서울 및 강남도 하락! 속절 없이 떨어지는 집값!
위와 같은 기사를 보면 향후 집값 하락에 대한 걱정이 많아지실 겁니다~ ^^
어떻게 작년 이맘때는 집을 못 사서 안달이더니 이렇게 분위기가 급변하나 신기하기도 하구요. 그런데 부동산은 원래 이랬습니다. 한 순간에 분위기가 싸~해지고, 또 반대로 한순간에 집을 사려고 아우성을 칩니다.
저는 2005년부터 부동산업에 종사했습니다. 분위기가 순식간에 변하는 것을 여러 번 경험해봤습니다. 제가 짧고 굵게 오늘 말씀드리고 싶은 것은 현재의 분위기는 엄청난 하락에 직면할 것처럼 느껴지지만 언제 그랬냐는 듯 바로 상승텀으로 바뀔 수 있다는 겁니다.
지금부터 말씀드리는 것은 데이터를 있는 그대로 해석한 팩트입니다.
'우리나라의 부동산 시장은 지난 수십년간 혹은 수백년간 장기 우상향 해왔습니다'
그런데 그 기간동안 등락은 물론 있습니다. 그러니까 매월, 매년 상승하는 것은 아니고 당연히 하락하는 시기는 존재합니다. 지금의 분위기도 약보합이니까 상승텀에 있는 것은 아니라고 볼 수 있죠.
부동산의 하락과 상승패턴은 여러 가지 이론이 있습니다. 대표적으로는 10년주기설, 17년주기설이 있고 장기적으로는 30년주기설, 54년주기설, 60년주기설 등도 있습니다.
저는 대체로 10년 파동을 위주로 관찰합니다. 간단히 말씀드리면, 10년의 기간은 7년 전후는 상승을, 3년 전후는 보합 내지 하락을 한다는거죠. 그리고 이는 상승기간과 폭이 하락기간과 폭보다 길고 크기 때문에 결국 장기적으로 부동산은 우상향한다는 믿음을 가지고 있습니다. 그리고 실제로 지금까지 우리나라 부동산은 이와 같은 패턴으로 흘러왔구요. (몇 년 주기가 맞냐보다는 장기적으로 우상향했다는 것이 중요한 포인트입니다)
그렇게 오랜 기간 장기우상향했음에도 보합 내지 하락기에 접어들면 사람들은 과거의 패턴은 모두 잊어버리고 장기 하락장으로 착각을 합니다. 그래서 심약자(?)들은 집을 매도하죠. 그리고 여지 없이 몇 년 뒤 후회를 합니다. 하지만 이런 모습을 통해 학습효과가 만들어지지는 않습니다. 나중에 같은 하락장이 오면 역시 일부 누군가는 또 집을 매도합니다. 그리고 얼마 안 가 후회하죠.
이 글이 맞을지 틀릴지는 1~2년의 시간이 필요합니다. 물론 지금으로부터 1~2년 뒤에도 여전히 분위기가 안 좋을 수는 있습니다. 그러나 그것이 더 긴 시간동안의 하락을 의미하지는 않습니다. 아무리 길어도 하락장은 5년 이상 간 적이 없었습니다. 그리고 이 5년이라는 시간도 나라경제가 뒤틀릴 정도의 '경제위기' 인 경우만 그랬고, 그렇지 않은 상황에서는 보통 2~4년 정도면 하락장이 마무리되었죠.
그리고 부동산의 특성상 하방경직성이 있어서 상승할 때는 무서우리만큼 오르고, 하락할 때는 찔끔 내려갑니다. 그러니 가격이 오를 수 밖에요. 화폐가치는 장기적으로 계속 하락하고, 금리의 급격한 상승은 슬슬 마무리가 되어가는 지금 이 상황에서 향후 부동산 가격이 어떻게 될 지 찬찬히~~
생각들해보세요. 그럼 어렵지 않게 정답이 나올 겁니다.
