민법및민사특별법(13) 계약법-매매, 교환, 임대차

[부동산공인중개사 기출분석]

Feb 7. 2025

<<공부일기>>

계약법 각론이란 높은 산을 넘었더니, 계약법 각론이라는 백두산이 서 있다. 매매, 교환, 임대차 등의 계약을 살피다 보면 회당 5~7문제짜리 영역을 마무리 할 수 있게 된다.

원래 오늘 정도에 민법을 마치려고 했는데, 2~3일 정도 늦은 것 같다.

오늘 함께 부동산공인중개사 시험을 준비하고 있는 지인을 만났더니, 연휴동안 공부를 쉬었고 그 여파로 지금까지 책을 잡지 못하고 있다는 이야기를 들었다. 걱정하는 척 했지만, 지난 해 나를 보는 것 같았다.

어른의 공부는 머리가 굳어서 학생시절에 비하면 공부시간은 더블 이상으로 들고, 담기는 건 절반도 채 되지 못한다. 게다가 어른이라는 이유로 챙겨야 할 것들도 많고, 결혼과 자녀를 두게 되면 더더욱 많아져서 이런 저런 것 들을 챙기다 보면 공부는 뒷전이고 정신차리고 공부하려 들면 벌써 가을로 접어들기 마련이다.

특히 주의할 점이 설연휴 부터다. 이 때 앞뒤로 열흘 까먹고,

봄이라 싱숭생숭하다고 벚꽃구경간다고 한 두잔 하다 보면 또 일주일,

5월 가정의 달, 어린이 날 이라고 여기 저기 다녀주려면 또 일주일,

이제야 정신좀 차리고 하려고 하면 서서히 무더워지기 시작한다.

한 여름 휴가철 전후로 한 보름 까 먹고,

정신 차릴 만 하면 마지막으로 추석 연휴가 기다리고 있다.

이런 저런 일로 두 세달은 내 의지와는 상관없이 까먹게 된다.

지난 해 시험에 똑! 떨어진 유경험자로서 말하건데,

무슨 일이 있든 매일 조금 씩은 해야 한다는 것이다.

술을 마시는 날을 제외하고는(이 때는 잠을 자는 게 최선이다)

한 시간이라도 해야 다음 날 공부를 이어나갈 수 있다.

어른의 시험공부는 이것만 명심해도 절반은 합격선에 접어든 셈이다. -richboy

제 2 장 계약법 각론

제 1절 매매

매매의 의의

제 563조(매매의 의의) - 매매는 당사자 일방이 재산권르 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

2. 법적 성질

① 매매는 낙성, 불요식, 쌍무, 유상의 계약으로서 물권, 채권, 지적재산권 외에도 영업이나 기업도 일체로서 매매될 수 있다. 또한 타인의 권리나 물건도 매매의 목적이 될 수 있다.

2. 매매의 예약

매매의 예약은 본계약인 매매계약을 체결할 의무가 남아 있으므로 언제나 채권계약이다.

(3) 매매의 일방예약

제564조(매매의 일방예약) ① 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다. ② 전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다. ③ 예약자가 상당한 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 그 예약은 효력을 잃는다.

* 매매의 예약은 당사자의 일방이 매매를 완결할 의사를 표시한 때에 매매의 효력이 생기는 것이므로 적어도 일방예약이 성립하려면 그 예약에 터잡아 맺어질 본 계약의 요소가 되는 매매목적물, 이전방법, 매매가액 및 지급방법 등의 내용이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다. (93다 4908)

(4) 예약완결권

① 의의 및 성질 : 예약완결권이란 상대방에 대한 일방적 의시표시만으로 본계약을 성립시키는 권리를 말한다. 이는 형성권이고 재산권이므로 양도성, 상속성이 있다. 매매예약에 기한 장래의 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 가등기를 할 수 있다.

② 예약완결권의 존속기간

㉠ 당사자가 예약완결권의 존속기간을 정한 때에는 약정한 기간 동안 존속하지만, 존속기간을 약정하지 않은 경우에는 에약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있고 예약자가 그 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 효력을 잃는다.

㉡ 또한 매매예약완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간의 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사 하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 상대방이 예약 목적물인 부동산을 인도받은 경우라도 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다.

3. 계약금

(2) 계약금 계약의 성격

① 종된 계약 : 계약금의 교부에 의한 계약금계약은 매매 등의 주된 계약에 부수하여 행해지는 종된 계약이다. 따라서 주된 계약이 무효이거나 취소, 해제되면 계약금계약도 효력을 잃는다. 다만, 반드시 주된 게약과 동시에 해야 하는 것은 아니고 주된 계약 이후에도 가능하다.

