입주권(조합원)은 언제 양도세 비과세가 될까?
주택이 비과세가 되려면 1주택 (혹은 일시적 2주택)을 2년 보유 하면 됩니다. 언제 어디에 샀느냐에 따라 거주요건이 붙기도 하구요.
그렇다면 입주권의 경우에는 언제 비과세가 될까요? 오늘은 입주권의 비과세에 대해 알려드릴게요~
(오늘 내용은 '합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법'의 표를 인용하였습니다)
먼저 간략이 입주권의 비과세 요건을 살펴봅니다.
1) 관리처분인가일과 철거일 중 빠른 날 현재 비과세 요건 갖출 것
2) 입주권을 양도한 날(잔금일)에 다른 주택이 없을 것
3) 다른 주택이 있을 경우, 1주택 취득일로부터 3년 이내 입주권을 양도할 것
(언제, 어디에 구입했느냐에 따라 2년 이내, 1년 이내가 될 수 있음)
입주권의 비과세 요건도 사실 주택 비과세 요건과 다를 바가 없습니다.
다만 1)에서 보듯, 비과세 요건을 갖추는 날짜가 주택은 양도일이 기준인 반면, 입주권은 관리처분인가일과 철거일 중 빠른 날 전에 요건을 채워야 합니다. 그리고 1세대1주택이라도 12억원을 넘는 고가주택은 안분계산하여 일부 과세가 되는데 이는 입주권에도 동일하게 적용됩니다.
입주권이 비과세되는 것이 주택과 비슷하나 아리까리(?)한 부분이 있는데, 이런 거겠죠?
관리처분인가일 이후에는 권리로 본다고 했는데, 만약 인가일 이후에도 철거되지 않고 멀쩡히 주택으로서 기능을 하고 있다면 보유 기간에 산입이 되는가?
이걸 표로 정리해볼게요.
관리처분인가일 이후 미철거 주택의경우 국세청과 조세심판원의 입장 차이.
국세청은 과세관청이고, 과세관청의 처분이 불합리하다고 판단하면 조세심판원의 심판을 통해 구제받을 수 있습니다. 그러니 두 기관의 입장이 어떤지 확인하고 차이를 알아둘 필요가 있겠죠.
관리처분인가를 받으면 법률적으로 권리가 되지만 실제 주택으로서 기능을 하고 있다면 주택으로 보아 보유기간을 인정받을 수 있습니다. 물론 실제로 주택으로서 계속 실재해 있는 등의 입증책임은 당사자에게 있음을 유의하셔야 합니다. 이 부분은 조세심판원도 같은 입장을 취하고 있으니 입증할 수만 있다면 크게 문제될 부분은 없겠네요.
장기보유특별공제는 둘의 입장이 틀립니다. 국세청은 권리로 보고 관리처분인가일을 기준으로 무조건 판단합니다. 실제로 주택이 멀쩡히 있다고해도 말이죠. 그런데 심판원은 주택으로 봐줍니다.
그렇기에 관리처분인가 이후에도 2달간 건물이 철거되지 않고 주택으로 살았고, 그 기간으로 인해 연한을 1년 더 채워 다만 몇 %라도 혜택을 받을 수 있다면, 조세심판원의 도움을 받는 것이 좋겠습니다.
다른 주택을 양도할 경우에는 국세청은 주택으로 봅니다. 즉, 관리처분인가가 되어서 권리로 보고 남은 1주택을 비과세로 팔려고 했는데...
국세청의 입장은 관리처분인가가 났다고 해도 주택이 철거 전이라면 여전히 주택으로 보아 남은 1주택 매도시 2주택 중과세가 될 수 있다는 겁니다. 이에 대해서 조세심판원은 입주권으로 보니, 역시 쟁점이 될 경우 심판원의 도움을 받아야 합니다.
입주권 특례 규정 적용시에는 입주권으로 보고 특례를 적용해줍니다.
양도차익 계산시에는 관리처분인가일을 기준으로 입주권으로 봅니다.
이번에는 승계조합원의 입주권 비과세를 알아보겠습니다.
승계조합원은 관리처분인가 이후에 입주권을 구입하여 조합원이 된 사람입니다. 그리고 관리처분인가일 이후에는 권리로서 보유기간이 인정되지 않는 것이 원칙이죠. 그러니 승계조합원은 입주권 상태에서 매도하면 비과세를 받을 수가 없습니다. 보유기간이 2년을 채울 수 없기 때문이죠.
그러니 승계조합원은 입주권 매입 후 신축으로 변모한 후 2년 이상을 보유(거주)해야 비로소 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.
원조합원과 승계조합원을 표로 비교해보도록 할게요.
첫 번째, 입주권만 있다면 원조합원의 경우 비과세가 가능합니다. 단 비과세 요건을 채웠다면요.
반면, 승계조합원은 앞서 말씀드렸다시피 보유기간을 채우지 못해 비과세가 불가능합니다.
두 번째, 입주권이 있는 상태에서 주택을 취득하였습니다. 이 때 입주권을 매도할 때 일시적 2주택 기간 내라면 당연히 비과세가 적용됩니다. 하지만 승계조합원은 보유기간을 못 채웠기에 비과세가 불가합니다.
세 번째, 주택이 있는 상태에서 입주권을 구입한 경우.
입주권 상태의 부동산 권리를 구입한 사람은 승계조합원입니다.
이 때 두 가지 형태로 비과세가 가능합니다.
입주권을 구입하고 일시적 2주택 기간 내에 기존 주택(비과세 요건은 채웠어야 함)을 매도하면 비과세가 가능하죠. 이 내용은 쉽게 이해가 되시죠.
그리고 또 한 가지 방법이 있습니다.
입주권 상태의 부동산이 신축되어 완공될 경우 그 주택의 완공일로부터 2년 내에 기존 주택을 양도해도 비과세가 가능합니다. 단 조건이 붙는데 2년 내로 신축주택으로 실제로 전세대원이 이사하여 최소 1년 이상 거주해야 합니다.
이해를 돕기 위해 예를 들어 볼게요.
내 집에 거주하고 있는 1주택자인 갑돌이가 입주권 상태의 부동산을 추가 매입합니다. (22년4월1일)
이 주택의 이주, 철거 등 총 공사기간은 48개월 정도로 입주예정은 26년4월경입니다.
갑돌이는 기존 1주택을 비과세 받기 위해서는 입주권 매입 후 3년 이내로 팔아야 합니다.
그런데 그렇게 하면 내가 거주할 집이 없습니다. 공사는 여전히 진행 중인 상황이니까요.
이런 상황이 생기다보니 국세청은 별도로 비과세를 받을 수 있는 방법을 하나 더 내준 겁니다.
그게 바로 입주권이 신축이 되고, 그 신축주택으로 완공 후 2년 이내 입주를 하고 최소 1년간 살면, 기존 주택을 취득 후 3년 이내 (25년3월31일)에 매도하지 않아도 비과세를 해준다는 거죠.
실제로 위의 예를 기준으로 하면 26년 4월경 신축이 완공되어 입주를 하고 1년을 살았다면 28년 3월에 기존주택을 팔아도 비과세가 되는 겁니다.
이해가 되셨죠??
오늘은 입주권 비과세 및 원조합원과 승계조합원의 비과세 차이까지 살펴봤습니다.
좋은 하루 되세요~ ^ ^
