10년후 이곳은 제2의 강남이 된다 [용산]

이승훈소장의 완벽한 부동산투자 33부

이제부터 우리는 본격적으로 제2의 강남이 될 지역을 찾을 것이다. 필자는 제2의 강남이 될 곳을 2가지로 나누어 지역을 설정하고 설명하려 한다. 첫째는 말 그대로 강남에 가장 근접할 수 있는 가능성이 높은 지역을 3군데 정도 설명할 것이다. 이 곳들은 이미 상당히 유명한 곳이며 앞으로 좋아질 것이라는 것에 대해 큰 이견이 없는 지역들이다. 그러나 수박 겉핥기 식의 내용 습득만으로는 언제, 어떻게 투자할지 정확히 어떤 부동산을 투자할지 감을 잡을 수 없다. 이 책의 목적은 투자지침서이다. 내용 전달의 목적은 독자 여러분들이 더 나은 투자를 할 수 있는 나침반을 제공하는 것에 있으며 그렇기에 여러분들도 대충은 알고 있는 이런 지역들을 좀 더 세밀하게 분석하여 어떤 식으로 투자해야 수익을 극대화할 수 있는지 알려줄 것이다. 강남은 크게 보면 서초구, 강남구, 송파구이다. 이 세 곳을 제외하고 가장 유망한 지역이 어딘지 본격적으로 시작해보자.  

필자의 막연한 생각이기는 하나 제2의 강남이 되기 위한 가장 기본적인 조건은 in 서울이다. 서울과 경기도의 가격 격차는 날이 갈수록 벌어지고 있다. 이는 유수의 다른 나라를 보아도 마찬가지다. 우리도 앞으로 더 심해질 것이다. 그렇다면 제2의 강남은 서울에서만 찾아야 한다. 경기도까지 확장해서 고려해봤을 때 떠오르는 지역은 판교+분당, 과천+인덕원 정도인데, 서울의 중상위권 수준까지야 가격이 올라올 수 있지만 그 이상은 벅찰 것으로 본다. 과천은 매우 쾌적한 자연환경으로 많은 사랑을 받고 있지만 규모가 크지 않고, 인덕원 주변은 교통호재와 주변개발로 인해 크게 상승할 수 있지만 입지의 한계는 명확하다. 판교는 과천과 더불어 집값이 가장 높은 지역이다. 경기도 중 최고이고, 서울의 다른 구와 비교해도 상위권이다. 신도시어서 주거환경과 집이 쾌적하고 깨끗하며 교통이 좋고 인프라 구축이 최고다. 여기에 판교테크노벨리가 조성되고 또 추가 조성될 예정이어서 직주근접성도 굿이다. 그러니 앞으로도 많은 사랑을 받을 지역임에는 틀림없다. 그러나 서울만큼 다 갖추지는 못했다. 판교와 분당이 입지가 좋고 규모가 크다는 것은 신도시 중에서이다. 모든 도시와 비교한다면 큰 규모가 아니다. 당연히 서울은 없는 게 없는 모든 것을 갖춘 도시다. 판교는 앞으로도 선방하고 가격이 올라갈 것이다. 그러나 서울의 구도심이 지속적인 재개발을 이뤄진다면 판교의 장점은 희석되고 경기도에서는 여전히 1~2위의 명성을 누리겠지만 전체적으로는 서울의 발전으로 인해 현재 순위보다 내려갈 것이다.

  

제2의 강남이 될 TOP3

1. 용산구

우리는 용산구에 대해 지난 십수년간 엄청나게 많은 내용을 접했다. 정확한 통계는 없겠지만 언론 노출 순위를 따진다면 강남을 앞서는 1위를 차지할 것이다. 왜 이렇게 용산은 떠들썩한 것일까? 그 이유는 바로 다음의 지도에 정답이 있다.  

위 지도를 보고 왜 용산이 제2의 강남이 가능한 첫 번째 후보인지 알 수 있어야 한다. 그것은 대규모 지역개발이나 호재 따위가 아니다. 이런 것은 부차적인 것이고, 가장 두드러진 이유는 용산의 입지다. 서울시의 지도에서 정가운데가 바로 용산이다. 서울시는 2030 도시기본계획에서 서울의 중심이 되는 3핵(도심)을 만들었다. 그 곳이 바로 강남과 영등포와 한양도심이다. 그리고 3핵의 선으로 그었을 때 그 선에 위치한 곳이 동작구, 마포구, 성동구이다. 지난 10년간 천정부지로 집값이 뛴 지역이다. 그리고 이는 당연히 정상적으로 오른 것이다. 왜냐하면 정책적으로나 자연적 입지로 보나 좋은 지역이기 때문이다. 그런데 용산은 한 술 더 떠서 3핵이나 3핵의 연결선에 있는 지역보다 더 중심에 있다. 대한민국에서 정책적으로 대외적으로 또 경제적으로 가장 중요한 도시는 누가 뭐래도 수도 서울이다. 이런 서울의 최중심에 위치한 곳이 바로 용산이다. 그런데 용산은 지난 50년간 미군기지의 주둔으로 개발이 타 지역에 비해서 매우 더뎠다. 하지만 미군기지가 평택 등으로 이전하게 되면서 개발의 기틀이 마련되었고, 다른 곳에 비해 미개발지가 많기에 대규모 개발이 가능한 것이다.   

수도 서울의 한복판, 80만평의 센트럴파크, 남향 조망의 한강뷰, 어디든 다니기 편한 사통팔달 교통망, 끊임없이 개발이 예정되어 있는 대형호재들, 한국의 라데팡스로서 최고의 재개발지역이라 불리는 한남뉴타운, 얼마 전 배우 소지섭이 61억원에 매입해서 실검에도 떴던 한남더힐 및 유엔빌리지를 비롯한 고급주거타운의 이미지 .... 

용산에 대해 열거하자면 하루종일 말해도 모자를 것 같다. 그만큼 용산은 미완성된 가장 커다란 잠재력을 품은 지역이다. 특히 10여년 전부터 용산은 강남을 능가할 가장 1순위 후보지로 꼽혔던 곳이다. 강남에 근접할 지역이 아니라 강남을 ‘능가할’ 개인적으로는 수용하지 못했지만 수많은 전문가들이 강남의 대항마로 꼽을 만큼 용산은 대단한 지역임은 틀림 없다. 용산은 지역을 불문하고 가격이 높다. 즉 투자처가 아닌 곳이 없다. 용산의 한강변은 동부이촌동과 서부이촌동, 한남뉴타운과 고급주거타운이 밀집한 유엔빌리지까지 넓게 접해있다.