엄친아 아파트

이승훈 소장의 완벽한 부동산투자 43부

이번에는 목화아파트처럼 초역세권 한강변에 입지하고, 공작아파트처럼 상업지역에 위치한 엄친아 서울아파트를 살펴보자. 서울아파트는 국내외 굴지의 건설사들이 관심을 보이는 아파트이다.

서울아파트는 모든 것을 다 갖춘 최상급 아파트이나 그만큼 가격도 비싸, 일반 소비자가 접근하기에는 너무 높은 금액이라는 점이 부담이다.50평과 69평형이 있으며 50평은 18년도, 69평은 16년도가 가장 최근 거래사례이다. 

여의도 서울아파트 대지 지분당 가격 분석

그래서 69평의 최근에 거래되었다면 어느 정도 수준인지 실거래가 가격을 수치적으로 유추해보았다. 16년4월의 69평은 22억5천만원에 거래되었고, 당시 50평은 5층이 16억3천만원에 거래되었다. 날짜도 동일하고 층도 같다. 단순하게 생각해서 50평이 16억3천에서 3년 후인 현재 호가가 26억5천 정도로 10억2천만원 정도가 상승하였다. 그럼 69평도 최소한 10억2천만원은 상승했다고 추정할 수 있다. 이럴 경우 32억7천만원이 된다. 현재 나와 있는 32억8천만원의 금액과 거의 비슷하다. 

특별한 사정이 없는 한 매도 호가 수준에서 거래가 이루어질 것으로 보이는데, 이럴 경우 50평은 지분당 가격이 1억1천만원, 69평은 9400만원이다. 

한강뷰도 좋고 사업성도 좋은 아파트치고는 지분당 가격이 특별히 두드러 보이지 않는다. 이유는 앞서 한 번 설명했듯 지분이 크기 때문에 평균 지분가격은 크게 높아지지 않기 때문이다. 만약 서울아파트에 목화나 공작처럼 27~28평형대가 있었다면 지분당 가격은 1억5천만원 이상이 되었을 것이다. (19년4월 기준 지분당 가격 - 목화27평 9430만원, 공작28평 1억770만원) 

<정리>

여의도는 사실상 서울의 유일한 대규모 거주지 섬이다. 여러 갈래로 붙어있는 다리가 있어 접근성이 문제 없어 섬으로서 인식하지 못하지만 말이다. 그러나 섬이기에 연접성이 떨어짐으로 여의도와 그 인근은 개발의 연결축이 되지 못했다. 이로 인해 여의도는 나홀로 개발이 되었다. 초직주근접의 이점과 홀로 발전된 희소성이 반영되어 높은 가격이 유지되고 있다. 이는 앞으로도 지속되지 않을 이유가 없다. 오히려 오래된 아파트가 즐비한 여의도의 아파트들이 재건축이 된다면 현재 가지고 있는 장점들, 즉 초직주근접성 및 희소성으로 인해 가격은 급등할 수밖에 없다. 여의도는 재건축과 기존아파트들의 세대수가 1만여세대가 채 되지 않는다. 소규모 오피스텔 등을 모두 합쳐도 1만여세대 남짓한 것이다. 그런데 직장의 수나 그 인원은 엄청나다. 반영구적인 초과수요 현상을 보이는 곳. 한강변의 가치까지 더해지면 어디까지 상승할지 쉽게 예단하기 힘든 곳이 바로 제2의 강남 여의도이다.