상업지역에 위치한 아파트
이승훈소장의 완벽한 부동산투자 42부
압구정동이 42~44억원의 가격을 형성하고 여의도가 80%의 수준에서 가격이 형성된다면 10년 뒤 약 2030년경 여의도의 여의나루역 인근 한강뷰 아파트 가격은 33평 기준 33억6천만원~35억2천만원이다.
결국 목화아파트의 가격을 10년 뒤 대략 34억 전후로 보고 있다. 평당 1억원을 넘겼다. 현재 27평의 가격이 14억원 수준인데, 분담금을 6~7억원 낸다고 하더라도 20억원 남짓만 금액이고 이를 감안해도 약 13~14억원의 수익이 발생할 것으로 예상된다.
현재 매매금액이 14억원에 전세가 약 4억. 실투자금 10억원이고 분담금을 감안하면 약 필요자금은 대략 15억원 선이다. (중도금은 일부 대출, 기타 이자 및 제비용 포함)분담금을 미래의 비용이 아닌 현 시점을 기준으로 계산해보면 대략 12억원 정도의 자금이 필요하다. 결국 12억원의 비용으로 10년 뒤 13~14억원의 수익이 발생한 것이다. 110% 정도의 수익률이고, 10년간의 기간이 소요됐으므로 단리로 계산했을 경우에는 연간 11% 정도의 수익이다. (세전수익 기준, 보유세 등 기타 비용은 개인마다 상이하므로 계산의 의미가 없고 내용 이해의 편의를 위해 생략함)
엄청나게 많이 오른 것 같지만 사실 수치적으로 따져보면 그렇게 높지는 않다. 금액의 단위가 커서 수익도 큰 것 같지만 사실 투자로서 대박이 난 것은 아니다. 하지만 우리가 현재 12억원의 돈이 수중에 있다면 10년 뒤 2배로 불릴 수 있는 투자가 많을까? 없다. 오히려 원금 손실 안 되면 다행이다. 현금은 점점 희소성이 사라지는, 쉽게 말해 흔해지는 재화로서 현금을 쥐고 있다면 시간이 갈수록 손해이다. 그렇다고 주식이나 가상화폐에 투자하기도 힘들다. 매일 모니터링 하는 것도 피곤하고, 실제로 개인이 돈을 버는 사례보다 잃는 사례를 훨씬 많이 접하게 된다. 위험성이 큰 투자다. 반면 부동산은 특별히 할 일이 없다. 구입하고 그냥 놔두면 된다. 그럼 돈의 가치가 떨어지면서 명목가격이 상승한다. 이제 돈은 은행에 보관하지 말고, 부동산에 보관하여야 한다. 그것이 더 안전하고 더 많은 부를 가져다 준다. 부자들은 더 많은 돈을 벌기 위해 부동산을 산다기 보다 부동산에 자산을 축적하는 것이다. 그것이 현금으로 보관하는 것보다 거의 언제나 이익을 가져다 주었기 때문이다.
한가지 더 살펴보자. 목화아파트가 34억 전후의 완공(10년 뒤 가정) 후 가격이라고 할 때 공작아파트는 과연 어느 정도의 가격대를 형성할까? 어디까지나 추정치지만 목화의 85% 정도라고 생각된다. 공작도 서울아파트에 가리기는 하겠지만 최대한 한강뷰를 확보하기 위해 노력할 것이고, 부지도 목화보다 조금 더 크다. 그렇다면 가격은 29억원 정도로 형성될 것이고, 이는 33평 기준이므로 평당 약 8800만원 꼴이다. 38평 역시 평당 8800만원 수준에서 가격이 움직인다면 33억5천만원이 된다. 그럼 공작의 경우 28평의 현 시세 14억원에서 약 34억원의 아파트를 배정받는 것이 무상이라면 20억원의 차익이 발생할 수 있을 것으로 보인다.
목화아파트도 수익이 적지 않았지만 공작아파트는 더 클 것이다. 이것이 상업지역이 가진 힘이다. 재개발과 재건축은 속도, 입지도 중요하나 결국 사업성이 핵심이다. 다른 조건이 같다면 대지지분이 가장 좋지만 대지지분을 보기에 앞서 그 지역의 용도지역이 무엇인지 확인해야 한다. 그럼 이렇게 상업지역에 있는 아파트를 찾아서 투자하는 것도 중요한 투자팁이다. 그런데 상업지역에 있는 아파트가 많이 있을까? 사실 거의 없다. 여의도에 4군데 정도 상업지 아파트가 있고, 강동구에 1곳, 동대문구에 1곳이 있다. 이 외에 없다는 뜻은 아니고 필자가 지도를 보다가 찾은 아파트가 그렇다는 것이다. 이런 아파트는 향후 많은 사람들이 상업지역의 아파트 가치를 알게 되면서 분명 다른 아파트보다 가격이 더 급등할 것이다. 넓게 보면 수도권 1기 신도시 중 산본신도시에도 있다. 이게 전부라는 것은 아니다. 필자가 찾아낸 아파트만 그렇다는 뜻이다. 필자가 찾지 못한 상업지역의 아파트가 더 있을 수도 있다. 서울의 상업지역의 비율은 4% 수준으로 그리 많지 않으니 지도를 펼쳐놓고 상업지역의 아파트를 찾아서 투자하는 것도 좋은 투자이다. 그리고 상업지역의 아파트는 대부분 재건축 연한이 완성이 됐거나 임박해 있는 경우가 많다. 그러니 잘 찾아서 투자한다면 좋은 수익을 얻을 수 있다.
