성수뉴타운
이승훈소장의 완벽한 부동산 투자 44부
성수동은 청담동과 마주보고 있는 강남접근성이 좋은 강북의 부촌으로서, 2000년대 들어서면서 지역의 재평가를 받으며 성장하고 있는 곳이다. 성수동의 강변지역은 성수뉴타운이 진행되고 있는데, 한남뉴타운과 더불어 대한민국 최고의 뉴타운 중 하나이다. 성수동이 제2의 강남이라고 손꼽는 이유는 강남의 접근성이 좋고, 한강에 접해있어 한강뷰가 가능하며, 일자리가 많고 추가적인 일자리 생산도 많기 때문이다. 강남사람들의 인식은 아직까지 뚜렷하게 좋아지진 않았지만 성수동의 개발이 아직 많이 남았기 때문에 시간이 지나면서 강남사람들의 인식도 긍정적으로 바뀔 것으로 기대되고 있다.
성수동은 성수대교와 영동대교, 양 대교의 사이에 자리잡고 있는데, 한강 이남 지역에서 성수대교와 영동대교 사이는 압구정동과 청담동이 위치하고 있다. 즉 국내 최고의 지역과 마주보고 있는 입지이다. 우리나라는 좁은 국토로 인해 아파트가 대표적인 주거형태인데, 땅이 좁은 나라일수록 건물을 높게 지을 수 밖에 없다. 우리나라 수도 서울도 양질의 주택이 부족하여 높은 아파트가 많다. 그러다보니 자연채광을 가리는 경우가 많아졌고, 이는 일조권이라는 개념이 중요시되어 향이 중요한 개념이 되었다. 미국 등 땅이 넓은 나라는 아파트보다는 단독주택 주거형태가 많고 단독주택은 일조권 침해와 관련이 없어 향이 중요하지 않다. 실제로 평택의 미군기지 주변에 건설되는 미군용 렌탈하우스는 향의 개념이 없다.
그러나 우리나라는 남향과 서향, 동향의 가격차이는 상당히 크다. 주상복합의 경우 구조상 어쩔 수 없이 북향도 나오는데 이럴 경우 가격차이는 더 심해진다. 개인적으로 동향, 서향, 남향을 모두 살아봤는데 남향을 선호하는 이유는 살아보면 알게 된다.
우리나라에서 주거용 부동산은 남향을 선호한다. 특히 아파트는 남향이 절대적인 지지를 받는다. 이는 위치에 불문한다. 강남에 짓듯, 강북에 짓든 마찬가지다. 그럼 압구정동의 한강변아파트와 성수동의 한강변아파트 중 어떤 것이 더 한강뷰가 잘 나올까? 당연히 성수동의 아파트가 한강뷰가 더 예쁘게 잘 나온다. 사실 강남에서 한강뷰는 예쁘게 나오기 힘들다. 한강뷰를 위해 아파트를 북향으로 지을 수는 없는 노릇이기 때문이다. 그래서 강 이남의 한강뷰 아파트는 정남향이기 보다는 동남, 동서의 경우이기나 비뚤어진 한강뷰가 된다(그래도 좋긴 하다~). 한강뷰만의 가치로는 성수동이나 한남동이 반포나 압구정동보다는 좋다.
<성수동의 초고가 아파트>
성수동은 한화갤러리아포레, 서울숲트리마제 등으로 대표되는 초고가아파트가 들어섰다. 갤러리아포레는 230~280제곱미터의 대형평수로만 구성된 고급형 주상복합이다. 건설 당시부터 상류층을 타겟팅했기에 기본적인 내부시설이 최고급으로 구성되었다.
2008년 3월에 분양해서 2011년 6월 입주했는데, 분양 당시 평균분양가가 4535만원으로 약 10년간 최고분양가 자리를 지킬 정도로 고분양가였다. 강남이 아닌 입지임에도 불구하고 고가분양이었으나 한강뷰와 파크뷰 그리고 최고급 대형평형으로만 구성된 최고급 시설과 커뮤니트를 통해 입주시점 당시 230가구 중 약 200여세대가 분양될 정도로 성적이 나쁘지 않았다.
