재개발, 재건축의 조합원, 일반분양자의 취득세
안녕하세요. 이승훈 소장입니다~ ^^
오늘(3/14 (월))은 비가 많이 오는군요. 평소에는 비가 그다지 반갑지 않았는데, 이번 비는 산불 진화에 큰 도움이 될 것 같아서 정말 다행입니다.
아래 지난 칼럼에서 재개발, 재건축의 취득시기에 대해 알아봤구요~
이번에는 취득세에 대해 알아봅니다.
재건축으로 완공된 아파트에 대한 조합원의 취득세는 건물 부분에만 발생합니다.
왜냐하면 각 조합원의 토지는 조합이라는 법인에 잠깐 소유권을 맡겼다가 되찾는 개념이지 실제로 소유권 이전이 발생한 것이 아니기 때문이죠.
하지만 신축된 건물은 온전히 새로운 물건을 취득한 것이므로 세금이 부과됩니다.
원조합원과 다르게 승계조합원의 경우 정비사업 진행 중에 토지를 기존조합원(원조합원)으로부터 매수한 거죠.
그러니까 그 때 취득 관련 세금을 납부하는 거에요.
완공된 아파트는 신축된 것으로서 유상취득(일반적인 매매)이 아닌 원시취득으로서 취득세는 2.8%가 부과됩니다. 여기에 농특세(농어촌특별세) 0.2%, 교육세 0.16%까지 합하여 총 3.16%가 기본적인 세금입니다.
이 때, 국민평형이라 불리는 전용 85m2 이하의 경우 농특세가 부과되지 않으므로 2.96% 세금이 부과되겠죠.
(농특세는 주택관련 세금에서는, 전용 85m2 이상일 경우에만 부과되는 세금입니다.)
알아두셔야 할 것은, 현행 세법상 조정대상지역에서 2주택 구입시에 8% 중과 취득세, 3주택 구입시에 12% 중과 취득세가 부과됩니다.
그런데 이건 유상취득에 대해서만 적용하므로 지금처럼 재건축 등에 의한 완공된 신축 주택에 대해서는 중과세 적용이 없습니다.
이번에는 일반분양자의 취득세도 알아보죠.
일반분양자는 조합원과 다르게 부동산을 보유하고 있는 것이 아니라 분양받을 수 있는 '권리' 만 있는 상황입니다. 그러므로 잔금을 치루기 전까지는 어떠한 세금도 부담하지 않습니다. 다만, 건물이 완공되고 잔금을 치룰 때에 분양가격을 기준으로 과세가 됩니다.
일반분양자는 유상으로 취득한 형태이므로 중과세가 적용되며, 주택수에 따라 1~12% 구간에서 과세가 됩니다.
그리고 분양권 자체를 프리미엄을 주고 승계 취득한 사람은 당연히 프리미엄을 포함한 금액을 기준으로 취득세가 부과됩니다.
오늘은 재개발, 재건축의 원조합원, 승계조합원, 일반분양자의 취득세에 대해 알아보았습니다.
다음에는 같은 내용의 양도세에 대해 알아보겠습니다~
