여의도 아파트 비교

이승훈의 완벽한 부동산투자 40부

빨간색은 추정 수치임 

이번에는 목화 아파트의 바로 옆의 서울 아파트와 공작 아파트를 비교해본다. 서울아파트가 입지상 비교하기 더 수월하나 비슷한 평형의 아파트가 없어 목화와의 비교는 서울아파트의 바로 뒤인 공작아파트를 우선했다. 공작아파트는 바로 뒤인 공작아파트를 우선했다. 공작아파트는 15평, 28평, 38평형으로 구성되어 있는데, 15평은 예전 시공 때 남는 공간을 활용하기 위해 만들어 놓은 것으로 세대수가 거의 없다. 그래서 28평과 38평을 기준으로 분석했다. 목화는 27평형, 공작은 28평형으로 비교를 해 본다.공작 아파트의 최근 실거래가와 지분당 평당 가격을 살펴보자. 앞서 밝혔듯 15평은 사실상 없는 평형이므로 분석을 하지 못했다.

최근의 거래를 보면 28평은 12억 5천만원에 거래가 되었고, 11.6평의 대지지분이 있으므로 지분 평당 가격은 1억 770만원이다. 반면 목화아파트의 27평이 지분이 1.1평 정도 더 큰데, 가격이 더 저렴하다. 위치도 목화가 공작보다 더 낫다. 그럼 가격도 저렴하고 위치도 더 나은 목화아파트를 사야하느냐? 그렇지는 않다. 다른 지역이 이같은 모습을 보인다면 당연히 목화아파트가 저평가이므로 구입해야하겠지만 여의도는 상업지역에 아파트가 있기 때문에 이런 모습을 보인다.

목화아파트는 3종 주거지역으로 용적률 250% 전후라고 했을 때, 현 용적률 220%에서 증가되는 용적률은 약 30% 남짓이다. 반면 공작아파트는 상대적으로 위치가 조금 떨어지고 지분당 가격도 비싸고, 용적률도 목화아파트보다 오히려 더 높은 등 단점이 더 많아보인다. (공작아파트의 용적률을 약 245% 정도로 추정. 서울시부동산정보광장의 연면적과 대지면적을 활용해 역산해 계산) 하지만 공작아파트는 상업지역으로 향후 용적률 600%가 가능하다. 하지만 여러가지 제약으로 550%만 받는다고 가정해보자. 그래도 재건축시 약 300%의 용적률 상향이 가능하다. 목화아파트보다 약 10배의 용적률을 더 받을 수 있는 것이다. 이 뜻은 사업성이 월등히 좋아짐을 뜻하며 이런 점을 감안하면 공작아파트의 가격은 결코 비싸지 않다. 목화아파트의 가격이 적정하다고 가정하면 오히려 공작의 현재 금액은 매우 싸게 느껴진다.

현 시점 두 아파트 중에 하나를 선택한다면 공작아파트가 좋다. 향후 오름폭에서 목화보다 나을 확률이 더 크다고 본다. 단 고려해야할 점은 비교대상이 여의도의 한강변 아파트라는 점이다. 고급주거지역의 한강변 아파트에서 한강조망과 비조망의 가격 차이는 우리의 상상 이상으로 크다. 삼성동 아이파크는 동 평형대가 23억원의 가격 차이를 발생시켰고, 용산의 첼리투스는 호가상 12억 정도의 격차가 벌어졌다. 반포의 아파트들도 7~8억은 기본으로 차이가 난다. 삶의 질이 높아질 우리나라에서 반영구적 조망인 한강뷰의 가치는 더 높아질 것이다. 이를 감안하면 사업성이 많이 떨어짐에도 불구하고 한강조망에 최적화 되어 있는 목화아파트의 가치는 결코 훼손될 수 없다. 결국 사업성은 공작아파트가 좋고, 한강뷰의 가치는 목화아파트가 좋다. 즉 공작아파트는 사업 진행 과정에서 가격이 크게 상승할 것이고, 목화아파트는 완성 이후의 프리미엄이 높게 작용할 것이다.

그렇다면 우리의 투자는 초기에 먼저 상승할 공작아파트를 선구입하고, 차익이 생기면 매도한 후 상대적으로 덜 오른 목화아파트로 갈아타기 한다면 좋은 전략이 될 것이다. 물론 고려해야 할 점은 많다. 두 아파트의 사업속도와 향후 마스터플랜의 수립이 어떻게 될 것인지 확인해야 하고, 이런 제반사항들이 우리가 고려했던 범위 내에 있더라도 세금 부분을 고려해야 한다. 최종 완공 후 건물 평당 가격은 공작보다 목화아파트가 높을 것이다. 용적률이 높다는 것은 사업성은 좋으나 완공 후에는 그다지 좋지는 못하다. 건물의 밀도가 높다는 뜻이므로 용적률이 높아질수록 쾌적함과는 거리가 멀어진다. 더구나 한강뷰의 유무로 인해 목화아파트가 가격이 더 높을 것은 거의 확실하다. 그래서 최종 아파트는 목화아파트 1채 소유가 더 낫다.