하락론을 경계하라!

어떻게 하면 투자에 성공할 수 있을까? 8부

최근 유튜브를 보면 부동산 하락에 대한 얘기가 많다. 상승에 대한 내용보다 하락에 대한 내용의 조회수나 채널의 구독자수가 더 많고 호응 역시 엄청나다. 이들이 하는 얘기는 거의 비슷하다. 지금 집값은 감당하기 힘들 정도로 비싸니 가격이 떨어질 것이라는 논리다. 언뜻 들으면 맞는 것 같다. 그래서 부동산에 대해 깊이 있는 지식이 없는 대다수의 사람은 그럴싸한 하락론자의 말을 믿고 부동산 구입을 주저한다. 지금부터 하락론 영상의 시청자 댓글을 보면서 느껴지는 점을 몇 가지 짚어본다. 댓글은 부동산 하락을 찬성하고 지지하는 사람들이다. 당연히 하락을 지지하는 사람이 이런 영상의 주된 시청자다. 

이들은 먼저 부동산 가격이 너무 비싸다는 심정을 토로한다. 20억원의 아파트가 말이 되냐며, 본인은 5억원짜리 집을 구입하려해도 최소 10년 이상 할부로 대출을 갚아나가야 한다고 한다. 

이 댓글작성자의 심리는 이렇다. 

‘20억원이라는 금액은 과도하게 비싸다. 왜냐? 대부분의 국민들이 그 아파트를 구입하기는 불가능하기 때문이다. 심지어 나는 5억원짜리 아파트도 자금이 부족하여 구입을 망설이고 있다. 그런데 20억원이라는 금액이 정말 가당키나 한가?’

이 얘기를 들으며 “정말 그렇긴 하네. 20억원이 말이 되냐??” 라고 생각이 들었다면 투자자 마인드가 아니다. 20억원에 거래가 되는 부동산은 이미 시장에서 검증이 된 매물이다. 수요가 있기 때문에 가격이라는 것이 만들어진 것이다. 강남, 용산, 성수동 등에는 20억원 이상의 매물이 상당히 많으며 거래 건수도 그 수에 비해 적지 않다. 단지 20억원이라는 금액이 과도하고 내가 감당하기 힘든 금액이라는 주관적 판단으로 과도한 금액이라고 판단하는 우를 범해서는 안 된다. 다시 강조하지만, 내가 비싸다고 느끼는 것은 내 상황이다. 누군가는 20억원의 아파트를 보며 생각보다 저렴하다고 급매 잡았다며 좋아할 수도 있는 것이다. 부동산의 가격을 나의 주관적 기준을 잣대로 하면 구입할만한 것들은 거의 없다. 왜냐하면 주관적인 나의 시각으로 볼 때 저렴하게 느껴지는 부동산은 항상 거의 없으니까 말이다.

다른 댓글을 보니 이렇게 쓰여있다. 

{취득세, 수수료, 수리비, 매년 내는 보유세, 매도시 양도세, 건강보험료/국민연금, 집에 대한 각종 세금 등.. 이걸 다 상쇄하고도 이익이 나려면 엄청 올라야 할텐데...}

댓글을 작성하신 분에게는 안타깝지만 실제로 서울 대부분의 주택가격은 이런 모든 점을 상쇄하고도 가격이 충분히 올랐다. 엄청나게 많이 열거했지만 양도세를 제외한 나머지 항목 다 합쳐도 보편적으로 주택가격의 1%~3% 남짓이다. 취득세는 구입당시 한 번 내고, 이후에 납부할 것은 재산세 정도인데 내보신 분들은 알겠지만 0.1~0.2% 수준이다. 수수료 역시 0.5% 수준으로 두 번 납부(매수1회, 매도1회). 수리비는 상황에 따라 다르지만 집값에 비해 매우 적은 수준, 건강보험/국민연금 등도 직장가입자는 변동이 없고, 변동이 있다 해도 감당하기 힘든 수준이 아니다. 

대략 계산해보면 (5년 보유 가정) ...취득세 2%, 보유세 1%(0.2% X 5년) , 수수료 1%(0.5% X 2번-매수,매도), 기타 잡비 1%(0.2% X 5년)로 잡아도 5년간 5%이니 어림잡아 연1%의 보유비용이 발생한다고 볼 수 있다. 5억원의 집에 연간 500만원씩 5년간 2500만원의 비용이 발생한 것이다(이것도 매우 높게 설정한 셈이다. 실제로는 훨씬 적은 비용이 소요된다).

