민법&민사특별법 (14)- 주택임대차보호법

[부동산공인중개사 기출분석]

<<공부일기>>

민법 및 민사특별법의 마지막 단원 '민사특별법'에 들어갔다.

책의 마지막 부분만 하얗게 남겨졌고, 앞선 부분은 누렇게 변해버렸다. 내가 문제집을 이렇게 마지막까지 뒤져 읽은 때가 언제냐...싶다.

그도 그럴 것이 기출 지문의 내용을 기본서에서 찾느라 뒤져보기를 수십 번을 하고, 그 뒤에는 정리되 내용을 바탕으로 또 1회독을 한 뒤, 마지막에 정리한다고 또 뒤지면서 읽느라 총 4~5회독을 한 기분이 든다.

지금 상황을 느낌으로 말하면 줄줄이 외울 수는 없지만 문제를 보면 어느 부분인지 대출 알 것 같고, 기출문제를 만나면 답도 때려맞출 수 있을 정도, 문제의 뉘앙스도 파악이 되는 수능으로 따지면 N수생, 옛날 고시생으로 따지면 9수 중인 '윤' 정도 되지 않을까 싶다.

마지막 단원을 남겨둔 토요일 오후라 그런지 점심식사 후 책상 앞에 앉아 있다가 낮잠을 잤다, 무려 1시간.

평일에는 오후 2~3시경 25분 알람을 맞춰두고 쪽잠을 잤었는데, 오늘은 제대로 자리를 깔고 누웠다. 동계올림픽 숏트랙 결승전을 한다는 아이의 말에 냉큼 일어나느라 1시간이었지, 더 잘 뻔한 오후.

기본서 문제는 파악하고 단원별 기출문제집 기출분석을 남겨두고 있다.

문제는 6문제로 15% 분량인데, 5개의 법률 마다 1문제 꼴로 출제되어 모두 파악하지 않으면 안 된다. 그런데, 주택임대차보호법이랄지, 상가임대차보호법, 거기에 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등은 대한민국 성인이라면 내가 깔고 사는 집 특히 아파트와 일터인 상가에 관련된 내용인지라 익히 알 법하고, 몰랐다면 이번 기회로 상식적으로 알고 있어야 할 내용들, 한마디로 '친근하게 익혀야 할 내용'이란 점에서 주목할만 하다.

가등기랄지 실명제법 관련은 소위 '유산자의 범위'라서 이 역시 나중에 부자가 된 후를 생각한다면 안 읽어두면 바보되는 내용들이라 6문제라는 문제 수 만큼이나 중요한 부분이 아닐 수 없다. 주말인 오늘과 내일, 민법정리를 완벽하게 하겠다는 다짐을 하고 싶어 민사특별법을 들어가면서 공부일기를 적어 봤다.

그만큼 어른의 공부는 힘들다는 반증이다.

시험일자도 비교적 많이 남았고,

주말이라 자칫 헤이해 지기가 싶고,

누가 터치도 하지 않고, 틈만 나면 게을러지기 십상이라

미친놈처럼 다짐하고, 다짐하고 이렇게 뻘짓을 하지 않으면

다잡은 마음을 한순간에 흔들리기 쉬워서다.

각오에 각오를 또 다진다. 내일까지 민법을 끝내자고!! -richboy

제 1 장 주택임대차보호법 = 매회 1문제 출제!

2. 적용범위

(1) 주거용 건물의 임대차

① 판단기준 : 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라 정한다.

② 판단시점 : 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차계약체결 당시를 기준으로 판단한다.

따라서 비주거용 건물을 임차하여 임차인이 주거용으로 개조하여 사용한다거나 비주거용 건물에 임차인이 주거용 건물을 층죽하여 사용하는 경우에는 임대인이 이를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주거용 건물이라 할 수 없다.

③ 주택 일부가 주거외 목적으로 사용되는 경우 : 주거용 건물의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용된다. 예컨대, 가게와 방 한 칸이 딸려있는 주택의 일부를 임차하여 영업을 하면서 그 방 한 칸에서 주거생활을 하는 경우에는 주택임대차보호법이 적용된다.

