부동산 공법 정리- 주택법(1)

[부동산공인중개사 기출분석]

<<공부일기>>

3월이다.

초중등 12년의 습성 때문인가, 마음을 다잡는 시기는 1월보다, 오히려 3월인 것 같다. 이 맘 때가 되면 사람들은 항상 계획하고 다짐한다.

"살 빼야지"

"술, 담배 끊어야지"

"많이 자야지"

"돈을 더 많이 벌어야지"

기타등등, 기타등등, 기타등등

나도 마찬가지다. 그런데, 올해는 많은 것을 1월부터 잘 지키고 있어 큰 부담이 없다. 작년 이맘 때는 공인중개사 공부를 새롭게 한다고 어수선을 떨었는데, 올해는 매일 매일 스텝을 밟아가고 있어서, 이 페이스대로 시험을 치를 때까지 꾸준히 할 수만 있으면 좋겠다고 바랄 만큼 착착 진행중이다.

그렇다고 해서 '공부한 내용을 다 아느냐?' 고 묻는다면, 그건 결코 아니다. 예를 들면 3,000 페이지짜리 책을 외워서 시험을 봐야 한다면, 지금은 3,000페이지 짜리 책을 500 페이지 정도로 줄여놓는 단계이다. 외우는 건 아직 섯부르고 비효율적이다. 대신 3,000페이지를 한 번 완독한다는 마음으로 읽고, 그 중 중요한 글귀들을 따로 정리하는 정도다.

4월쯤이 되면 1회독에 500 페이지짜리 책이 하나가 완성이 될텐데, 그 이후 부터 정리된 이 책을 계속해서 읽고 외우면서 400, 300 200, 100 페이지짜리로 점점 줄여 나가는 방법을 올해 적용하려고 한다. 여기에 더해서 기출문제를 꾸준히 풀어야 한다. 내가 공부하고 외운 것 그대로 시험에 나오는 것이 아니라 다양한 지문으로 출제되기 때문에 그런 형식을 이른바 '눈에 발라야 한다'.

지난 해 시험을 보면서 15폰트 정도의 '명조체' 시험문제이 익숙하지 않아서 한참 동안 읽기가 힘들었었다. 이 말인 즉 시험공부를 하면서 기출문제나 모의고사를 치뤄본 적이 없단 뜻이다. 그만큼 '실전 대비 공부'를 하지 않았다는 뜻인데, 이 때문에 시간을 많이 까 먹었고, 문제를 읽는 데에도 많이 서툴렀다.

해서 지금 정리하는 것도 '명조체'로 정리중이다. 이런 디테일이 조금씩 쌓일 때, 비로소 시험준비 다운 공부가 된다는 걸 지난 해 뼈저리게 느꼈다. 이른바 시험공부는 내가 편한 방식으로 해서는 절대로 시험에 성공할 수 엇다. 시험이 나오는 방식에 나를 맞춰야 한다. 4절지 크기의 시험지를 읽는 것이 익숙해야 한다. 해서, 처음에는 단원별 기출문제를 공부하고 나중에는 통합된 연도별 기출문제집을 풀어보면서 시험지에 익숙해져야 한다. 심지어 시험 시간, 시험을 보는 시기, 시험을 보는 장소의 의자와 환경에 대한 디테일까지 몸에 익어야 시험장에 들어설 때 당황하지 않는다.

하반기에 더 살피겠지만, 나중에는 시험지를 푸는 요령까지 체크해가면서 몸에 익히려고 한다. 이 글을 읽는 친구들의 질문들이 비밀글로 나타나기 시작했다. 슬슬 봄이 되면서 부동산중개사준비를 하는 친구들이 생기고 있다는 증거이리라. 그렇다면 말하고 싶다. 3월이다. 이제 정말 슬슬 준비해야 하는 시기다. 이 때를 지나 5월이면 늦는다. 생각이 있거든 지금, 공부를 시작하라. 그리고 나의 <공부일기>와 <기출분석글>을 활용하라. 큰 도움이 될 것이다.

누군가 '너 혼자 공부하지, 왜 이렇게 시간을 들여 굳이 정리해서 나누냐?' 고 묻는다면, 마지막으로 다시 한 번 대답하겠다.

우선 시험형식 덕분이다.

