8.9 (화) 발표 예정, 尹정부 '첫' 주택공급대책은
윤석열 정부가 들어선 이후 주택공급대책이 언제 나오나 기다린 분들이 많으실 겁니다. 특히 서울의 경우 주택부족이 매우 심각한 수준이기 때문에 정부의 공급대책이 언제, 어느 정도 수준으로 나올 것인지가 꽤 큰 관심사였습니다.
윤석열 대통령이 후보 시절 공약한 공급수치는 250만호였습니다. 이에 시장에서는 최소한 '250만호+@' 를 기대하고 있지요. 250만호라면 현 정부 임기 5년을 기준으로 할 때 연간 50만호 이상으로 꽤 큰 수치입니다. 물론 숫자보다 더 중요한 것은 적재적소에 공급이 되느냐 입니다. 수요가 많은 곳에 많은 물량을, 수요가 적은 곳은 그에 맞게끔 적절한 물량을 공급해야 합니다. 또한 문재인 정부가 지적받았듯 공급수치만 맞추기 위해 일반적으로 집이 필요한 평형인 20~30평형대 위주가 아닌 원룸 공급 위주로 계획을 세운다면 시장에 오히려 부작용이 큰 정책이 될 것입니다.
때문에 250만호라는 수치보다도 어느 정도 속도로 수요자가 원하는 양질의 주택을 공급할 수 있을지 지켜볼 필요가 있습니다.
시장에서 예측하는 몇 가지 키워드는 재개발·재건축 활성화, 용적률(대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율. 이 수치가 높을수록 건물을 높게 많이 지을 수 있음) 상향, 1기 신도시 정비사업 적극 추진, 역세권 개발 활성화, 재초환(재건축초과이익환수제) 완화 등입니다.
결국 신도시 위주의 개발이 아닌 실제 수요가 많은 도심개발 위주의 공급대책을 꾸린다는 의미입니다. 개인적으로 평가하면 방향성 자체는 매우 바람직합니다. 전 정부에서 재개발, 재건축은 집값을 자극한다는 이유로 활성화되지 못했습니다. 그리고 이 때문에 신규 공급이 더뎌졌고, 부족한 공급은 신도시를 만들어 공급하기로 했습니다. 물론 신도시를 통한 공급 자체가 잘못된 것은 아니지만 복잡한 절차를 거쳐야 하기 때문에 최종 입주물량이 완성되기까지는 상당한 시일이 소요됩니다. 그럼 그 기간동안에는 공급이 부족하기에 오히려 집값을 자극하는 요소가 됩니다. 때문에 신도시는 긴 텀의 장기계획으로 집행하면서 동시에 재개발, 재건축 등 정비사업을 활성화해 빠른 공급도 같이 도모해야 집값 안정화라는 목적을 이룰 수 있습니다.
신도시는 이미 진행중에 있으니 정비사업을 활성화시키는 현재의 공급대책은 환영받을만한 일입니다. 물론 재개발, 재건축이 활성화되면 투자자가 몰리며 집값을 올리는 것은 맞습니다. 하지만 그렇다고 허름한 집, 허름한 동네를 마냥 두고 볼 수만은 없습니다. 언젠가는 해야 하지요. 그리고 반드시 집값자극이라는 과정을 한 번은 거쳐야 합니다. 그러니 단기적인 가격 상승은 과도기라 생각하고 공급물량을 최대한 늘리는 것에 집중해야 합니다.
이번 대책은 공급에 관한 각종 대책을 풀어 공급을 늘리는 것에 초점을 맞출 것이므로 집값 자극이 되는 것은 당연합니다. 그러니 이번 대책도 역시 단편적으로 보고 해석하여 부정적인 시선을 가진 사람들, 부정적인 해석을 하는 사람도 많을 것입니다. 하지만 긴 호흡으로 보자면 정비구역 활성화는 필연적입니다.
재건축을 규제하는 강력한 규제가 안전진단, 재초환, 분양가상한제 등이라고 하지요. 분양가상한제는 기존 정책에서 시장이 기대했던 수준은 아니지만 합리적으로 정책이 변경되었습니다. 그리고 이번 대책에는 안전진단과 재초환의 완화가 기대되고 있지요.
현행 재초환은 3000만원을 초과할 경우, 10% ~ 50% 로 부과를 하고 있습니다. 그런데 이번에 조정이 될시 비율을 낮추는 방법, 예를 들어 기존 '10'% ~ 50%'를 '5% ~ 25%' 혹은 '10% ~ 30%' 등으로 낮추는 방안이 제시되고 있습니다. 혹은 부담금면제기준을 3000만원에서 1억원으로 올리는 방안도 거론되고 있지요. 이밖에도 재초환 부담기준이 되는 시점을 변경하는 얘기도 나옵니다.
부동산을 모르시는 분들은 내용이 좀 어려울 수 있으니, 디테일한 내용은 정책이 나오면 자세하게 분석해서 다시 글 올리도록 하겠습니다. 다만 방금 설명드린 재초환은 재초환법의 변경이 필요하기 때문에 국회통과가 필수적인데, 현대 여소야대 형국이니 최종적으로 어떻게 될지는 지켜볼 필요가 있습니다.
이 밖에 후보 시절에도 자주 언급했던 1기신도시 개발도 나올 것으로 예상합니다. 90년대 초중반에 지어진 1기 신도시 중 수도권의 5개 위성도시인 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산은 꽤 많은 혜택을 받고 빠르게 정비사업이 추진될 것으로 보입니다. 수도권 1기 신도시 개발은 서울의 수요 분산 효과가 탁월하기 때문에 무조건 완화해줄 수 밖에 없다고 봅니다.
여하튼, 현 정부의 첫 번째 부동산 공급대책이 어떻게 될지 잘 한 번 살펴봐야겠습니다.
날씨가 많이 덥지만 비가 온다고 하는데, 비온 후에는 더위가 한 풀 꺾일 것 같네요. 냉방병 조심하시고 코로나 조심하세요. 항상 건강하세요~~~ ^^
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