딘가 여러분 금액에 맞는 집을 구입하겠죠. 그 가격대의 집값이 올라갑니다. 그럼 그 수준보다 조금 더상급지였던 지역의 가격이 갭을 벌리며 올라가죠. 더 상급지인데 동일한 가격으로 취급받기는 싫으니까요. 그런 식으로 한 곳이 상승하면 전체가 다 상승합니다. 반대로 강남 같은 최상급지는 돈 많은 사람이 무척 많습니다. 우리가 볼 때 비싼 가격도 마음에 들면 그냥 사죠. 그래서 가격이 상승하면 그보다 낮은 하급지들이 차례대로 갭메우기 혹은 키맞추기를 하면서 가격이 상승합니다. 결국 어느 한 쪽만 움직여도 시차를 두고 전반적인 가격 상승을 막기는 힘듭니다.
만약 심리가 완전히 꺾여 아무도 집을 안 사면 어떻게 될까요? 집값이 떨어진다고 “착각” 하는 분들이 있는데 그렇지 않습니다. 단기적으로는 가격이 하락하고 급매가 나올 수 있습니다. 하지만 아무도 집을 안 산다면 그들은 전세(혹은 월세)로 거주할 공간을 마련해야 하고, 집값은 하향안정화 상태이니 공급자들이 신규공급을 하지 않는 상황이 됩니다. 신규공급이 없다는 것은 매매물량은 물론, 전세물량도 부족함을 뜻합니다. 이런 상황에서 전세수요는 늘어나게 되면 필연적으로 전세가격이 상승하게 되죠. 그렇게 전세가격이 상승하면 결국 매매가를 밀어올리는 상황이 오게 됩니다. 그래서 장기적으로 집값이 떨어질 수가 없는 겁니다.
그럼 도대체 집값은 언제 잡히느냐? ‘사람들이 원하는 양질의 주택이 수요보다 더 많이 공급이 될 때’ 가 집값의 하향안정화 시점입니다. 이는 지역적으로 일부 나타날 수 있습니다. 이미 나타난 지역도 있고요. 하지만 서울, 수도권 및 몇몇 대도시는 아직 멀었습니다. 그러니 정부는 꾸준한 공급을 통해 장기적으로 집값을 안정화시키는 방향성을 잃지 말고 꾸준하게 시행해야 합니다. 하지만 투기꾼들이 돈 버는 것을 보면 이를 부득부득 가는 국민들이 많기 때문에 정부는 이들의 눈치를 보느라 얼마 못 가 규제를 하면서 또 다시 공급부족을 만들어버리는 악순환이 계속되는 것이 우리나라의 현실입니다.
해결책은 이러한 과정에서 불가피하게 일부 사람들이 불로소득을 얻든 말든 그냥 놔둬야 합니다.
하지만 벌써 이 문장에 거부감을 크게 가지는 사람들이 많을 겁니다. 그럼에도 우리에겐 집값안정화라는 더 크고 중요한 문제를 해결해야 하기에 이 과도기를 거쳐야 합니다. 하지만 감히 조심스럽게 전망을 해보자면 어려울 겁니다. 가지지 못한 자는 가진 자의 그것을 인정하기 무척 어렵거든요. 그렇기에 부동산은 공급부족을 꾸준히 겪으며 상당기간 장기우상향의 길을 걸어갈 것으로 판단합니다.
이 글을 보시는 당신이 부자되는 그 날까지...
이 승 훈 소장
