1기 신도시 분당
어떻게 하면 투자에 성공할 수 있을까? 16부
1기 신도시는 90년대 초반 서울의 인구집중을 분산시키고 보조역할을 하는 수도권의 위성도시를 말한다. 1기 신도시라는 말에서 알 수 있듯 우리나라의 사실상 첫번째 신도시이다. 사실 신도시라는 용어가 따로 있는 것은 아니고, 큰 규모의 택지개발지구를 신도시라 칭한다. 그러니까 작은 규모의 택지 개발 지구는 그 전에도 매우 많았다. 우리가 잘 알고 있는 잠실, 개포, 압구정, 목동, 노원구 등이 모두 택지 개발 지구로 만들어졌다.
1기 신도시는 다섯 곳이 있는데 분당, 평촌, 일산, 산본, 부천이다. 이들의 공통점은 서울과의 접근성이 좋다는 점이다. 특히 분당이 가격으로 보면 1기 신도시에서는 대장인데, 여러가지 요인이 있겠지만 강남 접근성이 제일 우수하다는 것이 큰 이유이다.
분당 옆에 2기 신도시로서 판교가 들어왔는데, 모두 알다시피 판교는 서울과 비교해도 손색없을 인지도와 가격을 자랑한다. 이는 IT 기업을 비롯한 유수의 대기업들이 입주하여 자족기능이 충분한 도시가 되었고 분당에 비해 훨씬 새 아파트이면서 강남 접근성이 우수한 직주근접 지역이기 때문이다. 나중에 분당이 재건축이 될 경우에는 어떻게 될까? 물론 입지는 바뀔 수 없으므로 여전히 입지는 판교와 비교하여 열위에 있다. 그러나 15년뒤 분당은 새 아파트로 변모하고, 판교는 20~25년차아파트가 된다면 가격은 역전된다. 판교의 가격이 오를수록 분당도 뒤따라 오르는 것은 이런 가격 형성을 보면 당연한 것이다. (어차피 부동산은 한 번 오른 가격은 좀처럼 내려가지 않는다. 분당이 결국 판교의 가격을 이길 것이라면 판교가 오를 때 분당 역시 따라오르지 않을 이유가 없다.)
그런데 분당의 아파트가 판교의 아파트 가격을 상회하는 조건은 새아파트이다. 그렇지 않다면 분당이 판교를 이길 날은 오지 않는다. 그렇기에 분당은 재건축이 원활하게 진행되는 것이 무척 중요하다. 분당이 재건축이 원활하게 진행되려면 현재 소유주들, 즉 조합원들의 의기투합하여야 한다. 그 외 부동산 정책 등이 완화되어야 하는 것은 물론 중요한 내용이지만 어차피 조합원들이 컨트롤할 수 있는 부분이 아니니 논외로 한다. 조합원들이 잘 뭉치려면 재건축을 통해 수익이 많아야 한다. 수익도 별로 나지 않는다면 먹고 살기 바쁜데 이것저것 서류 떼고, 불려다니고 귀찮기만 하다.
수익이 많더라도 추가분담금이 많을 경우에도 진행이 원활치 않다. 5억만 내면 10억을 번다고 해도, 당장 5억이라는 자금이 없다면 10억은 언감생심이다. 그러므로 분담금이 작다면 그만큼 사업이 원활하게 진행되는데 큰 도움이 된다. 추가분담금이 얼마가 될지는 아직 시작도 안한 분당의 아파트를 기준으로 도출하기는 힘들다. 다만 현재 용적률이 작아 향후 받아낼 용적률과의 격차가 커서 일반분양이 많이 나온다면, 이는 현 조합원들의 수익이 커진다는 의미이므로 당연히 분담해야 할 금액은 줄어든다. 즉 현재 용적률이 작은 곳을 찾는 것이 재건축 부동산 투자의 기본이다.
분당은 평균적으로 180% 전후의 용적률을 지니고 있다. 평균이 그렇다는 것은 그 이상의 단지도 그 이하의 단지도 있다는 뜻이다. 우리는 저 단지보다 작은 용적률을 가진 단지에만 관심을 보여야 한다. 실제로 분당에는 140~150% 내외의 용적률을 가진 단지가 있다. 이 아파트들은 건평에 비해 대지지분이 크다. 내재가치가 높은 아파트라는 의미다. 재건축이 진행되는 단지들은 이미 지분에 대한 가격형성이 되어 있는 경우가 대부분이지만, 분당처럼 재건축이 아직 시작되지 않은 곳들은 지분당 가격의 편차가 매우 심하다. 투자자라면 눈여겨볼 시기라는 뜻이다. 우리는 당연히 대지지분당 평당가격이 낮은 아파트 단지를 구입하면 된다.
필자가 조사한 바로는 평당 4000만원짜리도 있고, 평당 8000만원짜리도 있다. 입지, 규모, 학군, 역세권 여부 등 여러 가지를 살펴야하지만 같은 동네에서 평당 2배 차이는 말도 안 된다. 상위 급지 부동산의 가격이 한 번 오르면 내려가지 않는다는 하방경직성이 무척이나 강한 곳임을 감안하면, 평당 4000만원의 아파트는 엄청난 저평가라고 판단된다.
그렇다고 이 아파트의 가격이 갑자기 단기간에 뛰지는 않을 것이다. 그러나 이러한 내용들, 정보들이 대중화될수록 사람들은 저평가된 아파트를 인지하게 될 것이며, 그럴수록 이런 저평가 아파트들의 가격이 상승하는 모습을 볼 것이다.
최근의 분위기에서 보듯 좋은 지역은 한번 상승 탄력이 붙으면 순식간에 몇 천만원 ~ 몇 억원이 올라간다. 우리는 또 늦었다고 한탄한다. 가장 좋은 것은 여유자금으로 저평가된 아파트를 미리 선점해서 들어간 후 느긋하게 기다리면 된다. 정보의 대중화의 속도는 앞으로 더욱 가속화될 것이므로 많은 시간이 남지 않았다. 돈을 벌고 싶으면 행동해라. 신속하게!