다만, 건물의 용도가 비주거용인 경우에는 그 일부를 주거용으로 사용하고 있다 하더라도 주택임대차보호법이 적용되지 않는다.

④ 미등기 또는 무허가 건물 : 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정(무허가건물)이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호법의 적용대상이 된다.

⑤ 대지 포함 여부 : '주거용 건물'의 임대차라 함은 같은 법의 적용대상을 대지를 지외한 건물에만 한정하는 취지는 아니다. 즉, 대지의 환가대금에서도 보증금을 우선변제 받을 수 있다.

(2) 적법한 임대차

주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차 계약이 체결인 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가질 임대인과 임대차 계약이 체결된 경우도 포함된다.

(3) 임차인이 법인인 경우에 적용 여부

원칙 : 원칙적으로 임차인이 법인인 경우에는 적용되지 아니한다.

(4) 미등기전세에의 준용

제12조(미등기전세에의 준용) 주택의 등기를 하지 아니한 전세게약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 '전세금'은 '임대차의 보증금'으로 본다.

(5) 일시사용을 위한 임대차

제11조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.

제 2 절 대항력

대항력의 요건 - 제3조(대항력) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터(익일 오전 0시)제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

(1) 주택의 인도

임차인이 현실인도를 받아 '직접점유'하는 경우 뿐만 아니라 '간접점유'하는 경우에도 인정된다. 다만, 임차인이 간접점유하는 경우에는 직접점유자인 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다.

(2) 주민등록

② 가족의 주민등록 : 주민등록은 임차인 본인 뿐 아니라 그 배우자, 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. 따라서 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주님등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

⑦ 주민등록신고의 효력발생시기 : 주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 신고의 효력이 발생한다.

2. 대항력의 발생시기 및 존속요건

(1)대항력의 발생시기

① 다음날 오전 0시 : 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날 오전 0시부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

② 매도인의 대항력 취득시기 : 전입신고를 마친 주택소유자가 그 주택을 타인에게 매도함과 동시에 이를 임차하여 잔금수령일로부터 임차인으로서 거주하는 경우에는 매수인에게 소유권이전등기를 경료해 준 날 이후에야 비로소 그 주민등록이 임대차 공시방법으로서 효력이 있다. 즉, 소유권이전등기 경료일의 다음 날부터 임차인으로 대항력을 가진다.

(2) 대항력의 존속요건

① 배당요구의 종이인 경락기일까지 존속 : 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 대항력 취득시 뿐만 아니라 대항력을 유지하기 위해서도 계속 존속하고 있어야 한다. 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.

② 일시 전출 후 재전입한 경우 : 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 입주함으로써 임차권의 대항력을 취득한 후 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 그 전출 당시 대항요건을 상실함으로써 대항력은 소멸하고, 그 후 임차인이 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생한다.

3. 대항력의 내용

(1) 주택양수인에 대한 효력

① 임대인의 지위승계

㉠ 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임차보증금 반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 그 임차주택의 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.

㉡ 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다.

㉢ 임차인이 대항력을 갖춘 후에 그 임차주택이 양도되어 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 하여 이미 발생한 양수인의 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니다.

㉣ 다만, 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않는다. 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 2기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다.

(3) 경매에 있어서의 대항력

제3조의 5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 <민사집행법>에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 아니한다.

① 임차인이 대항요건을 갖추었다 하여도 경매에 있어서는 선순위 담보물권이나 가압류 등이 있는 경우에는 대항력이 인정되지 않는다.

② 임차권이 최선순위인 경우 : 대항력이 있는 임차권이 최선순위인 경우에는 보증금이 모두 변제되지 않는 한, 임차권은 소멸하지 아니하고 경매절차의 매수인(경락인)에게 대항할 수 있다.