부동산공인중개사시험은 절대평가이기 때문에 다른 사람들이 붙건 말건 상관없다. 그래서 내 글을 보는 사람이 붙는다고 해도 나의 합격과는 상관없단 뜻이다. 나도 붙고 친구가 붙으면 가장 해피한 상황이 되길 바란다.

두 번째는 블로거의 습성 덕분이다.

나는 이제는 사라진 엠파스 블로그 1세대다. 한마디로 구력이 20년이 넘었단 뜻이다. 블로그의 기본정신은 '나를 나눈다'는 마켓 3.0에서 비롯되었다. 즉, 내가 보고 느끼고 경험한 내용을 내 글을 읽는 사람들에게 '도움이 되시라'는 뜻에서 글을 쓰는 공간이 된 것이다. 그래서 생산과 소비 그 중간에 '경험'이 들어가 생산자와 소비자 모두에게 '선한 영향력' 즉, 제품과 서비스를 잘 만들기만 하면 소비자의 경험에 의해 알려질 수 밖에 없도록 만들어 줬다. 지금은 기업이 돈으로 '바이럴'을 만드는 상황이 되어 마켓 3.0이라는 시장구조를 엉망으로 만들어버렸지만 말이다.

나는 블로그를 처음 시작했을 때 가졌던 마음을 지금도 이어가고 있다. 블로그는 나의 온라인 집이자 방이다. 이곳은 내가 쉬고, 내 영혼이 쉴 수 있는 공간이다. 내가 살아가면서 경험한 것들 중에서 좋은 것은 알리고, 널리 퍼지도록 한다. 그 반대, 즉 불쾌한 경험이나, 불평은 되도록 자제한다. 그런 글을 쓰는 시간은 그런 것들을 경험한 나를 두 번 괴롭히는 시간이 되기 때문이다.

나를 찾아온 친구들을 속여 돈을 벌기 보다는 차라리 돈이 부족하면 덜 먹고 덜 쓰고 마음 편히 지내겠다고 생각한다. 내 집, 내 공간을 보여주면서 돈을 번다는 건, 마치 360도 투명한 어항 속에서 하루 종일 꼬리를 치며 먹이를 기다리는 금붕어와 다를 바가 없다고 생각해서다. 나는 1세대 블로거다, 그 정신을 잃지 않겠다(그러니까 제발 서이추하자, 만원에 댓글 천 개달아준다, 이런 댓글일랑 달지 말아주기를...).

마지막으로 세 번째는 작가적 습성 덕분이다.

나는 살아가면서 중요한 순간이나 깨달음을 잡아 글을 쓰고 그것을 모아 책으로 쓰고 있다. 황금같은 중년기에 두 해째 부동산중개사시험을 준비하는 것은 내게 큰 의미가 있다. 3년 째에는 더 이상 공부하고 싶지 않다는 것이고, 자격증을 딴다면 다음해부터 실무인데 그러려면 이론을 제대로 익혀야 한다는 의미이기도 하다. 제대로 익혀서 자격증도 따고 실무도 준비한다는 뜻에서 정리를 하고 있다. 모르겠다, 합격을 하고 실무를 잘 한다면 후배 수험생을 위해 '나이먹고 중개사 자격증 쉽게 따는 법' 같은 책을 위한 원고가 될 수 있을지도. 여튼, 작가는 특별한 생각이 들면 기록해서 남기고 싶어지는데, 최근의 나는 이 시험공부를 기록하고 싶은 것이다.

종합하면, 나와 같은 시험을 준비하는 친구에게는 더 없이 진솔한 수험생의 기록을 만나는 셈이고, 시험을 준비하지 않는 친구라면, 어른의 공부가 쉽지 않다는 걸 내 글을 통해 읽게 되는 셈이다.

휴일인데다, 3월이고 해서 심기일전한다고 시작한 포스팅이 공부는 안코 말만 많았다.

이제부터 <주택법> 정리, 시작!! - richboy

CHAPTER 05 주 택 법

제 1 절 용어의 정의

주택

(1) 주택의 분류

"주택"이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

*구조에 따른 분류

단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택 (공관은 주택법상 단독주택에서 제외)

공동주택 : 아파트(5층이상), 연립주택(600제곱초과, 4층이하), 다세대주택(600제곱이하, 4층이하), 기숙사 제외

* 건설주체 및 건설자금에 따른 분류

국민주택 : "국민주택" 이란 다음의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모(85 제곱미터) 이하인 주택을 말한다.