② 요물계약

㉠ 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하므로 요물계약이다.

㉡ 따라서 당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 게약금 전부를 나중에 지급하리고 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금 약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임으로 주계약을 해제할 수 는 없다 할 것이다.

(3) 계약금의 기능

① 증약금 : 게약체결의 증거로서의 의미를 가지는 계약금이다.

증약금은 계약금의 최소한의 성질로서 계약금은 언제나 증약금의 성질을 갖는다.

② 해약금

㉠ 계약금의 교부는 당사지 사이에 다른 약정이 없는 한 해제권을 보류하는 작용을 갖는다. 즉, 교부자는 계약금을 포기함으로써, 수령자는 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있다.

㉡ 우리 민법은 당사자의 특별한 약정이 없는 경우 계약금은 해약금으로 추정한다.

㉢ 계약금의 포기나 배액상환에 의한 해제권 행사를 배제하는 당사자의 약정은 유효이다.

③ 위약금

㉠ 위약금 특약 : 계약금을 위약금으로 하는 당사자의 특약이 있어야 계약금은 위약금의 성질을 가진다.

㉡ 손해배상액의 예정 :

㉢ 위약금약정이 없는 경우 :

(4) 해약금에 의한 계약해제

제565조(해약금) - ① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

②제551조의 규정(손해배상청구권)은 전항(계약금에 의한 해제)의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

① 해제의 시기

㉢ 이행에 착수한다는 의미

ⓐ 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나(중도금 지급) 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전재행위(잔금을 준비하고 등기소 동행을 촉구하는 경우) 를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다.

ⓑ 이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다. 따라서 중대금지급기일 이전에 중도금을 미리 지급하는 것도 이행에 착수한 것이므로 더 이상 계약금에 의한 해제는 허용되지 않는다.

ⓓ 계약금만 수수한 상태에서 당사자가 토지거래허가신청을 하고 이에 따라 관할 관청으로부터 그 허가를 받았다 하더라도, 그러한 사정만으로는 아직 이행의 착수가 있다고 할 수 없어 매도인으로서는 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

② 해제의 방법

㉠ 당사자의 일방이 이행에 착수할 때가지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

㉡ 당사자의 합의가 없는 한 계약금수령자가 계약금의 배액 중 일부만을 제공함으로써 계약해제의 효과를 발생시킬 수는 없다. 또한 계약금수령자는 계약해제 의사표시 외에 계약금의 배액을 제공해야하나 상대방이 이를 수령하지 않는다하여 이를 공탁해야 하는 것은 아니다.

㉢ 계약금의 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정계약금'이라고 봄이 타당하므로 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.

③ 해제의 효과

㉠ 보통의 해제와 마찬가지로 채권관계를 소급적으로 소멸케 하지만 아직 이행이 있기 전이므로 원상회복의무는 생기지 않는다.

㉡ 채무불이행에 의한 해제가 아니라 해약금계약에 근거한 해제이므로 손해배상청구권은 발생하지 않는다.

㉢ 해약금계약이 있더라도 다른 약정사유나 채무불이행 등의 법정사유에 의한 해제를 방해하지 않는다. 즉, 약정해제권이나 법정해제권이 발생하면 그에 따른 해제도 가능하다.

3. 매매의 효력

제566조(매매계약의 비용의 부담) 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.

비용부담에 관한 당사자간의 특약이 없으면 매매계약에 관한 비용(목적물측량비용, 계약서 작성비용, 중개수수료 등)은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다. 그러나 부동산등기비용은 이행에 관한 비용이며 통상 매수인이 부담한다.

3. 매수인의 대금지급의무

(1) 대금지급시기

제585조(동일기한의 추정) 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다.

즉, 매매목적물의 인도할 시기만을 정한 경우에 대금의 지급도 그 시기에 할 것을 정한 것으로 추정한다.

(2) 대금지급장소

제586조(대금지급장소) 매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 이를 지급하여야 한다.

4. 과실의 귀속 및 대금의 이자

제587조(과실의 귀속, 대금의 이자) 매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한 있는 때에는 그러하지 아니하다.

(1)과실의 귀속

① 매매계약 있은 후 인도하기 전에 목적물로부터 생긴 과실은 원칙적으로 매도인에게 속한다.