44층 펜트하우스는 2016년 6월경 66억원에 거래되기도 했다. 펜트하우스는 전세나 월세를 기준으로 하면 매매가가 높고 평당가격도 비싸다. 그러나 워낙 적은 세대수로 인해 희소성이 높아 프리미엄이 꾸준히 붙는 특징도 있다. 한마디로 매물이 없으니 이 가격에 사려면 사고, 아님 말고다. 특히 한강변에 계속 35층의 층고제한이 걸린다면 높은 층으로 지어진 한강뷰의 기존아파트의 가치는 더 높아질 수 밖에 없다.
{한화갤러리아포레(45층), 서울숲트리마제(47층), 성수뉴타운(약 50층 예정)}
여기에 강남이 가깝다는 점과 2호선과 분당선을 이용하는 교통, 약 13만평에 이르는 서울숲까지 품고 있어 향후 미래가치는 더더욱 커질 것으로 예상한다. 서울숲은 삼표산업 성수공장 부지를 서울시에서 매입하여 확장할 예정으로, 이 밖의 주변유수지 부지 등을 활용하여 총 18만5천여평의 수변공원으로 다시 태어난다.
[단독] 서울시, 성수동 레미콘공장 매입해 서울숲 확장
소유주인 현대제철에 제안 / `대토`로 주차장 일부 넘길듯
서울시가 지난해 3월 발표한 서울숲 확대 조성을 위해 필요한 성수동 삼표레미콘 공장 용지(현대제철 소유)를 `대토(代土)` 방식으로 매입한다. 대토는 남의 땅을 쓰는 대신 자기 땅을 주는 것을 말한다. 성수동 레미콘 공장 용지 시세가 4000억원 안팎으로 커서 시 예산으로 매입이 어렵기 때문이다.
25일 서울시와 부동산 업계에 따르면 시는 성동구 성수동 일대 현대제철이 소유한 삼표레미콘 공장 용지를 매입하기 위해 시가 소유한 서울숲 주차장 용지 일부를 대토하는 방안을 우선 순위로 마련하고 최근 현대제철 측과 협상에 착수했다.
앞서 서울시는 지난해 3월 현재 43만㎡ 규모인 서울숲에 삼표레미콘 공장 용지, 뚝섬승마장, 뚝섬유수지 등을 추가해 총 61만㎡ 규모 수변문화공원을 확대 조성하겠다는 구상을 밝힌 바 있다. 삼표레미콘 공장 용지 면적은 약 2만8000㎡로 1종 일반주거 용도 땅이다. 국공유지가 약 5000㎡ 포함돼 현대제철이 실소유한 용지는 2만3000㎡ 규모다. 반면 서울시가 대토 후보로 검토하고 있는 서울숲 공원주차장 용지는 약 2만㎡ 규모의 자연녹지 용도 땅이다. 공원주차장을 완전히 없앨 수는 없기 때문에 시는 주차장 가운데 절반가량만 대토로 내놓을 계획이다.
시는 용지 크기나 용도로 봤을 때 현재 상태로는 대토가 불가능하기 때문에 주차장 용지 일부를 준주거지역 또는 상업지역으로 용도를 상향해 토지 가치를 크게 높인 뒤 대토하는 방안을 검토하고 있다.
서울시 공공개발기획단 관계자는 "현대제철 측이 대토 보상 방안을 받아들이지 않을 경우를 대비해 현금으로 매입하는 방안도 2순위로 검토하고 있다"면서 "올해 말까지 최종 결론을 낼 예정"이라고 말했다. 현대제철은 현재 내부적으로 서울시의 대토 제안에 대한 수용 여부를 신중히 검토하고 있다. 현대제철 관계자는 "서울시와 초기 단계에서 협의가 진행 중이며 구체적인 회사 입장은 결정되지 않았다"고 말했다. 한편 서울시는 서울숲 주차장을 현대제철 측에 대토 보상으로 제공할 때 발생하는 주차 공간 부족 문제에 대해서도 다각적으로 검토하고 있다.
