제2의 강남, 두 번째 조건은 지역 내 일자리 창출이다

이승훈소장의 완벽한 부동산투자 30부

부동산에서 강남과의 접근성이 중요한 이유는 당연히 강남에 일자리가 많아 강남(결국 직장)이 가까운 곳으로 집을 찾기 때문이다. 그런데 강남과 특별히 가깝지 않아도높은 가격에 형성된 지역이 있다. 여의도나 도심, 판교 등이다. 판교는 강남과 가깝기는 하나 경기도임에도 서울의 대다수 지역보다 비싸며 심지어 강남3구라 불리는 송파구, 강북의 최대어 용산구와 3위 자리를 놓고 엎치락 뒤치락 하는 수준이다. 이는 강남접근성과 더불어 해당지역에 매우 많은 일자리가 있기 때문이다. 잘 알다시피 판교는 대규모 테크노벨리가 조성되었다. 단순히 국가산업단지 수준이 아니라 굴지의 대기업들이 많이 모였으며 주로 본사 및 연구 인력들이라 연봉도 높고 주거에 대한 눈높이도 높다. 더구나 제2, 제3의 테크노벨리가 조성될 예정이어서 가격은 지금보다 더욱 높아질 것이 자명하다. 

(그럼에도 필자 개인적으로는 송파구나 용산구의 가격을 넘기는 힘들 것으로 본다. 판교의 가격이 높을 것이 분명한데 역전을 못한다는 뜻은 뭘까? 송파구나 용산구 역시 큰 폭의 상승이 기대가 된다는 의미다. 송파구는 최상급 입지와 한강변, 강남 접근성을 가지고 있으면서 랜드마크급 대규모 재건축 아파트 단지들이 환골탈태할 준비를 하고 있으며, 용산구는 송파구보다 더 큰 규모의 개발들을 준비하고 있고 한국판 센트럴파크가 될 80만평의 민족공원이 조성 중에 있으며, 역시 한강변에 대규모 재건축이 즐비하고, 국내 최고의 뉴타운이라 불리는 한남뉴타운 지역이 개발 중에 있다.)

판교테크노밸리 

도심 역시 말할 것도 없다. 도심은 그동안 완벽한 상업지의 형태였기 때문에 사실 대규모 아파트가 지어질 틈이 없었다. 2014년 11월 돈의문뉴타운 1구역을 재개발 한 경희궁자이가 2533세대 중 1085가구의 아파트를 일반분양했다. 가격은 7억대 중후반. 너무 높은 가격에 고개를 절레절레 흔들었고, 쳐다보지도 않는 사람. 너무 비싸 포기한 사람, 당첨되고도 프리미엄이 붙지 않을 것 같아 금방 팔아버린 사람이 많다. 

즉 미분양이 나온 것이다. 당시만 해도 지금보다 아파트 가격이 낮아 분양가격이 비싸게 느껴졌을 수 있다. 실제로 분양가가 공개되고 시장의 대체적 반응은 입지는 좋으나 가격은 너무 비싸다였다. 맞다. 당시 그 지역 주변의 신규대규모 아파트가 없어 적정가격 산출이 무척 어려웠을 것이다. 그리고 이런 불확실성은 사람을 위축되게 만든다. 하지만 확신을 가지고 도전한 사람 혹은 확신은 없지만 일단 밀어붙인 매수자들은 큰 돈을 벌었다.

현재 경희궁자이의 가격은 무려 15억이다. 분양가의 2배가 올랐으며, 가액으로만 7억 이상이 올랐다. 아마 우리나라의 80% 정도의 사람들은 평생 만져보지도 못할 금액을 단 한 번의 판단으로 갖게 된 것이다. 놀라운 수익이다. 이렇게 가격이 형성되는 이유는 여러 가지지만 역시 빼놓을 수 없는 가장 중요한 이유는 도심, 즉 일자리가 있는 곳이기 때문이다. 즉, 부동산투자에 있어 주변에 일자리가 있는가 없는가에 따라 가격은 천차만별이기에 핵심일자리 지역과의 물리적 거리와 교통 편의성을 반드시 체크해야 한다. 

각 지자체, 관공서 등 많은 기관이 일자리를 늘리기 위해 노력하고 있다.