여의도 목화아파트
이승훈 소장의 완벽한 부동산투자 39부
여의나루역 남동쪽에 위치한 목화아파트는 312세대의 소규모 단지이다. 그러나 역세권에 한강뷰가 확실하고 여의도초등학교, 중학교, 고등학교의 도보가 쉬워 입지면에서는 가장 탁월하다. 여의나루역 인근에는 기존의 파크원과 더불어 현대백화점 등 인프라가 더 확충될 예정이어서 거주편의성은 더욱 증대될 것으로 기대된다.
여의나루역 남동쪽에 위치한 목화아파트는 312세대의 소규모 단지이다. 그러나 역세권에 한강뷰가 확실하고 여의도초등학교, 중학교, 고등학교의 도보가 쉬워 입지면에서는 가장 탁월하다. 여의나루역 인근에는 기존의 파크원과 더불어 현대백화점 등 인프라가 더 확충될 예정이어서 거주편의성은 더욱 증대될 것으로 기대된다.
여의도 지역은 단독주택이 전혀 없는 지역이다. 섬 전체가 아파트 혹은 오피스텔의 주거형태이며, 나머지는 상가, 업무용빌딩, 관공서 등 비주거시설이다. 70년대 아파트라 자료가 조금씩 틀린 경우가 많은데, 목화아파트의 현재 용적률은 220% 정도로 추정된다. (서울시부동산정보관장의 연면적과 대지지분을 역산하여 계산) 2종주거지역인데, 3종의 경우 300%의 법적상한용적률이지만 서울시 조례에서는 210%가 기준용적률이다. 여기에 인센티브 및 임대아파트 등 조건을 충족시키면 용적률이 상향되는 방식이다. 나중에 어느 정도 수준의 용적률이 적용될지는 모르겠지만 여기서는 3종 주거지의 경우 250%의 용적률을 기준으로 한다. 본 책에서는 정확한 평가금액을 산출하려는 목적은 아니고 상업지역과 주거지역의 아파트를 비교하여 현 시점에 어떤 선택이 더 좋을지를 확인해보려는 데 있다. 목화아파트의 실거래가와 매도호가를 대지지분으로 나누어 평형별 평당가격을 산출해 보았더니 다음과 같았다.
(19.6.26일 기준)
목화아파트의 15평형은 19년5월에 9억8천만원에 거래가 되었다. 대지지분은 7.06평이므로 지분당 평당 가격은 1억3880만원 수준이다. 가격이 어마어마하다. 압구정현대아파트보다 비싸게 느껴져서 압구정동에서도 위치가 최고라고 평가받은 압구정현대1,2차 아파트의 실거래가 가격과 비교해 보았다. 141제곱의 11층 아파트가 19년4월에 26억5천만원에 거래되었다. 대지지분이 26.28평이라서 대지지분당 가격은 1억80만원 수준으로 약 1억원이었다. 목화아파트가 압구정현대1,2차보다도 40%나 높은 금액이 되는 것이다. 압구정동보다 여의도가 더 좋은 지역일까? 백 중 아흔아홉은 ‘아니’라고 답할 것이다. 그럼 여의도가 고평가거나 압구정동이 저평가된 것일까? 이것도 역시 아니다. 우리가 지분당 가격, 즉 평당가를 산정할 때 고려해야 할 중요한 점 한 가지는 지분의 크기다. 지분의 크기에 따라 같은 아파트에서도 평당 가격은 달라진다. 실제로 목화아파트를 분석한 위의 표를 보면 58제곱의 평당가격은 1억3800만원이지만, 97제곱은 9400만원으로 떨어진다. 97제곱은 대지지분이 12.72평이다. 그런데 압구정 현대는 무려 26.28평이다. 만약 목화아파트에도 비슷한 대지지분을 가진 아파트가 있었다면 평당 가격은 아마도 8000만원 수준으로 떨어질 것이다. 결국 압구정현대아파트 1,2차가 여의도 목화아파트보다 좋은 아파트이며, 지분당 가격만 놓고 보면 목화는 압구정1,2차의 80% 수준으로 가격이 형성될 것이라고 추정할 수 있다.
물론 러프한 추정치, 마스터 플랜에 따른 향후 사업성 변화와 속도 리스크 등 수많은 변수가 있으므로 정확한 자료는 될 수 없고 투자에 참고하는 정도이다. 현 자료로 볼 때, 대지지분 7.06평에서 9.43평으로 2.37평이 증가할 때 평당 3800만원이 하락했고, 9.43평에서 12.72평으로 3.29평이 증가할 때는 평당 600만원이 하락했다. 그런데 통계를 보면 73제곱의 경우 19년도 실거래 가격이 없고, 가장 최근인 18년6월 실거래가 자료이다. 때문에 보정을 위해서 18년6월 전후의 실거래가격을 살펴보았다. 58제곱은 7억5천만원, 97제곱은 12억1천만원이다. 이 가격을 기준으로 18년6월 기준 73제곱의 가격을 유추해보았더니 9억4320만원이었다. 실제 실거래금액인 9억5천만원과 비슷한 수준이다. 계산방법은 이렇게 했다.
12.72평의 대지지분과 7.06평의 대지지분의 차이인 5.66평을 구한다. 그리고 5.66평에서 58제곱과 73제곱의 대지지분의 차이인 2.37평이 차지하는 비율이 42%라는 수치를 구하고, 이를 가격에 똑같은 방식으로 대입하여 12억 1천만원에서 7억 5천만원을 제하니 4억 6천만원이고, 여기에 42% 수준의 비중을 구하니 1억 9320만원이었다. 이수치를 7억 5천만원과 더했더니 9억 4320만원이 계산되었다. (실거래는 9억 5천만원) 비슷한 수준의 계산이 나왔으니 유의미한 계산방법이라 판단되어서 이를 19년 5월경의 실거래가 수준으로 변환하여 73제곱의 현 시점 (19년 5월) 실거래가 수준으로 변환하여 73제곱의 현 시점(19년 5월) 실거래가 수준을 알아보았다. 계산해보니 금액은 10억 7240만원이 나온다. 이를 다시 지분당 평당 가격으로 산출했더니 1억 1372만원이 계산된다. 다시 정리하면 58제곱은 1억 3880만원, 73제곱은 11370만원, 97제곱은 9430만원 수준으로 가격이 형성되어 있다.
