증여받은 집 팔면 (매도하면) 세금 폭탄이에요!!
안녕하세요. 이승훈 소장입니다~ 오늘 내용은 단순하고 간단하지만 매우 중요한 것을 다뤄보려고 합니다. 짧으니까 집중력 있게 봐주세요~ ^ ^
배우자 등에 대한 양도소득 필요경비 계산 특례 (소득세법 97조2. 1항)
제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) ① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다. <개정 2017. 12. 19.>
(소득세법)
역시 별 거 아닌 내용인데, 법조문으로 보면 어려우니까~
설명 들어갑니다~ ^ ^
거주자가 양도일 기준 직전 5년 이내 배우자 또는 직계존비속(부모님, 조부모님, 자녀, 손자 등등)으로부터 증여받은 주택 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리(예: 분양권 등)의 양도차익을 계산할 때
취득가액 계산은 '증여를 받은 가액'이 취득가액이 되는 것이 아니라 증여자였던 배우자 혹은 가족의 취득당시 취득금액으로 하는 것입니다.
예를 들어, 2016년에 남편이 5억에 매입한 집을 2019년도에 아내에게 8억에 증여했다고 해보죠. 그리고 아내는 2022년에 이 주택을 10억에 매도했다면..
취득가 : 8억, 매도가 : 10억, 양도차익 : 2억 ...... 이 아니라,
취득가 : 5억, 매도가 : 10억, 양도차익 : 5억 ...... 이 된다는 의미입니다.
왜냐하면, 증여한 가액을 취득가액으로 인정하면 양도차익이 커질 때 중간에 증여를 함으로써 양도세를 줄일 수 있는 편법이 가능하기 때문입니다. 그래서 가족으로부터 증여를 받으면 '5년 동안은 팔 수가 없구나' 라고 생각하시면 됩니다.
그,런,데..
어쨌든 위와 같은 내용을 모르고 증여를 한 후 5년 이내에 팔았습니다. 혹은 위 내용을 알았지만 증여받은 지 5년이 안 지난 상황에서 돈이 필요해 팔게 되었습니다. 이럴 경우 미리 낸 증여세는 어떻게 처리가 될까요? 어차피 양도세나 증여세나 모두 국가에 내는 세금이니까 납부할 세금에서 차감해 줄까요?
예를 들어보죠.
아까처럼 5억에 산 주택을 8억에 증여했습니다. 이 때 증여세가 3000만원이 나왔습니다. (배우자는 6억까지 공제해주고 남은 금액에서 1억까지는 10%, 1억~5억 구간은 20%입니다. 증여세는 나중에 별도로 올릴 거에요~ ^ ^)
그런데 증여 받은지 3년만에 매도하게 되어서 양도차익이 2억인 줄 알았는데 5억이 되어버렸고, 이 때 양도소득세가 필요경비 등등 빼고 4억원이 과표가 되었다고 가정하고 아래 표를 보고 세금을 계산하면..
양도세율표4억원 x 40% - 2540만원 = 1억3460만원 ... 여기에 지방소득세(10%)1346만원... 합산하여 약 1억4800만원의 세금이 부과됩니다. 그런데 그 전에 안 내도 될 증여세 조로 3000만원 냈으니 1억1800만원만 내도 되냐 이겁니다. 어떨 것 같으세요?
당연히 안 됩니다~ ^ ^ 대신 필요경비로 사용할 수는 있습니다. 아까 5억원 양도차익이었는데 필요경비 1억으로 가정했었죠. 여기에 증여세액 3000만원을 포함하여 필요경비가 1억3천만원이 되는 겁니다. 그럼 과표는 5억-1억3천만원 = 3억7천만원.
위 표를 보고 양도세를 계산하면, 3억7천만원 x 40% - 2540만원 = 1억2260만원 ... 여기에 지방소득세(10%) 1226만원... 합산하여 약 1억3486만원의 세금이 부과됩니다. 비교하면 1314만원이 줄어들었습니다. 하지만 기존에 냈던 세금 3000만원을 모두 인정받은 것은 아니죠.
이해가 잘 되셨죠? 그러니까 증여를 할 때 향후 5년 동안은 확실히 매도할 계획이 없어야 합니다.
그리고 이 조항은 양도 시점에 혼인관계가 소멸된 경우에도 적용이 됩니다. 즉, 위 사례에서 2019년에 증여를 받고, 2020년에 이혼을 하고, 2022년에 양도를 한다고 해도 역시 2016년에 구입한 금액으로 취득가액을 산정한다는 겁니다.
그러나 배우자가 사망한 경우에는 적용하지 않습니다. 이건 법에서도 불가항력적인거라고 판단한거겠죠. 남편이 혹은 아내가 죽은 것도 슬픈 때 세금까지 많이 내라고 하면 너무 가혹... ㅠㅠ
그런데 또 반전이 있어요.
직계존속인 경우에는 양도 당시 증여자가 사망한 경우에도 위 규정을 적용한다는 겁니다. 직계존속은 위로 올라가는 가족을 뜻합니다. 부모님, 조부모님 이런 경우죠. 즉 부모님에게 증여(2019)를 받았는데 3년 뒤에 팔았습니다. 팔 때 (2022)에는 부모님이 돌아가셨죠. 그럼에도 부모님이 그 집을 구입할 당시(2016)의 취득가격이 이번에 양도세 계산시 취득가격이 된다는 겁니다. 이렇게 되면 양도차익이 커서 양도세가 많이 나오겠죠.
이 부분은 '기획재정부 재산세제과 - 669, (19.10.1)' 에 나와있습니다. (아래 참조)
정리하자면...
배우자는 사망시 위 규정 (증여받은 후 5년 이내 매도시 증여자의 취득가액을 현 양도세 계산시 취득액으로 한다)을 적용하지 않고, 부모님에게 받았을 경우에는 부모님이 사망시 그대로 위 규정 적용됩니다.
'직계비속'은 내용이 잘 나오지 않던데, 아마도 직계존속과 동일한 규정을 받을 것이 거의 확실해보이므로 사망하여도 위 규정이 적용된다고 판단해야 합니다.
오늘도 쓰다 보니 내용이 생각보다는 길어졌네요. 세금은 처음 접하는 분들은 어렵기 때문에 글이 길어져도 확실히 이해가 되실만큼 풀어서 설명드리고 있으니 글이 좀 길어도 이해해주시고 천천히 읽어보시면 됩니다.
오늘도 좋은 하루 보내시구요~ ^^