② 그러나 매수인이 매매대금을 완납한 때에는 목적물이 인도되지 않았다 하더라도 매매대금완납 후부터 그 과실의 수취권은 매수인에게 귀속된다.

③ 부동산매매에 있어 목적부동산을 인도받지 않은 매수인이 미리 소유권이전등기를 경료받았다고 하여도 아직 매매대금을 완급하지 않은 이상 부동산으로부터 발생하는 과실은 매도인에게 귀속되어야 한다.

(2) 대금의 이자

① 매수인이 목적물의 인도를 받은 때에는 그 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다.

② 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 따로 정하여져 있는 때에는 비록 목적물을 인도받았다 하더라도 그 기기한이 도래할 때까지 이자를 지급할 필요가 없다.

4. 매도인의 담보책임

(1)의의

매매의 목적인 재산권에 하자가 있어 그 재산권의 전부 또는 일부를 이전할 수 없거나 매매의 목적물로서 인도한 물건에 하자가 있는 경우에 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말한다.

이러한 담보책임은 급부와 반대급부 사이에 등가성을 유지하도록 하기 위한 것으로서 거래상대방인 매수인의 보호를 목적으로 하는 보충적 규정이다.

(2) 담보책임의 성질

①법정무과실책임

㉠ 담보책임은 매매의 유상성을 고려하여 매수인과 거래안전을 보호하기 위해 매도인에게 특별히 인정하는 법정책임으로서 무과실책임이며 책임내용은 법률에 규정된 것에 한정된다.

㉡ 매도인의 하자담보책임이 무과실책임이라 하더라도 공평의 원칙상 하자의 발생 및 그 확대에 가공한 매수인의 잘못을 참작하여 손해배상의 범위를 정함이 상당하다.

②임의규정

제584조(담보책임면제의 특약) 매도인이 전15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 해야여는 책임을 면하지 못한다.

2. 권리의 하자에 대한 담보책임

(1) 권리의 전부가 타인에게 속한 경우(제570조)

제569조(타인의 권리의 매매) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.

제570조(매도인의 담보책임) 전조(타인의 권리의 매매)의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인엑 ㅔ속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.

(2) 권리의 일부가 타인에 속하는 경우(제572조)

제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임)① 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하 룻 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.

② 권리의 일부가 타인에게 속한 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.

③ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 이에 손해배상을 청구할 수 있다.

① 의의

예컨대, 甲이 토지 1000 ㎡를 乙에게 매도하였는데, 그 중에서 100 ㎡는 丙의 소유였고 丙이 그 100 ㎡의 매도를 거부하여 甲이 그 100 ㎡를 乙에게 이전할 수 없는 경우처럼 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속하기 때문에 매도인이 그 부분의 매수인에게 이전할 수 없는 경우 甲이 乙에게 부담하여야 할 담보책임을 말한다.

② 담보책임의 내용

㉠ 선의의 매수인은 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 경우라면 계약전부를 해제할 수 있다. 그러나 그렇지 않을 경우에는 계약을 해제하지 않고 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.

㉡ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다.

㉢ 악의의 매수인은 이전하지 못한 부분의 비율로 대금의 감액만을 청구할 수 있다.

㉣ 제척기간

제573조(전조의 권리행사의 기간) 권리의 일부가 타인에게 속한 경우에 계약해제, 손해배상, 대금감액청구권은 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악인인 경우에는 계약한 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

(3) 목적물의 수량부족, 일부멸실의 경우(제574조)

제574조(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임) 대금감액청구권, 계약해제권, 손해배상청구권은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.

예컨대, 甲이 토지 100 ㎡를 ㎡당 100만원으로 하여 乙과 1억원에 계약을 체결하였는데, 토지를 측량한 결과 10 ㎡가 부족한 경우(수량을 지정한 매매)나 甲이 토지 100 ㎡를 乙과 매매계약을 체결했으나 10 ㎡가 하천부지로 되어있는 경우(일부멸실)에 乙에게 부담하는 담보책임을 말한다.

담보책임의 내용

㉡ 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다.

㉢ 악의의 매수인은 담보책임을 청구할 수 없다.

㉣ 제척기간 : 선의의 매수인은 수량부족, 일부멸실의 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

(4) 용익적 권리에 의하여 제한되어 있는 경우(제575조)

제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

② 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.

③ 계약해제와 손해배상청구는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다.

* 악의의 매수인은 담보책임을 청구할 수 없다.

