여의도 아파트 2

이승훈소장의 완벽한 부동산투자 41부

여기서 방법은 2가지.

첫째, 목화아파트를 지금 구입해서 계속 보유하는 것. 둘째, 사업성이 좋아 먼저 가격에 반영될 공작아파트를 구입해서 사업진행 기간 동안 목화아파트보다 더 높은 이익을 내는 시점에 공작아파트를 매도하고 목화아파트를 구입하는 방법이다. 이론상 두 번째 방법이 좋기는 하나 첫 번째 방법에 비해 취득세와 양도세를 한 번씩 더 내야하는 부담이 있다. 때문에 어느 방법이 더 좋은지는 개개인에 따라 다르다. 1주택으로서 실거주를 할 수 있다면 9억까지 비과세를 받은 후 고가에 대한 부분은 안분해서 내면 세금은 많이 줄일 수 있다. 하지만 다주택자거나 거주가 어렵다면 가격이 더 많이 상승했더라도 세금으로 상쇄되기 때문에 실익이 없거나 손해를 볼 우려도 있다. 그래서 두 가지 방법 중 나와 맞는 방법이 어떤지를 생각해보고 투자에 임해야 한다. 

현지 부동산의 자료를 토대로 얘기를 해보자면, 공작아파트 28평은 향후 38평을 무상으로 받을 수 있다고 한다. (물론 현 시점에서의 추정이며, 바뀔 수 있다)

반면 목화아파트는 27평이 38평으로 가기 위해서는 분담금이 엄청나게 많이 낼 것이다. 거의 1:1 재건축 수준이므로 모든 비용을 조합원이 부담해야 하는 처지다. 시공도 최고급이 될 것이므로 상당한 부담이 아닐 수 없다. 이 금액을 10억 정도라고 가정해보자. 그렇다면 공작아파트와 동 평형의 아파트를 받기 위해 10억원의 비용이 더 필요하다. (현재 목화27평과 공작28평의 가격은 비슷하므로 제비용은 동일하다 가정)결국 목화아파트는 이 비용을 한강뷰라는 강점으로 상쇄해야 한다. 즉 한강뷰의 가치로 공작아파트보다 10억원 이상 더 비싸야 공작아파트와 같은 수익이 산출되는 것이다. 

이번에는 완공 후 여의도 목화아파트의 38평 아파트 가격을 추정해본다. 초역세권 + 최고의 편의성 + 내 집 바로 앞 한강공원 + 완벽한 한강뷰의 입지다. 압구정동과 비교해서 입지만 다를 뿐 다른 점은 공통분모가 많다. 학군이 부족하다는 점이 여의도의 큰 단점 중 하나이나 이는 새아파트로 변모가 되면 어느 정도 해결이 될 수 있다. 초직주근접지역이고 인프라도 좋은 편이다. 이쯤 되면 강남에 비견될 만 하다. 물론 강남은 10년 뒤에도 최고의 지역이다. 하지만 여의도의 일부 아파트는 강남의 평균 가격을 상회할 것이다. 그런 후보 중 선두주자가 목화아파트이다. 개인적으로 필자는 여의도의 가격이 강남 최고급지역(압구정동)의 80% 수준에서 형성될 것이라고 본다.강남의 최고급 지역은 압구정동 그리고 반포이다. 현재 반포의 한강변 새아파트는 평당 1억을 호가한다. 실거래가로 확인해도 9000만원 수준이다. (18년 9월 33평형 31억원에 거래됨. 평당 약 9400만원) 

그리고 경남아파트를 재건축하여 한창 공사 중인 래미안원베일리나 반포구주공아파트를 재건축 할 힐스테이트클래스트 아파트들이 들어설 즈음에는 평당 1억은 가볍게 넘길 것으로 보고 있다. 반포가 재건축이 무척 활발한 것에 비해 압구정동은 여전히 요지부동이다. 최고의 주거지역이라는 느긋함 때문인지 70년대 중반에 지어 40년이 넘어감에도 아직까지 뚜렷한 움직임이 없다. 

여의도와 압구정동이 비슷하게 재건축이 될 것으로 판단되며, 반포가 지금은 재건축 활성화로 압구정동을 넘보고 있지만 압구정이 재건축이 된다면 1위 자리를 굳건히 수성할 것이다. 이럴 경우 필자는 여의도가 압구정동의 80% 수준에서 가격이 형성될 것이라고 판단한다. 반포의 경우 한강변 대단지 아파트의 경우 33평 기준 40억원이 될 것이다. (건물 평당 1억2천만원 수준) 

압구정동이 이들보다 5%~10% 높다면 42억~44억원의 가격대를 보일 것이고, 이는 건물 평당 1억3천만원을 상회하는 가격이다. (현재 최고가는 평당 9400만원 수준) 

이 금액을 보며 놀라움을 표시하는 분들도 많을 것이다. 하지만 필자 입장에서는 이 금액도 매우 보수적으로 산정한 것이다. 예를 들어 33평 30억원 수준인 반포아크로리버파크의 경우 매년 3%의 성장만 해도 10년 뒤에는 40억3100만원이 된다. 2.5%의 성장으로 계산하면 10년 뒤 38억4000만원, 2%의 성장일 경우 36억5700만원, 1.5%만 잡아도 34억8000만원이 된다. 물가가 연간 2%의 성장을 하고 한강변 아파트 역시 같은 수준의 상승을 한다고 가정해도 약 36억5천만원의 가격이 되어 있는 것이다. 하지만 새 아파트는 주변보다 10~15%는 충분히 더 높으므로 40억원 수준이 결코 무리가 아닌 금액이다.