㉠ 국가, 지자체, 한국토지주택공사, 또는 지방공사가 건설하는 주택

㉡ 국가, 지자체의 재정 또는 <주택도시기금법>에 따른 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

민영주택: '국민주택'을 제외한 주택

* "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(주거전용면적)이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택)을 말한다.

* 주거전용면적의 산정방법

㉠ 단독주택의 경우 : 그 바닥면적에서 지하실, 본 건축물과 분리된 창고, 차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적 (다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 본 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 복도, 계단, 현관 등 2 세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외한다)

㉡ 공동주택의 경우 : 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적, 2시대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

ⓐ 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적

ⓑ 위 ⓐ 의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

(2) 도시형 생활주택 (기출지문 - 분양가상한제 적용을 받지 않는다)

① "도시형 생활주택"이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따른 도시지역에 건설하는 다음의 주택을 말한다.

㉠ 아파트형 주택 (예전 소형주택, 원룸형주택):

가. 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것

나. 지하층에는 세대를 설치하지 않을 것

㉡ 단지형 연립주택 : 아파트형주택이 아닌 연립주택. 다만, <건축법>에 따라 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다.

㉢ 단지형 다세대주택: 아파트형주택이 아닌 다세대주택. 다만, 건축법>에 따라 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다.

② 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 아파트형주택을 함께 건축할 수 없다. 다만 다음의 경우는 예외로 한다.

㉠ 아파트형주택과 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택 1세대를 함께 건축하는 경우(집주인세대)

㉡ <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>제 30조에 따른 준주거지역 또는 상업지역에서 아파트형주택과 도시형 생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우

2. 준주택 (암기코드 - 오, 다, 노, 기)

"준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 다음과 같다.

① 오피스텔

② 다중생활시설(고시원)

③ 노인복지주택

④ 기숙사

3. 부대시설 (암기코드 - 사람이 없는 시설, 주택에 딸린 건축법에 따른 건축설비)

① 주차장, 관리사무소, 경비실, 담장 및 주택단지 안의 도로

② 건축설비

㉠ 보안등, 대문, 경비실, 및 자전거보관소

㉡ 조경시설, 옹벽 및 축대

㉢ 안내표지판 및 공중화장실

㉣ 저수시설, 지하양수시설, 및 대피시설

㉤ 쓰레기 수거 및 처리시설, 오수처리시설, 정화조

㉥ 소방시설, 냉난방공급시설(지역난방공급시설은 제외) 및 방범설비

4. 복리시설 (암기코드 - 사람이 드글드글 많은 곳)

'복리시설'이란 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 다음의 공동시설을 말한다.

① 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당

② 그 밖의 입주자 등의 생활복리를 위하여 대통령령이 정하는 공동시설

㉠ 공동작업장

㉡ 주민공동시설

5. 세대구분형 공동주택

① "세대구분형 공동주택"이란 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 없는 주택으로서 대통령령이 정하는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 건설된 공동주택을 말한다.

㉠ 법 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설하는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족할 것.

㉮ 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 현관을 설치할 것.

㉯ 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있도록 세대 간에 연결문 또는 경량구조의 경계벽 등을 설치할 것

㉰ 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 3분의 1을 넘지 않을 것

㉱ 세대별로 구분된 각각의 공간의 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적) 합계가 해당 주택단지 전체 주거전용면적 합계의 3분의 1을 넘지 않는 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 주거전용면적의 비율에 관한 기준을 충족할 것

㉡ <공동주택관리법>에 따른 행위의 허가를 받거나 신고를 하고 설치하는 공동주택의 경우

㉮ 구분된 공간의 세대수가 기존 세대를 포함하여 2세대 이하일 것

㉯ 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 구분 출입문을 설치할 것.

㉰ 구조, 화재, 소방 및 피난안전 등 관계법령에서 정하는 안전기준을 충족할 것

㉱ 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 10분의 1과 해당 동의 전체 세대수의 3분의 1을 각각 넘지 않을 것. 다만, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 도는 구청장이 부대시설의 규모 등 해당 주택단지의 여견을 고려하여 인정하는 범위에서 세대수의 기준을 넘을 수 있다.