그럼 5억원의 집이 5년 뒤에 과연 얼마가 되어 있을 것으로 보는가? 매년 3% 수준만 올라도 계산해보면 약 5억8천만원이 된다. 이럴 경우 순이익은 5500만원(상승액 8000만원 - 각종 공제비 2500만원 가정)이 된다. 양도소득세 각종 공제액을 감안하여 5500만원을 수익금으로 보고 일반과세라고 가정한 후, 과세금액을 계산하면 양도세는 약 870만원이 발생한다. 그럼 최종 순이익은 4630만원이 된다(5500만원 - 870만). 이 계산은 전액 현금으로 구입했을 때의 계산이다. 

그런데 5억원의 집을 3억5천만원(재건축 제외 평균 전세가율 70% 적용)의 전세가 들어있어 1억5천만원의 갭으로 구입했다고 하면 4630만원의 수익이 발생하므로, 수익률은 30.86%가 된다. 

1억5천만원의 자금으로 5년 뒤 약 4600만원의 수익을 남기는 것은 쉽지 않다. 부단한 노력이 필요하다. 하지만 부동산은 매우 보수적으로 산정해도 그것이 가능하며 사실 다른 투자에 비해 별다른 노력도 필요치 않다. 오히려 따져볼수록 부동산 투자는 매력적이다. 댓글작성자는 아마도 집을 구입해본 경험이 없을 것이다. 단순하게 생각해보니 ‘이런저런 비용이 과도한데, 과연??’ 이라는 막연한 생각으로 부동산 구입을 하지 못하고 있을 가능성이 크다. 다른 댓글 작성자의 글을 보자. 

{보수언론에서 부동산 상승에 대해 선동하고, 000 (영상호스트)님을 언급하면서 비난하던데, 투기꾼 좀 다 사라질 때까지 힘내주세요~}

--> 이런 류의 글은 심심치 않게 볼 수 있다. 그들 눈에는 부동산이 상승한다고 하면 앞뒤 가릴 것 없이 선동하는 것이고 투기꾼인 것이다. 이들의 생각은 부동산 상승을 얘기하는 것 자체가 금기시되고, 그런 말을 하는 사람은 (그런 말을 할 수 밖에 없는) 이익이 연관되어 있는 투기꾼으로 보는 프레임에 갇혀있다. 이런 생각 하에서는 투자에 대한 어떤 긍정적인 얘기를 해줘도 사기꾼, 협잡꾼으로 보게 된다. 당연히 투자를 할 수가 없다. 

바로 아래 댓글을 보니 이렇게 써 있다. 

{탐욕에 눈이 먼 자들은 아무리 바른말을 해줘도 듣지 못합니다. 눈앞에 현실로 닥쳐야 비로소 깨닫죠..}

--> 합법적인 방법으로 부동산투자를 하는 사람들을 보는 시선이 ‘탐욕에 눈이 먼 자들’ 이다. 무슨 투자를 하겠는가? 이 댓글러는 시간이 더 흐른 뒤 ‘눈앞에 현실로 닥쳐야’ 비로소 부동산에 대한 올바른 시각을 깨우칠 것이다. 

댓글을 쭈욱 훑어보면 가관이다. 

{자기들 집 팔아먹으려는 수작입니다} --> 여전히 중개사 및 투자자를 사기꾼으로 보는 갇힌 사고.

{오늘 경매 한건도 안 나왔던 동네가 경매로 나왔어요... 정말 어려워 지는 거 같아요} 

--> 도대체 무슨 소린가? 경매 안 나왔던 동네에서 경매가 나오는 건 당연하다. 어느 동네든 ‘처음’ 경매가 나오는 시기는 무조건 발생한다. 그럼 ‘처음’ 경매가 나올 때마다 경제가 어려운건가??

{300채 갭투기꾼, 강남 부동산 업자 다 부동산으로 시세차익 남기고 떠났습니다}

--> 확인이 안 되는 얘기는 걸러 듣자. 지난 번 칼럼에서 투자에서는 사실과 주장을 반드시 구분하라고 강조했다. 떠난 사람도 있겠으나 대부분은 핵심 지역의 부동산을 여전히 잘 보유하고 있다.

