성수전략정비구역

이승훈소장의 완벽한 부동산투자 46부

[집코노미] 성수동 50층 재개발 무산? ... 서울시 "2지구 구역해제 대비책 마련하라"

통합개발로 정비구역 지정 받았지만2지구 내년 일몰 적용에 해제 가능성

50층 재개발을 추진 중인 서울 성동구 성수전략정비구역 재개발 사업이 대형 암초를 만났다. 서울시가 지자체에 성동2지구 사업 무산을 염두해 둔 정비계획을 다시 마련하라고 통보했다. 그간 구역 내 총 4개 지구간 개발안 협의를 요구해온 서울시가 일부 지구 사업 무산까지 염두에 두고 계획을 마련하라고 요구한 것은 처음이다. 성수동 일대 4개 지구는 한강을 따라 나란히 늘어서 있어 기반시설 계획을 공유한다. 구역 중 한 곳이 빠질 경우 일대 정비계획이 확 바뀔 수 있다는 우려가 나오는 이유다.

◆ 서울시 "성수2지구 사업 무산 대비책 필요"

9일 정비업계에 따르면 서울시는 지난달 말 성동구에 "성수2지구는 일몰 기한 도과에 따라 해제될 수 있고, 이 경우 성수 재개발구역 전체 기반시설 설치가 무산될 가능성이 있어 도로와 공원 등이 완결성 있게 조성될 수 있도록 구체적 실행방안을 마련하라"고 주문했다. 작년 12월 성동구가 서울시에 보완 신청한 성수4지구 건축, 경관통합심의 안건을 사실상 또 보류한 셈이다. 일대에서 가장 사업속도가 빠른 성수4지구는 2017년 11월 첫 건축심의 신청 이래 약 1년 반 가까이 발이 묶여있다. 서울시가 나머지 1~3지구와 협의를 거쳐 정비계획을 짜라는 입장을 고수해서다.

성수 일대 4개 지구는 당초 통합개발을 원칙으로 2009년 정비구역 지정을 받았다. 2011년 지구단위계획 이 변경되면서 각각 개별 정비구역으로 재지정됐지만 공원과 도로 계획 등을 공통으로 적용받는다. 성수1·2지구와 성수3·4지구간 경계에 각각 25ｍ 길이로 남북간 관통도로를 건설할 예정이다. 일대 문화공원 등 기반시설 조성에 드는 비용도 공동부담해야 한다. 

(중략)만약 성수2지구 재개발 사업이 무산되면 일대 도로 등 기반시설 조성은 사실상 불가능하게 된다. 이 지구가 성수1지구와 성수3지구 사이에 있어서다.

◆‘한강변 50층’ 무산되나

성수전략정비구역은 서울 한강변에서 유일하게 50층 높이의 아파트를 지을 수 있는 지역이다. 재건축 새 단지 층수를 최고 35층으로 규정한 ‘2030서울플랜’이 나오기 전인 2009년 ‘한강 르네상스 계획’에 따라 구역을 지정받았다. 당시 여의도, 합정, 이촌, 압구정 등도 각각 전략정비구역으로 선정됐지만 모두 해제됐다. 한 부동산 전문가는 “성수2지구가 정비구역에서 해제될 경우 서울시가 일대 50층 재개발을 재검토할 가능성이 높다”고 전망했다.(하략)

기사에서도 봤듯 2009년 한강르네상스 계획의 전략정비구역 중 유일하게 살아남아 진행이 되는 구역이다. 당시 오세훈 서울시장은 한강플랜을 짜며 스카이라인을 높였고 전략정비구역의 경우 50층 재개발이 가능했다. 그러나 이번에 성수2지구가 해제되면 정비계획을 새로 짜면서 50층의 높이를 현재 다른 한강변 지역처럼 35층으로 낮출 가능성도 충분하다. 이렇게 되면 35층 한강변 층고 제한이 생기면서 한강변아파트의 가치가 떨어질 때 오히려 50층이 가능한 지역이라는 희소성으로 가격이 더 올랐던 성수뉴타운의 가치는 지금보다 하락할 우려가 있다. 또한 용적률은 변함이 없지만 한강변의 한강뷰가 되는 것과 되지 않는 것의 가격갭이 크다는 점을 고려하면 사업성도 떨어지게 된다. 여러 모로 현 시점 기준 성수뉴타운은 리스크가 있는 것이다. 

특히 현재 서울시의 입장이 대규모 개발을 그다지 선호하지 않는 모습을 보이기에 위험성은 적지 않아 보인다. 2지구가 조합설립인가를 받고 원 계획대로 이행한다고 해도 섣불리 진행이 될지는 사실 미지수다. 인허가권자인 서울시가 재량권이 많다보니 부동산 경기 상황에 따라 쉽게 허가를 내줄 수도 그렇지 않을 수도 있다. 성수뉴타운과 같은 사람들의 관심이 높은 지역에 허가를 내줄 경우, 이로 인해 부동산 가격상승에 불을 붙을 수도 있다는 우려를 하는 것이다. 부동산 개발이 원활하게 되기 위해서는 서울시 결정권자의 의중도 상당히 중요하다. 특히 재건축, 재개발의 경우 사업속도에 따라서 투자자의 수익도 많이 달라지는 모습을 보이기 때문에 서울시장이 어떤 성향을 가지고 있는지도 투자에 참고해야 한다. 앞서 밝혔듯 지금의 서울시는 속도 조절을 하고 있는 모습이라 투자자들은 긴 호흡으로 투자에 임해야 하겠다. 현재 현지 부동산 중개업소의 정보에 의하면 다급해진 1,3,4지구에서 원래는 아무 상관없어야 할 2지구의 조합설립인가를 열심히 도와주고 있는 웃지 못할 일이 일어나고 있는 가운데, 2지구의 원활한 진행이 성수뉴타운의 성패를 나눌 키를 쥐고 있는 셈이다. 또한 성수뉴타운의 성패는 성수동 전체의 가치변화에 절대적 영향력이 있기 때문에 성수동이 제2의 강남이 되기 위한 핵심부동산 그리고 핵심인물은 성수2지구와 그 조합원들 그리고 서울시장이다.