② 위 ①에 따라 건설 도는 설치되는 주택의 건설과 관련하여 법 제 35조에 따른 주택건설기준 등을 적용하는 경우 세대구분형 공동주택의 세대수는 그 구분된 공간의 세대수와 관계없이 하나의 세대로 산정한다.

6. 주택단지

"주택단지"란 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는데 사용되는 일단의 토지를 말한다. 다만 다음의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다. (암기코드 - 20일 8도, 20일간 8도 유람이나 할까?)

① 철도, 고속도로, 자동차전용도로

② 폭 20미터 이상인 일반도로

③ 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로

7. 리모델링 (대수선 또는 증축)

"리모델링"이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.

㉠ 대수선

㉡ 사용검사일 또는 사용승인일로부터 15년이 경과한 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 30퍼센트 이내(세대의 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우에는 40퍼센트 이내)에서 증축하는 행위.

㉢ 위 ㉡에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15퍼센트 이내에서 세대수를 증가하는 증축행위(세대수 증가형 리모델링), 다만 수직으로 증축하는 행위(수직증축형 리모델링)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다.

ⓐ 수직으로 증축하는 행위의 대상이 되는 기존 건축물의 층수가 15층 이상인 경우 : 3개 층

ⓑ 수직으로 증축하는 행위의 대상이 되는 기존 건축물의 층수가 14층 이하인 경우 : 2개 층

ⓒ 수직증축형 리모델링의 대상이 되는 기존 건축물의 신축 당시 구조도를 보유하고 있을 것.

12. 공구

"공구"란 하나의 주택단지에서 대통령령으로 정하는 다음의 기준에 따라 둘 이상으로 구분되는 일단의 구역으로, 착공신고 및 사용검사를 별도로 수행할 수 있는 구역으로 서 다음의 요건을 모두 충족하는 것을 말한다.

13. 공공택지

"공공택지"란 다음의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 의하여 개발, 조성되는 공동주택이 건설되는 용지를 말한다.

① 국민주택건설사업 또는 대지조성사업

② 택지개발사업

③ 산업단지개발사업

④ 공공주택지구조성사업

⑤ 기업형임대주택 공급촉진지구 조성사업

⑥ 도시개발사업 (국가등의 공공시행자가 수용 또는 사용의 방식으로 시행하는 사업과 혼용방식 중 수용 또는 사용의 방식이 적용되는 구역에서 시행하는 사업만 해당)

⑦ 경제자유구역개발사업

⑧ 혁시도시개발사업

⑨ 행정중심복합도시건설사업

17. 간선시설

"간선시설"이란 도로, 상하수도, 전기시설, 가스시설, 통신시설 및 지역난방시설 등 주택단지 안의 기간시설을 그 주택단지 밖에 있는 같은 종류의 기간시설에 연결시키는 시설을 말한다. 다만, 가스시설, 통신시설 및 지역난방시설의 경우에는 주택단지 안의 기간시설을 포함한다.

18. 기반시설

"기반시설"이란 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>제 2조 제6호에 따른 기반시설을 말한다.

19. 기간시설

"기간시설"이란 도로, 상하수도, 전기시설, 가스시설, 통신시설, 지역난방시설 등을 말한다.

제 2 절 주택건설사업자

사업주체

"사업주체"란 주택건설사업계획 또는 대지조성사업게획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 다음의 자를 말한다.

① 국가, 지자체

② 한국토지주택공사

③ 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자

④ 그 밖에 이 법에 따라 주택건설사업 도는 대지조성사업을 시행하는 자

2. 등록사업자

(1) 등록대상

연간 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대 (도시형 생활주택의 경우와 도시형 생활주택 중 아파트형주택과 그 밖의 주택 1세대를 함께 건축하는 경우 30세대) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 1만 ㎡ 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관(not 시,도지사 X) 에게 등록을 하여야 한다.

(2)등록의 예외(공공사업주체)

다음의 사업주체의 경우에는 국토교통부장관에게 등록할 필요가 없다.

① 국가, 지자체

② 한국토지주택공사

③ 지방공사

④ 공익법인

⑤ 주택조합 (등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합)

⑥ 근로자를 고용하는 자 (등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자)

(3) 등록의 기준

① 주택건설사업 또는 대지조성사업의 등록을 하려는 자는 다음의 요건을 모두 갖추어야 한다.

