성수동의 준공업지역 - 산업개발진흥지구

이승훈의 완벽한 부동산투자 47부

성수동은 영등포구와 더불어 준공업지역이 많은 곳이다. 지금도 공장이 상당히 많아, 주거와 상업, 공장이 혼재되어 현재 지역의 모습은 지저분하고 어수선한 편이다. 

성수역 부근의 위성도 - 파란 지붕으로 된 공장이 무척 많다.필자가 오랜 기간동안 준공업지역이 많은 곳의 현황이 지저분함에도 불구하고 추천지역으로 꼽는 이유는 간단하다. 앞으로 꾸준히 개발될 곳이기 때문이다. 우리나라는 1970년대 중공업 육성정책을 폈다. 그리고 이 기간에는 강남은 허허벌판, 영등포는 대규모 도심지였다. 그러나 수도 서울이 성장하면서 거주지의 필요성이 증대되었고, 유통의 발달과 서울의 지가 상승으로 서울의 준공업지역은 공장보다는 주거용지로 활용하는 것이 더 효율적이 되었다. 또한 공장 자체도 우리가 머리 속에 생각하는 굴뚝에서 연기가 나오는 그런 형태가 아닌 여의도의 금융형 빌딩과 유사한 지식산업센터로 변모하고 있다. 즉 지저분한 준공업지역이 점점 깨끗한 직주근접 지역으로 바뀌는 것이다. 공장은 이전하거나 깨끗한 지식산업센터로 바뀐다. 

커다란 공장이 이전한 자리에는 아파트가 들어서거나 대형 오피스텔이 들어오기도 한다. 이렇게 지저분한 모습에서 깨끗한 모습으로 변모하고 있고, 이 과정에서 사람들의 유입이 가속화되고 있으며 인프라도 개선되고 있다. 부동산은 성장하면서 가격이 급등한다. 마포구 공덕동이나 성동구 옥수, 금호, 행당동, 동작구 흑석동, 동대문구 전농동, 마곡지구 주변, 마포구 상암동, 금천구 가산동, 구로구 구로동, 구로구 신도림동 등 수많은 지역이 해당 지역이 개발되면서 부동산 가격이 급등했다.

이제 서울에는 대규모 개발이 손에 꼽는다. 하지만 준공업지역은 꾸준히 지속적으로 변하고 있다. 국제업무지구, 마곡지구처럼 대규모로 개발되는 것은 아니나 몇 달 지나면 허름한 주택은 멋드러진 상가주택으로 변모되어 있고, 오래된 구멍가게는 프랜차이즈 편의점으로, 공구상은 개성 있는 커피를 파는 분위기 있는 카페로 바뀌어 있다. 지역상권이 활성화되니 수요도 많아지고 매출도 증가하며, 월세도 상승한다. 예전에는 건물의 외관을 예쁘게 바꿔봐야 사람이 없는 동네에서 돈낭비만 했지만 지금은 더 좋은 세입자를 얻기 위해 건물의 외관도 멋스럽게 바뀌고 있다. 그리고 건물의 외관을 고치지 않아도 대형 프랜차이즈가 세입자가 되어 들어오면 알아서 인테리어를 예쁘게 해서 건물의 가치를 높인다. 이런 모습을 보며 사람들은 관심을 가지게 되고, 지가는 상승하게 되며 전반적인 지역의 부동산 가격이 올라간다. 지역의 인지도가 쌓이고 사람들이 살기 좋아하는 동네가 되며 이는 이 지역의 주거용부동산의 가격도 올려놓는다. 이렇게 선순환이 시작되면 개발이 점점 본격화된다. 유명한 지역은 분양리스크가 줄어들기 때문에 좀 더 적극적으로 개발 사업이 이루어지기 때문이다.

성수동의 경우 2호선, 분당선 역세권과 대로변 주변으로는 지식산업센터로 변모한 땅이 많다. 하지만 여전히 골목으로 들어가면 허름한 공장과 마주한다. 하지만 카페거리도 생기고 지역이 활기를 띠고 있다. 이제 오래된 공장들은 하나둘씩 본래의 역할을 끝내고 새롭게 태어날 것이다. 더 큰 공장, 그러나 멋스러운 공장(지식산업센터)으로 탈바꿈해서 수요를 왕창 늘려 놓을 수도 있다. 규모에 따라 다르나 보통 수천명의 근무자가 지식산업센터 1동 건립을 통해 지역수요로 탄생한다. 이는 당연히 해당 지역의 부동산 가격을 직접적으로 올리는 커다란 요소다. 또는 공장을 꾸며 예쁜 카페나 펍전문점으로 바꾸는 곳도 많다.

아직도 개발이 되지 않는 곳이 많다는 점은 반대로 아직도 상승할 여력이 많이 남았다는 의미다. 물론 과거의 금액과 비교하면 엄청나게 상승했다. 하지만 이것이 향후 가격상승을 막는 것은 아니다. 오히려 과거에 워낙 저렴했었다고 보는 것이 맞다. 

스타 연예인들은 인맥이 좋아 의외로 부동산투자를 잘하는 사람들이 있다. 그리고 이들은 자금이 여유가 있어 이것저것 재지 않고 구입한다는 특징도 있다. 이런 점에서는 강남사람들과 비슷하다. 그런데 이들은 당연히 좋은 지역 혹은 인기 지역을 구입한다. 돈이 많으니 가능하다. 그리고 좋은 지역, 인기 지역을 별 고민 없이 구입하니 필자가 볼 때 취득하는 시점에 특별히 급매로 사는 경우는 별로 없다. 그냥 시세대로 산다. 하지만 시간이 지나고 나면 결과적으로 대단히 재테크를 잘 한 케이스가 많다. 성수동도 연예인들이 많이 구입한 지역이다. 이승엽, 원빈, 이시영, 김민준, 권상우 등이다. 이들의 구입시점 가격과 현재 가격은 천양지차다. 돈도 잘 버는데 재테크까지 잘하니 부러움의 대상이다. 하지만 독자 여러분은 부럽다고 한탄만 하고 있으면 안된다. 내가 가진 자금으로 당장 투자할 수 있는 것부터 시작하면 된다. 이 책에 나온 지역 중 나의 자금으로 투자가 가능한 곳이 있다면 고민하지 말고 투자해도 된다.