역세권 그리고 ‘이곳’에 투자해라!!
안녕하세요. 이승훈 소장입니다.
모아타운 대상지 선정지역 (21곳)최근 부동산 시장이 침체를 걷고 있는 가운데 그나마 거래가 활발한 것은 서울의 개발예정지역의 빌라입니다. 물론 거래량 자체는 작년, 재작년에 미치지 못하지만 아파트가 급감한 것에 비해서는 여전히 상당히 문의가 많은 상황입니다. 특히 여름 휴가철이 끝나고 최근 들어 부쩍 늘어나고 있는 것이 느껴집니다.
여전히 지금 집을 사야하는지 부담을 느끼는 분들이 있겠지만, 저는 지금은 반드시 움직여야 할 때라고 봅니다. 이건 제가 그 전 칼럼 (부동산의 하락, 진짜 올 듯?)에서도 밝혔듯이 지금 시기가 저점으로 생각하기 때문입니다. 현재 분위기만 보면 안 믿기시는 분들 많을 거에요.
근데, 금리 급등기는 지났고, 연말까지 2~3차례 오른 이후 내년까지 금리 올리기가 상당히 부담스럽습니다. 경기 안 좋구요, 금리는 단순히 부동산만 연관이 있는 것이 아니라 경제 전반에 거시적으로 영향을 미치는 거에요. 금리를 계속 인상해서 국가경제에 부담을 주기가 힘듭니다. 코로나로 인해 워낙 많이 돈이 풀려서 금리인상을 빠르게 단행했어요. 그로 인해서 코인, 주가 다 바닥쳤죠. 부동산 일부 지역 하락했습니다. 거래량 확연히 줄었습니다.
2022년 8.16 대책이걸 언제까지 할까요? 내년 초가 되면 금리인하까지는 안 하더라도 최소한 추가 인상은 쉽지 않습니다. 8.16대책 보셨겠지만 공급계획이 계속 나옵니다. 주택 공급은 입주물량이 많아지면 가격이 안정화되지만 입주시기까지의 텀이 상당합니다. 그 기간까지 시장에서는 호재로 보고 가격이 상승합니다.
즉 금리로 인한 하방압력은 끝이 보이고 있고, 정책 호재로 인한 상승압력은 점점 강해지고 있습니다. 그럼 지금 시기는 집을 매수해도 된다는 겁니다. 제 말이 맞는지 틀리는지는 지켜보면 아시겠죠?
자 그렇다면 어디를 사야할까요?
어떤 집을 사야할까요?
기존 아파트를 구입하는 것은 여전히 어렵습니다. 왜냐구요? 비싸기 때문입니다. 대출도 여전히 안나오구요. 금리도 아직 비싸기 때문이지요. 그래서 아파트 구입은 힘듭니다. 서울 평균 아파트가격이 12억원을 상회하고, 중위가격도 9억대 중반입니다. 쉽게 말해 왠만하면 못 삽니다.
반면 소액투자자는 엄청 많습니다. 서울은 꾸준히 공급한다고 서울시와 정부가 이번 대책을 통해 오피셜을 냈습니다. 서울의 공급은 재개발, 재건축입니다. 재건축은 아파트에요. 비싸요. 재개발은 빌라입니다. 상대적으로 소액이죠. 물론 확정된 민간재개발은 현금 10억원이 넘게 들어가는 구역이 대다수입니다. 못 사죠. 그러니까 소액으로 서울의 재개발 예정지를 사야하는 거죠.
여유가 좀 있다면 용산을 비롯한 한강변 쪽 사는거고, 돈에 맞춰서 개발호재 많은 지역, 역세권 지역, 이미 움직임이 있는 지역을 사는 겁니다.
돈이 수천만원 밖에 없다. 그럼 거기에 맞게 노후도가 있고 개발이 될 만한 입지를 가진 곳을 소액으로 묻어두는 겁니다. 언제 개발될까요? 모르죠. 하지만 언젠가 개발이 되겠지라는 상황만으로도 가격은 충분히 잘 올라갑니다.
그리고 대체로 서울의 빌라는 개발이 되지 않더라도 상승합니다. 땅값이 꾸준히 올라가고, 인건비가 자재값이 매년 상승하니까요. 즉 원가 자체가 상승하는데 소비재 가격이 올라가지 않을 수가 없는겁니다. 서울에서 주택은 필수재니까 이런 프로세스가 만들어지는 겁니다. 지방의 빌라는 땅값이 잘 안 오르기도 하지만 수요가 없어 서울과 똑같은 현상이 발생하지는 않습니다.
그런데..
서울은 너무 넓죠.
그 중 어디를 투자해야 할까요?
이번 8.16대책을 보면 도심, 부도심, 역세권, 준공업지역 등의 키워드가 나옵니다. 향후 수년간 이 곳을 위주로 개발이 될 것이 확실합니다. 도심, 부도심은 역시 가격이 높습니다. 여력이 되면 사면 되고 안 되면 다른 곳을 두드려야죠. 어딜까요?
성수동 지적편집도역세권 그리고 준공업지역입니다. 이곳은 “주거중심형” 으로의 개발을 한다고 합니다. 역세권이 수요자들이 선호하는 입지임은 설명할 필요도 없고, 준공업지 역시 1970년대 영동 개발때나 필요했지 지금은 주택이 태부족이므로 준공업지역에 공장보다 아파트를 지어야 함은 명확합니다. 그래서 준공업지역에 각종 인센티브를 부여하고 개발을 유도하고 있습니다.
그러니 여러분들이 투자할 곳은 역세권 중에서 업무지역을 빠르게 이동할 수 있는 역 주변, 그리고 영등포, 성수 등 준공업지역 투자를 선점해야 합니다. 영등포는 특히 서울시의 3도심 (강남, 도심, 영등포·여의도) 중 하나로서 발전가능성과 잠재력이 매우 큰 지역입니다.
GTX 역세권도 다시 눈여겨보시면 좋겠습니다. 정부가 빠른 추진을 공식적으로 언급했고, GTX는 파급력이 큰 라인이므로 GTX 역세권 부근으로 컴팩트시티가 조성될 것입니다. 이미 가격이 한 바탕 올랐지만, 지난 1년간의 침체기로 주춤한 곳 위주로 공략하신다면 좋은 결과가 있을 것입니다.
그래서, 오늘의 내용을 정리하면...
① 하반기 금리는 상승하나 인상속도는 천천히 그리고 인상의 끝 단계에 와 있다. 이는 가격 하방압력이 점차 줄어들고 있다는 의미다.
② 서울을 비롯한 수도권, 광역시 등에 주택공급 정책을 시행함으로써 대규모 입주전까지는 호재로 인한 꾸준한 가격상승이 될 것이다. 특히 서울은 지난 5년보다 향후 5년간 인허가물량이 1.5배에 달하는 수준으로 매년 10만호가 공급될 것이다. 그런데 서울의 공급은 정비구역, 즉 재개발, 재건축을 통한 개발이므로 이런 곳에 투자를 집중하자. 단 기 확정된 구역이 부담되면 예정지로 가되, 역세권과 준공업지역 위주로 공략해보자.
③ GTX 역세권은 컴팩트시티로 개발될 예정으로 가격이 잠시 주춤한 지금 시점 고려해보는 것도 좋다.