(5) 저당권, 전세권이 행사된 경우의 담보책임(제576조)

제576조(저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임)① 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.

② 전항에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

③ 전2항에의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.

제577조(저당권의 목적이 된 지상권, 전세권의 매매와 매도인의 담보책임) 전조의 규정은 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용한다.

(2) 특정물 하자로 인한 담보책임

제580조(매도인의 하자담보책임) ① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항(용익권능의 제한)의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

② 전항(매매의 목적물에 하자)의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

(3)불특정물(종류물) 하자로 인한 담보책임

제581조(종류매매와 매도인의 담보책임)① 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 대에는 전조의 규정을 준용한다.

② 전항의 경우에 매수인의 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있다.

담보책임의 내용

㉠ 계약해제권과 손해배상청구권 :

목적물의 하자로 매매의 목적을 달성할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제함과 동시에 손해배상을 청구할 수 있다. 다만 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것이 아닌 때에는 매수인은 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이고, 게약을 해제할 수 없다.

㉡ 완전물급부청구권:

선의, 무과실의 매수인은 계약해제권 또는 손해배상청구권을 행사하지 않고 하자 없는 물건을 청구할 수 있다.

㉢ 권리행사기간 :

매매계약의 해제 및 손해배상청구는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사해야 한다.

4. 경매에 있어서의 담보책임

제578조(경매와 매도인의 담보책임) ① 경매의 경우에는 경락인은 전8조(권리의 하자)의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.

② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금 전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.

③ 전2하으이 경우에 채무자가 물건 도는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 재권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

5. 환매

2. 환매의 요건

(2) 환매특약

제592조(환매등기) 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제3자에 대하여 그 효력이 있다.

① 매매계약과 동시에 환매한 권리를 보류해야 한다.

② 환매특약은 매매게약의 종된 계약이므로 무효, 취소, 해제되면 환매특약도 실효된다.

(3) 환매대금(제590조)

환매대금은 매매대금과 매수인이 부담한 매매비용이지만, 당사자 특약으로 달리 정할 수 있다.

(4) 환매기간

제591조(환매기간)① 환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다.

② 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다.

③ 환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.

(2) 상계간주

제590조(환매의 의의)③ 환매의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.

제 2 절 교환

(1) 의의

제596조(교환의 의의) 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

(2) 법률적 성질

낙성, 쌍무, 유상, 불요식의 계약인 점에서 매매와 같으나 반대급부의 목적물이 금전 이외의 재산권이라는 점에서 다르다.

2. 교환계약의 성립

교환계약은 불요식의 낙성계약이므로 합의가 있으면 족하고, 서면의 작성을 필요로 하지 않는다.

3. 효력

담보책임 : 교환계약이 이행된 후에도 이전받은 재산권에 하자가 있을 때에는 당사자는 계약을 해제 할 수 있다.

제 3 절 임대차

(2) 대항력

제621조(임대차의 등기) ① 부동산임차인은 당사자간에 반대 약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.

② 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

제622조(건물등기있는 차지권의 대항력) ① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.

단, 임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 때에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기지 아니한다.

3. 임대차의 효력 (빈출구간)

차임증감청구권

제628조(차임증감청구권) 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다. 그리고 효력발생시기는 청구시에 곧 발생한다.

임대인의 의무

제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

① 목적물을 사용, 수익하게 할 의무 : 통상의 임대차관계에 있어서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용, 수익하게 함에 그치는 것이고, 더 나아가 임차인의 안전을 배려하여주거나 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담한다고 볼 수 없다.

*비용상환청구권(제626조)

제626조(임차인의 상환청구권) ① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. (즉시)

② 임차인이 유익비를 치줄한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

제617조(손행배상, 비용상환청구의 기간) 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구와 임차인이 지출한 비용의 상환청구는 임대인이 물건의 반환을 받은 날로부터 6월 내에 하여야 한다.

㉠ 필요비상환청구권 : 갑이 빗물이 새서 지붕의 기와를 교환한 경우나 건물의 장판을 교체한 경우처럼 임차인이 임차물의 보존에 필요한 필요비를 지출한 때에는 임대차의 종료를 기다리지 않고 '즉시' 상환을 청구할 수 있다.

임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.

㉡ 유익비상환청구권 : 갑이 공로에서 건물로 통하는 도로를 포장한 경우처럼 임차인이 지출한 유익비는 임대차 '종료시'에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다.

