서후암동과 동후암동

이승훈소장의 완벽한 부동산투자 37부

후암동

후암동은 해방촌이라 불렸던 지역으로서, 현황은 매우 지저분하다. 그러나 후암동의 왼편인 서후암동은 정비구역으로 개발을 앞두고 있고, 오른쪽의 동후암동은 개발과는 거리가 있지만 이태원동, 경리단길의 젠트리피케이션이 일어나면서 후암동 지역으로 오시는 분들이 많아 거래가 활발해졌다. 이를 통해 낙후된 동네 이미지에서 사람들이 한 번씩 찾아오는 명소가 되었고 활성화되면서 가격도 상승하고 있다.

* 젠트리피케이션 : 낙후된 구도심 지역이 활성화되어 중산층 이상의 계층이 유입됨으로써 기존의 저소득층 원주민을 대체하는 현상을 가리킨다.   

용산은 워낙 대규모 개발과 유명한 지역이 많아 후암동은 상대적으로 투자에 시들해진 모습을 보인다. 그러나 후암동의 현재 모습이 부촌이 형성되기에 아주 적합할지도 모른다고 생각된다. 물론 아주 오랜시간이 필요할지도 모른다. 지도상 후암동은 서쪽으로 서울역을 접한다.서울역은 향후 10개 이상의 노선이 들어올 최고의 교통요충지가 된다. 청량리와 더불어 가장 많은 노선이 들어올텐데 입지상으로는 서울역이 더 우위에 있다. 청량리가 낙후된 이미지로 가격이 수십년간 상승하지 못하다가 청량리역이 민자역사화 되고 교통의 집결지가 되면서 그 주변의 아파트 가격이 급등하였고, 지금은 사람들이 선호하는 지역 중 하나가 되었다. 후암동 역시 지금은 낡은 빌라가 즐비한 곳이지만, 서울역이 교통의 허브가 되고 정비구역 개발을 통해 새 아파트가 들어선다면 상당히 높은 금액의 허브가 되고 정비구역 개발을 통해 새 아파트가 들어선다면 상당히 높은 금액의 상승이 가능하다. 다시 한 번 노파심에 지적하자면 후암동 중 개발이 되는 곳은 서후암동이다. 후암동이 개발된다라는 정보만 믿고 현장에서 저렴한 매물이 나왔다고 덥썩 사면 안된다. 개발이 되는 곳과 개발이 되지 않는 지역이 모두 행정구역상 후암동인데 당연히 아닌 곳이 개발예정지 보다 가격이 저렴하다. 하지만 내용을 모르고 후암동의 저렴한 매물이라고 그냥 사면 안 된다는 뜻이다.  

지도상 4호선이 지나가는 한강대로에 접한 후암동이 개발예정지고, 오른쪽 남산과 접해있는 곳이 개발예정이 없는 후암동이다. 두 지역은 가운데 후암로로 나뉘어진다. 투자를 한다면 이런 기본적인 정보는 정확히 숙지해야 한다.

개발예정지의 후암동은 서울역과 가깝고 대로변에 접해있어 교통이 편리하고 상업시설의 이용이 편리하다. 그래서 일반적인 주거지, 즉 아파트 형태로 후암동 전체가 개발된다면 당연히 서후암동이 가격이 높을 것이다. 하지만 진짜 일반인이 감당하기 힘든 고급주거지역은 복잡한 동네가 아니다(드라마에서 재벌가의 모습을 보여줄 때 볼 수 있는 벽이 높은 집들을 생각하면 된다). 고급주거지역의 부자들은 대중교통을 이용하지 않아 역세권이 중요치 않고 오히려 쾌적함과 사생활 보호를 중시한다. 이는 대부분의 다른 나라 역시 마찬가지다. 

이런 점에서 남산 바로 아래에 있는 동후암동이 고급주거지역으로 개발된다면 교통편의성 및 상권과 적절한 이격거리에 있으면서 쾌적한 자연환경(남산)에 접한 서울의 중심지 위치라면 상당히 선호할 것이다. 더구나 이곳은 남산과 접해 층고제한이 걸려있다. (고도지구. 20m 이하, 7층 이하)

이럴 경우 저층의 주거단지로 만들어야 한다. 후암동의 지형이나 전체적인 입지로 보면 고급형 테라스하우스가 어울린다. 높은 지대로 조망도 좋다. 고급 테라스하우스 입지로는 매우 좋으므로 만약 이렇게 개발되면 엄청난 금액의 고급주거타운이 형성될 것이다. 그러나 실제 개발이 되기는 사실 어렵다고 본다. 너무 많은 단독, 다가구, 다세대가 밀집한 전형적인 빌라촌으로서, 특히 용산의 개발붐이 일면서 가격이 상당히 높아졌음을 감안해야 한다. 도저히 사업성이 나오기 힘든 것이다. 이 지역 일대를 현장조사하면서 바로 뒤에 산이 있고 조망이 멋지게 나오는 후암동이 개발되었으면 좋겠다는 생각을 했지만 우리 세대에는 아마도 그런 일은 없을 것 같다.   

정리 :

어느 나라든 가장 높은 가격의 부동산을 가진 도시는 경제중심지이다. 대한민국의 경제중심지는 서울이다. 복잡한 도심에서는 똑같은 거리를 더 오랜 시간이 걸린다. 그러니 입지가 지방보다 더욱 중요하다. 그러니 경제중심지에서는 물리적 입지라는 것은 꽤 중요한 요소다. 용산은 서울의 한복판에 자리잡았다. 그리고 그 중심에 한강과 남산 그리고 80만평의 공원을 가지고 있다. 우리나라의 역사적 배경으로 근 50여년간 개발이 되지 못했지만 미군이 평택으로 이전이 확정되고 하나둘씩 변모하고 있다. 대규모 개발은 시작하지도 않았다. 천혜의 자연환경과 완벽한 입지 그리고 대규모 개발. 필자는 용산을 제2의 강남으로 꼽는 것에 주저하지 않았다. 그리고 이는 대다수의 부동산 전문가 역시 쉽게 동의하는 바이다. 필자는 용산의 도약을 지켜보는 것이 너무나 흥분되고 흥미롭다. 제2의 강남이 될 용산을 주목해보자.