재개발 임대주택 기준이 바뀐다!!
대형평수 임대주택의 서막
안녕하세요. 이승훈 소장입니다. 9월의 중순이 넘어가고 있는데도 요즘은 여름처럼 꽤 덥네요. 어제(일요일)는 하도 더워서 한동안 켜지 않았던 에어컨을 틀었네요. 환절기 감기조심, 코로나 조심, 더위까지 조심하셔야겠습니다~
이미지 출처 : LH 유튜브 영상 중 캡쳐오늘은 재개발 임대주택에 대해서 간략하게 살펴볼게요. 제목에서 보는 것처럼 서울시가 임대주택의 기준을 세대수에서 연면적으로 변경합니다. 연면적이라는 것은 건물의 총면적을 뜻하는 거에요.
현재는 세대수 기준 비율이 15%로 되어 있습니다. 지자체마다 틀린데 서울시를 기준으로 말씀드리고 있습니다. 그런데 지금까지 쭉~ 세대수를 기준으로 하던 것을 연면적으로 바꿀 수 있다는 거에요.
이미지 출처 : LH 유튜브 영상 중 캡쳐그럼 왜 이렇게 할까요?
그건 세대수를 기준으로 하면 임대주택의 크기가 작아지는 부작용 때문이었습니다. 공급자(조합) 입장에서는 어차피 임대주택으로 줘야할 거기 때문에 크게 지어서 손해 볼 필요가 없습니다. 본인들 것 크게 짓기도 바쁘니까요. 그래서 아주 작게 지어지는 부작용이 발생합니다. 2000년대 중반에 10평~12평의 원룸형 아파트가 꽤 생겼는데 바로 이런 법의 맹점을 이용한 것입니다. 이후 일정 면적 이상으로 지으라고 개정되었지만 여전히 최소 면적으로는 지어져 중대형의 임대주택은 사실상 없게 됩니다. (현재 서울 내 고급된 임대주택의 90% 이상이 전용 60m2 미만입니다)
그런데 연면적 기준으로 바뀌면 면적이 커질 가능성이 커집니다. 어차피 면적만 맞추면 되니까 세대수가 적어도 상관없거든요. 예를 들어 연면적이 10,000평이면, 1500평을 임대주택으로 공급(비율 15% 가정)해야 합니다.
이 때, 1500평을 20평으로 공급하면 75세대를 지어야 하고, 30평으로 지으면 50세대를 지어야 하고, 40평으로 지으면 38세대를 지으면 됩니다. 그러면 공급자의 입장에서는 어떤 것이 이익일까요? 비록 연면적은 동일하지만, 20평을 75세대 짓는것보다 40평을 38세대만 짓는 것이 공사비 절감이 큽니다. 왜냐하면 세대수가 많으면 더 많은 화장실과 더 많은 벽과 더 많은 공사를 해야하니까 비용이 커지기 때문이죠. 그래서 연면적으로 법을 개정하면 규모가 더 큰 양질의 주택을 공급할 수 있게 됩니다.
이미지 출처 : LH 유튜브 영상 중 캡쳐물론 이렇게 되면 전체적인 임대주택의 수는 감소됩니다. 그러나 서울시는 작은 형태의 임대주택을 고수하기보다는 임대주택도 고급화를 시도함으로써 부정적인 이미지를 탈피시키고 양적 성장보다 질적 성장으로 바꾸겠다는 의지를 보이는 겁니다.
비록 큰 차이는 아니지만 이렇게 변경될 경우 공급자(조합) 입장에서도 환영할 만한 일이라 사업의 추진도 좀 더 원활해지리라 기대가 됩니다. 국토부는 20년9월에 도정법(도시및주거환경정비법) 시행령을 개정해 임대주택의 비율을 20%로 정했습니다. 그러나 서울시는 여전히 15% 비율을 고수하고 있습니다.
법체계를 잘 모르시면 '서울시가 정부 말을 왜 안 듣지?' 하는 생각을 하실테지만 우리나라는 법의 테두리 안에서 각 지자체가 일정한 재량권이 있습니다. 이를 발휘하여 현재 서울시는 15%의 임대주택 의무비율을 고수하고 있습니다. 이는 20%로 변경할 경우 재개발 사업이 늦어지는 사태가 발생하는 것을 막기 위해서이죠.
오늘 내용은 아직 서울시가 국토부에 건의하는 수준으로서 논의가 되고 법제화가 되려면 긴 시간이 필요할 수 있습니다만 세대수에서 연면적으로 임대주택 공급의 기준을 바꾸는 것은 좋은 아이디어라는 생각이 드네요~ ^^
감사합니다.