㉠ 자본금 : 3억원 (개인인 경우에는 자산평가액 6억원) 이상

㉡ 다음의 구분에 따른 기술인력

㉮ 주택건설사업 : 건축 분야 기술자 1명 이상

㉯ 대지조성사업 : 토목 분야 기술자 1명 이상

㉢ 사무실면적 : 사업의 수행에 필요한 사무장비를 갖출 수 있는 면적

②등록사업자는 등록사항에 변경이 있으면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경사유가 발생한 날로부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 신고하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 변경에 대해서는 그러하지 아니하다.

(4) 등록사업자의 결격사유

다음의 어느 하나에 해당하는 자는 주택건설사업의 등록을 할 수 없다.

① 미성년자, 피성년후견인, 피한정휴견인

② 파산자로서 복권되지 아니한 자

③ 부정수표단속법 또는 이 법을 위반하여 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행이 면제된 날로부터 2년이 경과되지 아니한 자

④ 부정수표단속법 또는 이 법을 위반하여 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 자

⑤ 등록이 말소된 후 2년이 경과되지 아니한 자

⑥ 법인의 임원 중 위 ① 내지 ⑤에 해당하는 자가 있는 법인

(5) 주택건설사업의 등록말소 등

① 등록의 말소 등 : 국토교통부장관은 등록사업자가 다음의 어느 하나에 해당하면 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업을 정지를 명할 수 있다. 다만, ㉠ 또는 ㉤에 해당하는 경우에는 그 등록을 말소하여야 한다.

㉠ 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우

㉤ 등록증의 대여 등을 한 경우

② 사업의 계속수행 : 등록말소 또는 영업정지 처분을 받은 등록사업자는 그 처분 전에 사업계획 승인을 받은 사업은 계속 수행할 수 있다. 다만, 등록말소 처분을 받은 등록사업자가 그 사업을 계속 수행할 수 없는 중대하고 명백한 사유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.

③건설가능한 주택의 층수(5개층 이하) : 등록사업자가 건설할 수 있는 주택은 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이하인 주택으로 한다. 다만, 각층 거실의 바다면적이 300제곱미터 이내마다 1개소 이상의 직통계단을 설치한 경우에는 주택으로 쓰는 층수가 6개층인 주택을 건설할 수 있다.

④ 위 ③에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 등록사업자는 주택으로 쓰는 층수가 6개층 이상인 주택을 건설할 수 있다.

㉠ 주택으로 쓰는 층수가 6개층 이상인 아파트를 건설한 실적이 있는 자

㉡ 최근 3년간 300세대 이상의 공동주택을 건설한 실적이 있는 자

3. 공동사업주체

(1)등록업자와 토지소유자의 공동사업시행

토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다(임의적 공동시행)

(2) 등록사업자와 주택조합(리모델링주택조합은 제외) 의 공동사업시행

주택조합이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다(임의적 공동시행).

(3) 등록사업자와 고용자의 공동사업시행

고용자가 그 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다(의무적 공동시행)

4. 주택조합

(1)"주택조합"이란 많은 수의 구성원이 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 리모델링을 위하여 결성하는 다음의 조합을 말한다.

① 지역주택조합 :지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

② 직장주택조합: 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

③ 리모델링주택조합 : 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합

(2) 주택조합의 설립 등

① 주택조합의 설립인가 등

㉠ 주택조합 설립인가 : 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링을 하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.

㉡ 지역 및 직장주택조합의 설립요건 : 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에는 그러하지 아니하다. (암기코드 - 8.15)

ⓐ 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것.

ⓑ 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것.

㉢ 리모델링 주택조합의 설립요건 : 주택을 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 다음의 구분에 따른 구분소유자와 의결권의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장, 군수, 구청장의 인가를 받아야 한다.

(암기코드 : 주택전체 리모델링 - 전체 2/3, 각동 과반수 VS 한 동 리모델링 - 그 동의 2/3 이상 결의)

ⓐ 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의

ⓑ 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의

㉣ 인가신청시 제출서류 : 주택조합의 설립, 변경 또는 해산의 인가를 받으려는 자는 신청서에 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 첨부하여 주택건설대지(리모델링은 소재지)를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 제출해야 한다.

