제2의 강남, 세번째 조건은 강남 사람들의 인식이다.
이승훈의 완벽한 부동산투자 31부
부동산학은 솔직히 경제학이나 경영학처럼 많은 내용이 있는 것도 깊이 있는 학문도 아니라고 생각한다. 물론 순전히 필자의 생각이다. 가격이 오르기 위한 지역을 찾는 조건으로 이러한 내용(강남사람들의 인식)을 주장한 사람이 그 전에 있었는지는 모르겠다. 하지만 필자가 실무에서 경험해본 바로는 바로 이 세 번째 역시 매우 중요하다. 강남사람들이 해당 지역을 어떻게 생각하는지가 그 지역의 가격상승 여부를 가늠하는 상당히 영향력 있는 잣대라고 생각된다.
이런 결론을 도출하게 된 원인은 이것이다. 평소에 많은 강남거주자 분들과 상담을 한다. 여기도 사람 사는 동네라 다양한 사람들이 온다. 주로 대기업의 고소득자 분들이 많고 사업가도 많다. 변호사, 회계사, 세무사 등 한 분야의 전문가도 많이 만난다. 공무원, 교사도 많이 만났다. 그리고 사업가들이 많다. 여기 사업가에는 커다란 기업체도 있지만, 대형음식점 오너, 꽤 큰 규모의 옷가게, 악세사리 가게, 이불 가게, 전문 아이스크림 판매점, 제조업체 등등 직업의 종류도 다양하다.이 사람들은 투자방법, 마인드, 성격, 외모 등 모든 것이 다 다르지만 부동산투자에 있어서 공통점을 찾자면 자신이 별로 안 좋아하는 지역은 잘 거들떠보지 않는다는 것이다. 물론 자신이 좋아하지 않는 지역에 괌심을 두지 않는건 비단 강남사람들이 아니어서 마찬가지라고 생각할 것이다. 필자의 말은 그들은 그런 경향이 더욱 두드러진다는 뜻이다.
필자는 부동산 컨설턴트로서 많은 고객들과 상담을 한 후 고객의 자산현황 및 자금여력, 매도매수시점, 주택수와 명의 등등을 고려하여 현 시점 가장 적합하다고 판단되는 매물을 선정하여 추천해준다. 그럼 대부분 그 결정에 믿음을 갖고 움직인다. 그런데 강남사람들은 그 지역이 본인이 싫어하는 지역이라면 아무리 설득을 해도 구입하지 않는다. 나중에 가격이 오른 것을 확인시켜 주지만 그래도 싫은 지역은 하지 않는 모습이다. 강남 사람들은 본인이 싫어하는 지역은 투자를 잘 안한다는 것이다. 반면 강남 이외 지역이나 지방에서 올라오시는 분들 중에 꽤 다수는 자금력이 상대적으로 작아 특별히 가리는 지역은 없다. 하지만 여유가 있는 강남사람들은 좋은 지역이거나 자신이 알고 있는 지역 외는 투자를 잘 안하려는 성향이 강하다. 그리고 강남에서도 정말 부자들일수록 이런 성향은 강해지는 것 같다. 이 분들은 돈을 버는 것, 수익을 내는 것에 경험이 있고 이런 경험을 토대로 수익창출에 있어 나름의 가치관과 프라이드가 있어서 그런 것으로 판단한다.
이런 모습을 토대로 추론할 수 있는 것은 강남사람들이 싫어하거나 모르는 지역에 대해 그들은 투자를 안 한다는 것이고, 이는 그 지역을 기준으로 볼 때 매우 중요한 수요자가 없는 것이 되므로 가격상승에 큰 제약이 된다. 그리고 강남사람들은 강남에서 먼 지역을 모르거나 싫어한다. 혹은 몰라서 싫어한다. 아까 신도시를 비교할 때도 말씀드렸지만 판교, 분당, 광교, 위례 등이 가격이 상승한 것은 강남사람들의 움직임이 많았기 때문이다. 하지만 그 외 지역은 강남에서 멀어지므로 강남사람들의 관심 밖이었고 당연히 가격도 크게 오르지 못했다. 이는 투자에서 매우 중요한 사항이다. 강남사람들이 어디에 관심을 두고 있는지를 파악하는 것은 우리의 자산증식에 매우 큰 도움을 줄 것이다.
필자가 현장조사를 하던 중 이와 관련된 에피소드도 하나 있어 얘기해볼까 한다. 동작구 흑석뉴타운에 가격동향을 조사하러 나갔다. 현장을 가면 먼저 차를 타고 둘러보고 현지 부동산에 들러 현황과 인터넷으로는 알 수 없는 새로운 정보를 습득한다. 그 중 한 부동산 사장님과 얘기했던 내용이다.
“사장님, 흑석동 아크로리버하임(흑석뉴타운7단지, 1073세대, 2018년입주)은 30평대 가격이 15억인데, 손님들 반응은 어때요?”
“일단 가격 얘기해주면 놀라죠. 와 흑석동 33평이 15억이라고요? 너무 비싼거 아니에요? 이런 반응들이고, 특히 여기 살았던 분들, 사는 분들도 이해를 잘 못해요. 워낙 저렴했던 동네고 고정관념이 좀 있는 것 같아요. 그래서 흑석동을 아시는 분들이 더 비싸다고 생각하고 못 사는 경우도 많죠”
“그런대도 이런 가격이 유지되네요. 오히려 점점 오르던데요?”
“네. 아까 가격 듣고 놀란 분들이 가시고, 1시간 뒤쯤 다른 손님 두 분이 사무실로 들어오셨어요. 그 분들도 이번에 입주한 신규아파트를 사고 싶다고 오셨더라구요. 그래서 제 생각에 이 분들도 가격 듣고 놀라겠구나 생각했죠. 그래서 여기 아파트 33평 아파트 가격이 16억입니다. 하고 말씀드렸더니 역시나 놀라더군요. <와~ 15억이라고요. 가격이요? 그럼 전세는 얼마에요? 아~ 8억이요.>
예상대로의 반응이고 전세가격을 묻길래 역시 매매가는 비싸서 전세라도 알아볼 생각인가보다 하고 생각하는 순간 그 분들끼리 하는 얘기를 들었습니다. <이거 2채 살까? 생각보다 많이 싸지 않아?>"솔직히 저는 너무 깜짝 놀랐어요. 실제로 나중에 계약은 2채는 아니고 1채만 하긴 했는데, 너무 쉽게 계약을 써서 좀 놀랐습니다. 얘기를 들어보니 그분들은 반포에 거주하는 분들이었고 그분들이 생각하실 때는 15억원이라는 금액이 너무 저렴하게 느껴졌대요. 강남은 30평대가 30억 얘기가 나오는데, 차 타고 5분만에 온동네에서 한강조망의 대단지 아파트가 15억원이라고 하니까 그냥 사고 싶으셨대요. 그리고 정말 당일날 계약하셨습니다."
이게 바로 강남접근성의 힘이며 강남사람들의 인식의 중요성이다. 똑같은 브랜드와 연식과 세대수의 아파트라 해도 강남에서 멀었다면 강남수요자들은 없었을 것이고 거래도 안되었을 것이며 결코 가격도 많이 상승하지 못했을 것이다. 입지의 중요성은 입이 닳도록 강조해도 모자름이 없지만 가장 기본은 강남과의 접근성이 좋아 강남거주 수요자들이 해당 지역을 잘 인식하고 있는가이다.
