입주권 양도세 어떻게 계산할까?

by 이승훈소장

May 2. 2022

안녕하세요. 오늘 현장 여러 군데를 돌고 조금 전에 사무실에 들어왔는데 벚꽃이 만개까지는 아니더라도 예쁘게 핀 곳이 많더군요~ 오늘 날씨가 무척 따뜻하고 좋았습니다. ^ ^ (4월6일)

오늘은 입주권의 양도세는 어떻게 계산하는지에 대해서 알아보겠습니다.

입주권이란 '입주할 수 있는 권리' 로서 쉽게 말해 재개발, 재건축 조합원의 매물이라고 보시면 됩니다.

재개발과 재건축은 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 짓게 됩니다. 그러니 재산의 형태가

'부동산 → 부동산권리(입주권) → 부동산' 으로 변하게 되죠. 이렇게 형태가 변하다보니 세금 계산도 복잡해집니다. 또한 조합원 중에서도 원조합원과 승계조합원의 세금 계산이 달라집니다.

먼저 아까 부동산 → 권리 → 부동산.. 으로 변하는 과정에서 '권리(입주권)'는 어디부터 어디까지인지 파악해야 합니다. 보통은 이렇게 나뉩니다.

구축→관리처분인가(입주권 시작)→완공일, 잔금지급일 전날(입주권 만료) →신축

재개발, 재건축의 행정절차는 크게 4가지로 나뉩니다.

추진위원회 설립 → 조합 설립 → 사업시행인가 → 관리처분인가

이 과정에서 가장 마지막 단계인 관리처분인가를 득하면 입주권, 즉 권리로 변하게 됩니다. 그리고 이주, 철거, 착공의 과정은 계속 입주권인 상태입니다. 그리고 완공일(원조합원) 및 잔금지급일(승계조합원)이 되면 다시 권리가 아닌 부동산 형태로 바뀝니다. (다만, 도시및주거환경정비법(이하 도정법)이 완비되지 않은 상태에서 주택법의 적용을 받았던 2005년 5월30일 이전의 재건축사업의 경우 사업시행인가일이 기준임. 당시에는 관리처분 제도가 아예 없었음)

그러나 실무적으로는 한 번 더 검토가 필요합니다. 법적으로는 관리처분인가를 득하면 권리로 변한다고는 하나 실제로 관리처분인가 이후에도 철거 전까지는 멀쩡히 주택으로서 기능을 다하고 있는데 이걸 권리라고 하기가 애매한 경우죠. 여기에는 꽤 복잡한 내용이 있는데 다음 칼럼 (입주권 비과세)에서 자세히 다룰 예정입니다. 다만 이럴 경우 일단 주택이 있는 것으로 보고 세법을 적용하는 것이 원칙입니다.

예시를 통해

입주권의 양도세를 계산해보겠습니다.

(합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 발췌)

(장기보유특별공제율 10% 적용 가정)

* 기존건물 취득

취득일 : 2011년 3월 1일

취득가 : 1억원

* 관리처분인가 내용

인가일 : 2016년 10월 30일

평가액 : 2억원

추가분담금 : 5000만원

* 입주권 양도 내용

양도일 : 2021년 9월 30일

입주권 양도가액 : 3억5000만원

장기보유특별공제는 부동산에만 적용되지 권리에는 적용이 되지 않기 때문에 부동산과 권리를 나눠서 양도세를 계산해야 합니다.

양도가액은 3.5억, 취득가는 1억원이므로 양도차익은 2억5000만원인 것 같지만, 중간에 추가분담금도 취득경비에 포함되므로 양도차익은 2억원입니다.

기존주택과 입주권 상태를 별도로 계산해야 하므로, 이를 표로 만들면 다음과 같이 됩니다.

기존주택을 1억원에 구입해서 권리로 변하기 전 2억원으로 평가받았으므로 기존주택 상태에서는 1억원의 양도차익이 발생합니다. 그리고 2억원으로 평가받고 추가분담금으로 5천만원을 냈으니 입주권의 취득가는 2억5천만원인 꼴이며, 3억5천만원에 입주권 상태로 매매했으니 권리상태의 양도차익은 1억원입니다.