㉮ 지역주택조합 또는 직장주택조합의 경우

1) 창립총회 회의록

2) 조합장선출동의서

3) 조합원 전원이 자필료 연명한 조합규약

4) 조합원 명부

5) 사업계획서

6) 해당 주택건설대지의 80 퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류

7) 해당 주택건설대지의 15 퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하였음을 증명하는 서류

㉯ 리모델링주택조합의 경우

1) 위 ㉮ 1)부터 5)까지의 서류 (공통)

2) 법 제 11호 제 3항 각 호의 결의를 증명하는 서류

3) 해당 주택이 법 제 49조에 따른 사용검사일 또는 사용승인일로부터 다음의 구분에 따른 기간이 지났음을 증명하는 서류

ⓐ 대수선인 리모델링 : 10년

ⓑ 증축인 리모델링 : 15년

㉨ 총회의 의결시 출석요건 : 총회의 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회 또는 국토교통부령으로 정하는 다음의 사항을 의결하는 총회의 경우(중요한 내용을 다루는 총회)에는 조합원의 100분의 20이상이 직접 출석하여야 한다.

ⓐ 조합규약의 변경

ⓑ 자금의 차입과 그 방법, 이자율 및 상환방법

ⓒ 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결

ⓓ 업무대행자의 선정, 변경 및 업무대행계약의 체결

ⓔ 시공사의 선정, 변경, 및 공사계약의 체결

ⓕ 조합임원의 선임 및 해임

ⓖ 사업비의 조합원별 분담 명세 확정

ⓗ 사업비의 세부항목별 사용계획이 포함된 예산안

ⓘ 조합해산의 결의 및 해산시의 회계보고

② 설립신고(직장주택조합인 경우 특칙)

㉠ 국민주택을 공급받기 위하여 직장주택조합(not 지역주택조합 X)을 설립하고자 하는 자는 관할 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경하거나 직장주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.

㉡ 시장, 군수, 구청장은 신고서가 접수된 날로부터 15일 이내에 신고의 수리 여부를 결정, 통지하여야 한다.

㉢ 위 ㉡에 따른 신고를 수리하는 경우에는 신고대장에 관련 내용을 적고, 신고인에게 신고필증을 발급하여야 한다.

③ 조합원의 구성 등

주택조합(리모델링 주택조합은 제외한다)은 주택조합 설립인가를 받는 날로부터 사용검사를 받는 날까지 계속하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족해야 한다.

㉠ 주택건설 예정 세대수의 50 페선트 이상의 조합원으로 구성할 것(설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설 에정 세대수를 말하되, 법 제 20조에 따라 임대주택으로 건설, 공급하는 세대수는 제외한다)

㉡ 조합원은 20명 이상일 것

④ 주택조합원의 자격 등

㉠ 지역주택조합 조합원의 경우 다음의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.

ⓐ 조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 소유주일 것

ⓑ 조합설립인가신청일 현재 같은 지역에 6개월 이상 거주하여 온 사람일 것

ⓒ 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것.

㉡ 직장주택조합 조합원의 경우 다음의 요건을 모두 갖춘 사람으로 한다.

ⓐ 조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 소유주일 것. 다만 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합의 경우에는 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주로 한정한다.

ⓑ 조합설립인가신청일 현재 동일한 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군 안에 소재하는 동일한 국가기관, 지방자치단체, 법인에 근무하는 사람일 것

ⓒ 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것.

㉢ 리모델링조합 조합원의 경우에는 다음의 어느 하나에 해당하는 사람으로 한다.

ⓐ 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택의 소유자

ⓑ 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 당해 복리시설의 소유자

ⓒ 건축허라를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 소유자

⑤ 지역, 직장조합원의 교체, 신규가입 등(빈출되는 부분이므로 완전숙지!!)

㉠ 원칙 : 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다.

㉡ 예외 : 다만 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다.

ⓐ 조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장, 군수, 구청장으로부터 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우

ⓑ 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우

㉮ 조합원의 사망

㉯ 사업계획승인 이후 에 입주자가 선정된 지위가 양도, 증여 또는 판결 등으로 변경된 경우

㉰ 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우

㉱ 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우

㉲ 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설예정 세대수가 변경되어 조합원수가 변경된 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우

㉢ 위 ㉡에 따라 조합원으로 추가모집되거나 충원되는 자가 조합원 자격 요건을 갖추었는지를 판단할 때에는 해당 조합설립인가 신청일을 기준으로 한다.