임차인이 임차건물에 간이음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과한 간판설치비는 유익비라 할 수 없다.

유익비상환의 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

* 건물임차인의 부속물매수청구권(제646조)

제64조(임차인의 부속물매수청구권) ① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 건물이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

*요건 임차인 소유의 독립한 물건일 것 : 부속물은 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분이 아니면서 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건을 말한다.

따라서 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수한 목적에 사용하기 위한 것이라면 매수대상이 되는 부속물에 해당하지 않는다.

* 토지임차인의 지상물매수청구권(제643조 -> 제283조 제2항)

제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

제644조(전차인의 임대청구건, 매수청구권)① 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적접하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고, 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대해여 전전대차와 동일한 조건을 임대할 것을 청구할 수 있다.

② 전항의 경우에 임대인이 임대할 것을 원하지 아니하는 때에는 제283조 제 2항의 규정을 준용한다.

제645조(지상권목적토지의 임차인의 임대청구권, 매수청구권) 전조의 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에 준용한다.

*매수청구권의 대상

ⓐ 경제적 가치 여부 : 지상건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부는 행사요건이 아니다.

ⓑ 임대인의 동의여부 : 반드시 임대차계액 당시의 기존건물이나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않는다.

ⓓ 근저당권이 설정된 건물 : 매수청구의 대상이 되는 건물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 인정된다.

*매수청구권의 행사효과

ⓐ 지상물에 대한 매매성립 : 형성권이므로 그 행사로 임대임, 임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하는 것이지 임대인의 승낙이 있어야 하는 것은 아니다. 임차인이 지상물의 매수청구권을 행사한 경우에는 임대인은 그 매수를 거절하지 못한다.

ⓑ 매매대금 : 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액을 의미하고, 여기에서 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액을 매수가격으로 정한 것은 아니다.

다만, 이 경우 임차인은 지상건물 등의 점유, 사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유, 사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료 상당액을 반환해야 할 의무가 있다.

4. 임차권의 양도와 전대

(2) 무단양도, 무단전대의 금지

① 원칙: 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 임대인의 동의는 임차인양도, 전대의 효력발생요건이 아니므로, 그 동의가 없더라도 임차권양도, 전대는 당사자 사이에서 유효하고 임대인이나 제3자에게 대항할 수 없을 뿐이다.

② 예외 : 건물임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 이와 같은 제한이 없다.

2. 임대인의 동의 없는 임차권의 양도, 전대

(1)임대인과 임차인(전대인) 사이의 관계

① 임대인은 해지권을 취득하나, 임대인이 임대차계약을 해지하지 않는 한 임대차 관계는 소멸하지 않는다.

② 그러나, 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용, 수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정(예컨대 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함게 가구점을 경영하고 있는 등의 사정)이 있는 경우에는 민법 제629조에 의한 해지권은 발생하지 않는다.

③ 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우에는 임대인의 동의 없는 전대도 유효하고 임대인은 해지권을 갖지 않는다.

(2)임차인(양도인, 전대인)과 양수인(전차인) 사이의 관계

임대인의 동의를 받지 않고 임차권을 양도한 계약도 이로써 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이고, 이 경우 임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무가 있다.

(3) 임대인과 양수인(전차인) 사이의 관계

① 임차권 주장 불가 : 양수인은 임대인에게 임차권을 주장할 수 없다.

② 양수인의 불법점유 : 양수인은 임대인에 대한 관계에서 불법점유자가 되므로 임대인은 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있으나 임차인과의 임대차관계를 해지하지 않는 한 임차인에게 반환할 것을 청구할 수 있고 임차인이 그 물건의 반환을 받을 수 없거나 이를 원하지 않는 때에 한해 자기(임대인)에게 반환할 것을 청구할 수 있다 .

③ 손해배상청구 여부 : 임대인이 임대차계약으 해지하지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당의 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다.

④ 점유보호청구권 : 직접점유자(임차인)가 임의로 점유를 타에 양도 또는 전대한 경우에는 점유이전이 간접점유자(임대인)의 의사에 반한다 하더라도 간접점유자의 저뮤가 침탈 된 경우에 해당하지 않으므로 인대인은 점유권에 기한 점유물반환청구권을 행사할 수 없다.

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작가, 리뷰어, 강연자. <아이성적 올려주는 초등독서법> <행복한 부자 학교 아드 푸투룸 1, 2> 저자. <아프지만 책을 읽었습니다> <책앞에서 머뭇거리는 당신에게> 등을 썼다.

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