서울시 오세훈의 신속통합기획도대체 뭔가요?
신속통합기획!!
이름은 많이 들어보셨을 겁니다. 서울시에서 추진하는 정비구역(재개발, 재건축 등)의 빠르고 원활한 사업추진을 돕는 정책입니다.
공공이 진행하면 빠르긴 하지만 민간의 수익이 줄어들고, 민간이 진행하면 수익은 좋으나 사업이 느려 사업이 좌초되는 경우가 많았죠.
그래서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 정비계획의 가이드라인을 제시하면서 민간 주도의 빠른 사업이 가능하게끔 신속통합기획을 추진중입니다.
요즘 구축아파트의 가격은 주춤한 반면, 신축아파트와 특히 재개발, 재건축이 가능한 빌라나 아파트는 인기가 하늘을 찌릅니다. 또한 최근에는 소규모 정비사업이 새롭게 생겼습니다. 부동산에 관심 있으시면 이름은 들어봤을 겁니다. 소규모재건축사업, 가로주택정비사업 등등이죠.
재개발과 재건축의 차이점은 뭘까요?
둘 다 뭔가 부수고 새로 짓겠다는 것 같긴 한데.. 막상 설명하려니 생각보다 어렵죠?? ^ ^
단어 그대로를 집중하면 재개발은 개발을 다시 하는 것이고, 재건축은 건축을 다시 하는 것입니다.
"그게 그거 아니야?" 라고 말씀하신다면 뭐 할 말은 없습니다만 .. ㅡㅡ;
법률적으로 보자면 기반시설(인프라)이 양호한 환경에서는 재건축을 하고, 기반시설이 열악한 곳에서는 재개발을 합니다. 그러니까 아파트는 재건축, 빌라는 재개발.. 이게 아니라 주변 환경의 상태를 보고 결정합니다.
그럼 '강남', '여의도' 이런 곳은 재개발과 재건축 중 무엇을 할까요???
넵~ 맞습니다.
재건축을 합니다. 강남이나 여의도는 기반시설이 아주 잘 갖춰진 지역이니까요.
그래서 재건축은 주변의 기반시설은 전혀 건들지 않고 조합원의 집만 철거하고 이쁘게 새로 짓는거죠.
이미지 출처 : 산업경제신문방배동의 경우도 기반시설이 잘 구비되어 있습니다. 그래서 단독주택이 많은 지역에서 재개발이 아닌 재건축으로 진행하고 있습니다. 이런 정비구역은 '단독주택재건축구역'(단독주택재개발 아님) 이라고 합니다.
그러나 낙후가 심한 강북 지역이나 서울 외곽에서는 주로 재개발이 많이 진행됩니다. 기반시설까지 같이 개발하는 거죠. 학교를 신설한다거나 도로를 확장하거나 공원 및 주차장을 만든다거나 문화시설 및 상가를 만들기도 합니다. 이렇게 기반시설이 열악한 곳은 재개발을 통해 집도 새것이 되지만 주변까지 깨끗하게 정비가 됩니다.
그리고 기반시설 정비는 공공의 영역이죠. 그러다보니 재건축은 순수하게 민간주도적 성격이 큰 반면, 재개발은 공공적 성격이 많이 가미되어 있습니다. 그래서 초과이익환수제는 정확한 명칭은 '재건축'초과이익환수제입니다. 즉 재개발은 공공적 성격이 있기 때문에 초과이익이 나오더라도 환수하지 않겠다는 뜻이죠.
이렇게 민간성격이 강한 재건축이다보니 재개발보다 더 강력한 규제를 가하게 되는 이유를 아시겠죠.
'조합원지위양도금지'도 재건축은 조합설립인가 이후로, 재개발은 한참 뒤인 관리처분인가 이후입니다.
이 밖에도 여러 가지 규제의 차이점이 존재합니다.
(재개발과 재건축의 차이점에 대해서는 별도의 포스팅을 하겠습니다. 간단하게 설명하고 넘어가려 했는데 쓰다 보니 계속 길어지네요..)
그럼에도 복잡해요, 머리 아파요.. 하시는 분들은 아래 이미지만 보셔도 됩니다 ^ ^
다시 신속통합기획으로 돌아와서, 이런 제도가 만들어진 배경이 뭘까요?
당연히 개발이 너무 느려서입니다. 공급이 시급한데, 개발이 늦어지면 집값이 더욱 불안정해지겠죠. 특히 공급부족이 전국에서 가장 급한 서울시는 더더욱이요.
그래서 신통기획이 나왔습니다.
부동산전문가들은 신통기획으로 진행하면 진행속도가 40~50% 정도 단축될 것으로 기대하고 있습니다.
사업성과 공공성의 균형, 빠른 사업속도, 창의적인 디자인이 핵심입니다.
이런 장점을 가졌음에도 주체는 민간입니다. 즉 조합원에게 시행자, 설계자, 시공사 선정 권한이 있습니다. 신통기획 발표 전 정부의 공공재개발 중 2.4대책의 경우 모든 걸 정부 주도하에 하고, 심지어 아파트 완공 전 소유권까지 내줘야 하는 어이 없는 제안을 했었는데요, 그러다보니 시장의 외면을 받고 진행이 거의 되지 않고 있습니다.
그러나 신통기획은 인센티브를 주고, 속도를 높여주는 등 원활한 사업진행에 초점을 맞추고 있습니다. 그래서 서울의 정비구역의 상당수가 신통기획으로 추진하기를 기대하고 있습니다.
신속통합기획에 대해 더 자세한 내용이 알고 싶으신 분은 서울시에서 발표한 신속통합기획 원문(45페이지)을 참고하시면 되겠습니다. 아래 링크 걸어 놓을게요~