㉣ 위 ㉡에 따라 조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가 신청은 사업계획승인신청일까지 하여야 한다.

㉤ 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다.

㉥ 탈퇴한 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담하 비용의 환급을 청구할 수 있다.

⑦ 주택조합의 사업계획 승인신청 등

주택조합은 설립인가를 받은 날로부터 2년 이내에 사업계획승인(리보델린허가)을 신청해야 한다.

⑧조합원의 우선공급

주택조합은 그 구성원을 위하여 건설하는 주택을 그 조합원에게 우선 공급할 수 있으며, 설립신고한 직장주택조합에 대하여는 사업주체가 국민주택을 그 직장주택조합원에게 우선 공급할 수 있다.

⑨ 조합과 등록사업자의 공동사업시행시 손해배상책임

주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우 등록사업자는 시공사로부터 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있다.

⑩ 주택조합에 대한 감독 및 인가취소(임의적 취소)

㉠ 국토교통부장관 또는 시장, 군수, 구청장은 주택공급에 관한 질서를 유지하기 위하여 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 국가가 관리하고 있는 행정전산망 등을 이용하여 주택조합 구성원의 자격 등에 관하여 필요한 사항을 확인할 수 있다.

㉡ 시장, 군수, 구청장은 주택조합 또는 주택조합의 구성원이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택조합의 설립인가를 취소할 수 있다.

ⓐ 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 설립인가를 받은 경우

ⓑ 명령이나 처분을 위반한 경우

㉢ 시장, 군수, 구청장은 모집주체가 이 법을 위반한 경우 시정요구 등 필요한 조치를 명할 수 있다.

(3) 주택조합 발기인 및 임원의 결격사유

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 주택조합의 발기인 또는 임원이 될 수 없다.

㉠ 미성년자, 피한정후견인, 피성년후견인

㉡ 파산선고를 받은 사라으로서 복권되지 아니한 사람

㉢ 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 집행이 면제된 날로부터 2년이 경과되지 아니한 사람

㉣ 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 사람

㉤ 금고 이상의 형의 선고유예를 받고 그 선고유예기간 중에 있는 사람

㉥ 법원의 판결 또는 다른 법률에 따라 자격이 상실 또는 정지된 사람

㉦ 해당 주택조합의 공동사업주체인 등록사업자 또는 업무대행사의 임직원

② 주택조합의 발기인이나 임원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 발기인은 그 지위를 상실하고 해당 임원은 당연히 퇴직한다.

㉠ 주택조합의 발기인이 자격기준을 갖추지 아니하게 되거나 주택조합의 임원이 조합원의 자격을 갖추지 아니하게 되는 경우

㉡ 주택조합의 발기인 또는 임원이 결격사유에 해당하게 되는 경우

③ 위 ②에 따라 지위가 상실된 발기인 또는 퇴직된 임원이 지위 상실이나 퇴직 전에 관여한 행위는 그 효력을 상실하지 아니한다.

④ 주택조합의 임원은 다른 주택조합의 임원, 직원 또는 발기인을 겸할 수 없다.

(4) 주택조합원 모집 신고 및 공개모집

① 조합원 모집 신고

지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장, 군수, 구청장에게 신고하고 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 조합설립인가를 받기 저에 신고한 내용을 변경하는 경우에도 또한 같다.

② 신고의 예외(충원 및 재모집 선착순 가능)

위 ① 에도 불구하고 공개모집 이후 조합원의 사망, 자격상실, 탈퇴 등으로 인하여 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다.

③ 주택조합가입의 의제

주택조합의 발기인은 조합원 모집 신고를 하는 날 주택조합에 가입한 것으로 본다. 이 경우 주택조합의 발기인은 그 주택조합의 가입신청자와 동일한 권리와 의무가 있다.

(5) 조합가입 철회 및 가입비 등의 반환

① 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 주택조합 가입을 신청하는 때에 납부하여야 하는 일체의 금전을 대통령령으로 정하는 다음의 기관(예치기관)에 예치하도록 하여야 한다.

㉠ 은행

㉡ 체신관서

㉢ 보험회사

㉣ 신탁업자

② 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비 등을 예치한 날로부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.

③ 청약 철회를 서면으로 하는 경우에는 청약 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 그 효력이 발생한다.

