"안전진단"은 어떻게 풀릴 것인가?
재건축 3대 규제 중 하나 안전진단
개발을 통한 공급 중 기존의 아파트를 허물고 새로 짓는 것을 통상 재건축으로 불리웁니다. 재건축은 조합원 대다수가 원하는 개발이기도 하죠. 왜냐하면 오래된 아파트가 새아파트가 되어 쾌적한 실거주를 할 수 있기 때문입니다. 하지만 그보다 더 중요한 건 너도 알고 나도 아는 누구나 알고 있는 이야기~~ 집값이 큰 폭으로 상승할 수 있기 때문입니다~^^
그래서 준공 후 30년이라는 재건축 법적가능 연한이 도래하면 주민들은 거의 대부분 재건축 추진 스타트를 끊습니다. 사실 30년이 지났다고 해도 안전하지 않은 아파트는 거의 없습니다. 50년쯤 되서 정말 위험시설로 분류되는 경우가 간혹 있으나 30년 전이면 90년대 초반에 지은 것들인데 이 때 준공된 것들은 아무리 날림이어도 최소 50년은 끄덕 없습니다.
그러나 안전하다고 낡은 집에 살아야 할 이유는 없죠. 그렇기 때문에 주민들은 재건축을 원하는 것입니다. 반면 너도 나도 재건축을 한다고 하면 멸실되는 주택도 늘어날 것이고 이에 따른 행정력이 동원되야 하고, 도심 천지에 공사판이 벌어지면서 환경문제, 소음문제, 일조권문제 등등이 발생하겠죠.
그러므로 정부는 일정한 절차와 조건을 달고, 이를 충족해야 재건축 허가를 내줍니다.
그리고 그 첫 단계가 바로 오늘 얘기하려는 '안전진단' 입니다.
안전진단이란 항목별로 평가해서 일정수치 이상이 나와야 재건축을 추진할 수 있는 겁니다. 한 마디로 아무리 낡은 집이라 해도 재건축 안전진단에서 탈락하면 계속 낡은 집을 유지해야 하는 것이죠.
내 집을 내 돈주고 새로 짓겠다는데도 마음대로 못 하는 겁니다. 그런데 아무리 자유시장이라도 최소한의 이런 절차가 없다면 도시가 개판되겠죠~ 그러니 필요하긴 합니다.
그.런.데.
아래 표를 보시는 바와 같이 안전진단 평가 항목은 크게 4가지로 구분할 수 있습니다.
현재는 구조안전성이 50%의 비중을 차지하고 있습니다. 앞서 말씀드렸듯 30년이 지났다고 해도 구조적으로 불안전한 아파트는 거의 없음을 감안하면 이렇게 구조안전성 비율이 높으면 안전진단을 사실상 통과하지 못합니다. 한 마디로 말해 전 정부에서는 재건축 허가를 내주기 싫었던 겁니다. 이는 전 정부의 부동산 정책과 궤를 같이 하는 모습이죠.
그러나 윤석열 정부와 원희룡 국토부장관, 오세훈 서울시장 등은 서울 등 주요도시에 빠른 공급이 필요하다고 판단하고 있어 재건축 공급에 걸림돌이 된 안전진단의 내용을 변경하려고 하는 것입니다.
2015년(박근혜 정부)에는 구조안전성 비율이 20%에 불과했습니다. 반대로 주거환경지수가 40%를 차지하죠. 이는 안전하지만 집이 낡았다면 재건축 허가를 내주겠다는 의미입니다. 이 외 건축마감 및 노후도와 경제성을 보는데 보통 이것들은 크게 변하지 않습니다.
요점은 재건축 허가를 내주기 싫으면 구조안전성 가중치를 높이고, 재건축 허가를 내주고 싶으면 주거환경 가중치를 높이는 것입니다.
현 정부는 50%의 구조안전성을 낮출 것이 확실합니다. 이명박 정부때는 40%, 박근혜 정부때는 20%였으니까 아마도~30% 수준으로 나올 것으로 예상해봅니다~ ^^
8월9일에 이에 대한 대책(8.9대책)이 나오려 했지만, 80년만의 기록적인 폭우로 정책발표가 연기됐습니다. 비가 와서 대책이 연기되는 건 저 역시 처음 보네요.
그리고 지난 월요일 미친듯이 퍼붓던, 그야말로 하늘이 구멍난 것처럼 비가 내린 그 날...
저는 하필 차가 없었고, 퇴근은 9시에 했고, 사무실은 강남역 인근입니다.
하...
정말 지옥이 따로없더군요. SNS에 실시간으로 폭우로 인한 피해영상이 강남을 중심으로 올라오는데 제가 거기 있었네요. 9시에 퇴근 시작 ~ 다음날 새벽 2시반에 집에 도착했습니다.
평소에는 45분 ~ 50분 정도면 도착합니다. ㅠㅠ
여하튼 비 피해 없기를 바라며 대책이 발표되면 상세한 분석 글 올리도록 하겠습니다.
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