{호도질에 넘어가는 호구들이 존재하고 그게 집값하락의 최대 장애물인 듯ㅠㅠ}--> 이들이 말하는 호구들이란 우리 같은 투자자들을 말하는 거다. 그리고 투자자들 때문에 집값 하락이 안 되고 있다고 한다. 잘 짚었다. 하락론자들도 아는 것처럼, 집값을 지탱하고 상승시키는 건 투자에는 관심도 없고 영상 보면서 댓글을 쓰는 사람들이 아니라 현장을 발로 뛰며 실제 투자를 하는 사람들과 실거주용으로 집을 구입하는 사람들이다. 이들만으로도 집값은 충분히 상승한다. 그들이 아무리 하락을 주장해도 현재 부동산 수요만으로도 가격상승에는 전혀 문제가 없다. 이는 역사가 증명한다. 그러니 동참할지 말지는 그들이 결정해야지...

기타 등등 엄청나게 많은 댓글이 하락론의 영상에 찬양하고 있다. 집값이 제발 떨어지라고 한 목소리로 얘기하고 있다. 사이다발언이다. 통쾌하다. 논리적이다. 등등의 글도 있다. 누차 언급했다시피 하락론자들은 통계를 언급하므로 논리적으로 보이면서도, 집값 상승에 동참하지 못한 분들의 가려운 부분을 잘 긁어준다. 공감해준다. 이성과 감성을 두루 활용한다. 그러니 통쾌하게 느껴지고 자료 인용을 잘 하기 때문에(사실 자료 말고는 이분들이 아는 게 없다. 현장을 가본 적이 있어야지...), 논리적이다. 

단 그들의 유일한 문제는 결국 가장 중요한 결과가 ‘매번 틀린다는 거(지난 30년간 틀려왔음~)’ 

과거 수백년간 집을 가진 사람이 부자였고, 집이 없는 사람은 가난했다. 앞으로도 이런 흐름을 변할 수 없다. 어떻게 그런 흐름이 변할 수 있고, 왜 변해야하나? 대다수의 사람들이 집은 필요 없다는 인식이 될 때나 하락이 가능한데, 적어도 수십년간 불가능하기 때문에 집값이 하락하는 일은 발생하지 않는다. 

이런 댓글도 있다.

{집은 거주하는 장소이지 장사하는 장소가 아님!} 

--> 도대체 이런 정의는 누가 내리는 건가? 명품시계나 가방, 심지어 책 등도 희소성이 생기면 웃돈이 붙는다. 시계는 시간을 보는 것이고, 가방은 물건을 넣는 것이며, 책은 보고 싶은 글을 읽기 위해 사는 것이다. 이런 제품도 원래의 목적이 있으며 결코 투자의 목적으로 만들어진 것이 아니다. 즉 투자의 대상이 아니다. 하지만 자유경제체제 하에서 희소성을 가진 상품, 즉 수요초과 상품은 투자재이건 아니건 무조건 가격이 오르게 되어있으며 결국 그 제품은 시장에서 웃돈이 붙어 거래가 된다. 당신들이 투자재라고 생각하건 말건 어떤 정의를 내리건 그것은 전혀 중요하지 않다. 

예전에는 하락을 믿는 사람들을 잘 설득하여 투자를 해서 자산증식을 하게끔 하고 싶다는 생각이 있었다. 지금은 안 한다. 왜냐하면 아무리 얘기해도 안 되니까. 나중에 스스로 깨닫는 방법 밖에는 없을 것 같다. 현재는 투자를 하고는 싶은데 용기가 없는 분들이나 혹시나 하락하면 어쩌나 하는 우려 정도가 있는 분들을 투자의 길로 안내하고 있다. 10여년 이상 부동산을 했지만 많은 분들과 연락하여 여전히 좋은 관계를 유지하고 있다. 그렇다는 것은 결과가 좋았다는 것일까? 나빴다는 뜻일까?

그런데 그 결과는 제가 만들어드린 건가? 투자자의 용기가 만든 건가?

여러분이 마음 먹기에 따라 반드시 성공투자를 하실 수 있고, 부자가 되실 수 있다. 

반드시 된다!!