③ 임차권보다 선순위 저당권이 있는 경우 : 임차권보다 선순위로 저당권이 있는 경우에는 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위 저당권자에게 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 경락인에 대해 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다. 따라서 주택의 인도 및 주민등록과 그 주태에 대한 제3자의 저당권 등기가 같은 날 이루어진 경우 경매절차에서 임차인은 매수인에게 대항할 수 없다.

④ 대항력을 갖춘 선순위 임대차의 보증금증액 : 대항력을 갖춘 임차인(1순위)이 저당권설정등기(2순위) 이후에 임대인과 보증금을 증액(3순위)하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우, 저당권설정등기 후에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 자당권자에게는 대항할 수 없으므로, 임차인은 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금으로써는 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없다.

<<중요 기출지문>>

* 주택임차인 乙이 보증금을 지급하고 대항요건을 갖춘 후 임대인 甲이 그 주택의 소유권을 丙에게 양도한 경우...

갑은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면한다.

임차주택 양도 전 발생한 연체차임채권은 특별한 사정이 없는 한 병에게 승계되지 않는다.

임차주택 양도 전 보증금반환채권이 가압류된 경우, 갑은 제3채무자의 지위를 승계한다.

병이 을에게 보증금을 반환하더라도 특별한 사정이 없는 한 갑에게 부당이득반환을 청구할 수 없다.

만약 갑이 채권담보를 목적으로 임차주택을 병에게 양도한 경우, 갑은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면하지 못한다. 이른바 주택의 양도담보의 경우는 주택의 소유권이 양도담보권자에게 확정적, 종국적으로 이전되는 것도 아니므로 양도담보권자는 이 법 조항에서 말하는 임대인의 지위를 승계하는 '양수인'에 해당되지 아니한다고 보는 것이 상당하다. 따라서 임대인 갑은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면하지 못한다.

임차한 주택이 경매가 되어 매각된 경우, 임차인은 경매절차에서 배당요구를 하지 않으면 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 없다. 즉 임차인의 임차보증금반환채권은 배당요구가 필요한 배당도구채권에 해당하기 때문이다.

임차권등기명령의 집행에 따라 주택 전부에 대해 타인 명의의 임차권등기가 끝난 뒤 소액 보증금을 내고 그 주택을 임차한 자는 최우선변제권을 행사할 수 없다.

임차권보다 선순위의 저당권이 존재하는 주택이 경매로 매각된 경우, 경매의 매수인은 임대인의 지위를 승계하지 않는다.

소액임차인은 경매신청의 등기 전까지 임대차계약서에 확정일자를 받아야 최우선변제권을 행사할 수 있다. 최우선변제의 경우에 확정일자는 필요 없다.

주택임차인의 우선변제건은 대지의 환가대금에도 미친다.

다가구용 단독주택 일부의 임차인이 대항력을 취득하였다면, 후에 건축물 대장상으로 다가구용 단독주택이 다세대주택으로 변경되었다는 사정만으로는 이미 취득한 대항력을 상실하지 않는다.

우선변제권 있는 임차인은 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 대지의 환가대금에 애하여 우선변제권을 행사할 수 있다.

임차인이 대항력을 가진 후 그 임차주택의 소유권이 양도되어 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 되었더라도, 임차인이 주민등록을 이전하면 양수인이 부담하는 임차보증금반환채무는 소멸하는 것은 아니다.

주택을 임차한 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 우선변제받을 수 없다.

주택임차인 乙이 보증금을 지급하고 대항요건을 갖춘 후 임대인 甲이 그 주택의 소유권을 丙에게 양도하였다면....

-임차주택 양도 전 보증금반환채권이 가압류된 경우, 병은 제3채무자의 지위를 승계한다.

-만약 갑이 채권담보를 목적으로 임차주택을 병에게 양도한 경우, 갑은 보증금반환의무를 면하지 못한다. 즉, 임차주택의 양도담보권자는 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다. 따라서 갑으로부터 채권담보를 목적으로 임차주택을 양수한 병은 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다. 따라서 이 경우에 갑은 여전히 을에 대해 보증금반환의무를 진다.

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다.

임차인은 1회에 한하여 게약갱신요구권을 행사할 수 있다.