부동산 경기침체의 근본 이유는 금리일까?
안녕하세요. 이승훈 소장입니다.
최근 주식, 코인, 부동산 등 모두 좋지 않습니다. 환율은 1400원을 찍어대고 있고 물가는 8%대로 미쳐있고, 금리는 역사상 가장 빠르게 상승 중입니다. 와~ 정신을 차릴 수가 없는 상황인데 비단 우리나라 뿐 아니라 전세계가 이러고 있다는 것에 또 한 번 놀라게 되죠.
우리나라 부동산 시장은 매수자의 실종으로 완전히 얼어붙었습니다. 신규공급 물량이 부족하고 매도하려는 사람도 적음에도 그보다 더한 수요 감소로 인해 가격이 하락하는 모습을 보이고 있죠. 그러니까 지금의 가격 하락은 수요감소로 인한 것이 큽니다.
그렇다면 수요는 왜 감소되었냐?
지금 분위기가 공포스럽기 때문입니다. 도저히 지금 뭔가를 하면 안 될 것 같은 분위기가 조성되고 있죠. 이 판단이 맞을지 틀릴지는 시간이 지난 후에야 알 수 있기 때문에 섣불리 뭔가를 말씀드리기가 조심스럽습니다.
혹자는 얘기합니다. 정부가 세법이나 규제를 완화하면 가격이 상승하지 않겠느냐?
그러나 내가 수요자라는 관점에서 생각을 해보시면 의외로 답이 쉽게 나옵니다. 정부가 어느 정도로 규제를 풀지는 모르겠으나 추경호 부총리나 원희룡 장관의 발언 등을 종합해보면 매우 신중한 태도를 보이고 있습니다. 그나마 서울시(오세훈시장)가 적극적인 재개발, 재건축 행보를 보입니다만 정부와 합심되지 않으면 한계가 있죠.
그래서 규제의 속도조절을 하고 있는 현 정부의 태도를 볼 때, 이와 관련한 규제완화가 되어도 지금의 수요자들의 마음을 돌리기에는 어렵다는 생각이 듭니다. 그렇다면 회복이 매우 더딜 우려가 생기죠. 그리고 회복을 위해서는 결국 근본적인 문제, 즉 경기가 회복되고 금리인상이 마무리되기 전까지는 현재 상황이 크게 달라지지 않으리라 예상됩니다.
그럼 우리가 따져봐야 할 것은 '과연 금리가 언제 멈출것인가?' 입니다. 금리인상이 멈추면 시장은 반응할 것이고 침체 우려가 계속되고 있는 경기도 반등의 기미를 보이겠죠. 아직까지는 기업들의 실적이 나쁘지 않으니까요. 그러고보면 부동산도 그렇지만 특히 주식은 기업실적보다 유동성의 영향력이 더 큰 것으로 생각됩니다. 코인은 주식보다 더 하구요.
어쨌든 올해는
금리인상이 사실상 확정!!
내년 상반기는 별다른 언급이 없고, 언론의 예상도 제각각이라 알 수 없으나 거의 확실해보이는 건 금리의 인상폭과 속도는 확연히 줄어들 것이라는 겁니다. 미국에서는 기준금리 4%를 달성하겠다고 하는데, 현재 미국 금리가 3.25%입니다. (우리나라도 현재 2.5%입니다 - 글쓰는 시점 기준 22.9.22)
그럼 추가로 0.75%p 를 올리겠다는 건데, 요즘 같아서는 1번만 더 올려도 4%가 달성됩니다. 조금 놀랍지 않나요? 코로나 전에는 거의 관례적으로 금리의 인상 및 인하는 0.25%p를 기준으로 했습니다. 그렇게보면 앞으로 3번이나 더 올려야 4%가 달성되지만 지금은 한 번 인상할 때 기본이 0.5% ~ 0.75% 수준이니 최종 4%까지의 인상도 그다지 크게 느껴지지가 않습니다.
하지만 우리가 역대급으로 이상한 세계에 살고 있는 것이지, 결코 지금 상황이 일반적인 것이 아닙니다. 특히 금리 인상은 경기침체를 불러오는데 직격탄이기 때문에 매우 조심스럽게 올리는 것이 경제학의 기본입니다. 그런데 지금 급하니까 그딴거 없죠~~
사실 인플레이션도 근 30년만에 맞이하는 것이기도 합니다. 여하튼...
금리인하는 힘들더라도, 금리인상이 멈추는 시점까지는 지금의 어려움을 잘 견뎌내야 합니다. 이후에는 반등하리라고 개인적으로는 확신합니다만 그 반등 시점을 잡는 것은 (스스로 언제쯤일지 예측은 해보고 있지만) 신의 영역이기 때문에 무리한 투자를 하시거나 금방 상승텀으로 돌아설 것으로 보고 투자를 하는 것은 무리수가 될 수 있다는 점 말씀드립니다.
투자는 커녕 하루하루 살기도
뻑뻑한 분들도 많을 겁니다.
모두 화이팅하시고 좋은 일 가득하시길
바라겠습니다~ ^^