④ 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 청약 철회를 한 경우 청약 철회 의사가 도달한 날로부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비 등의 반환을 요청하여야 한다.

⑤ 예치기관의 장은 위 ④ 에 따른 가입비 등의 반환 요청을 받은 경우 요청일로부터 10일 이내에 그 가입비등을 예치한 자에게 반환하여야 한다.

⑥ 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 도는 손해배상을 청구할 수 없다.

(6) 주택조합의 해산 및 사업의 종결 등

① 조합해산여부의 결정

주택조합은 주택조합의 설립인가를 받은 날로부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하여야 한다.

②주택조합사업의 종결여부의 결정

주택조합의 발기인은 조합원 모집신고가 수리된 날로부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 다라 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 걸쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 하여야 한다.

③ 총회의 개최

주택조합 또는 주택조합의 발기인은 위 ① 또는 ②에 따라 주택조합의 해산 또는 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하려는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날로부터 3개월 이내에 총회를 개최해야 한다.

ⓐ 주택조합 설립인가를 받은 날로부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 : 해당 설립인가를 받은 날로부터 3년이 되는 날

ⓑ 조합원 모집 신고가 수리된 날로부터 2년이 되는 날가지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 : 해당 조합원 모집 신고가 수리된 날로부터 2년이 되는 날

④ 총회소집시 사전통지

위 ① 또는 ②에 따라 총회를 소집하려는 주택조합의 임원 또는 발기인은 총회가 개최되기 7일 전까지 회의 목적, 안건, 일시 및 장소를 정하여 조합원 또는 주택조합 가입 신청자에게 통지하여야 한다.

(7) 주택조합의 회계감사 등

주택조합은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날로부터 30일 이내에 감사인의 회계감사를 받아야 하며, 그 감사결과를 관할 시장, 군수, 구청장에게 보고하여야 한다.

제 3 절 주택상환사채 및 입주자저축

주택상환사채

(1)주택상환사채의 발행

① 발행자 : 한국토지주택공사와 등록사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택으로 상환하는 사채(주택상환사채)를 발행할 수 있다. 이 경우 등록사업자는 자본금, 자산평가액 및 기술인력 등이 대통령령으로 정하는 다음의 기준에 맞고 금융기관 또는 주택도시보증공사의 보증을 받은 경우에만 주택상환사채를 발행할 수 있다.

㉠ 법인으로서 자본금이 5억원 이상일 것

㉡ 건설업 등록을 한 자일 것

㉢ 최근 3년간 연평균 주택건설실적이 300세대 이상일 것

② 발행의 승인 절차 : 주택상환사채를 발행하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택상환사채발행계획을 수립하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.

③ 국토교통부장관은 주택상환사채발행계획을 승인하였을 때에는 주택상환사채발행대상지역을 관할하는 시, 도지사에게 그 내용을 통보하여야한다.

(2) 발행책임 과 조건

① 주택상환사채를 발행한 자는 발행조건에 따라 주택을 건설하여 사채권자에게 상환하여야 한다.

② 주택상환사채는 액면 또는 할인의 방법으로 발행한다.

③ 주택상환사채는 기명증권으로 하고, 사채권자의 명의변경은 취득자의 성명와 주소를 사채원부에 기록하는 방법으로 하며, 취득자의 성명을 채권에 기록하지 아니하면 사채발행자 및 제3자에게 대항할 수 없다.

④ 등록사업자가 발행할 수 있는 주택상환사채의 규모는 최근 3년간의 연평균 주택건설호수 이내로 한다.

⑤ 주택상환사채를 상환할 때에는 주택상환사채권자가 원하면 주택상환사채의 원리금을 현금으로 상환할 수 있다.

(3) 상법규정의 적용

주택상환사채의 발행에 관하여 이 법에서 규정한 것 외에는 <상법> 중 사채발행에 관한 규정을 적용한다. (이 말은 곧 주택법을 우선 적용하고 그 뒤에 없는 것들은 상법을 적용한다는 뜻)

(4) 사채의 효력 (빈출!!!)

등록사업자의 등록이 말소된 경우에도 등록사업자가 발행한 주택상환사채의 효력에는 영향을 미치지 아니한다.

(5) 상환기간 등

① 주택상환사채의 상환기간은 3년을 초과할 수 없다. 이 경우 상환기간은 주택상환사채발행일로부터 주택의 공급계액체결일까지의 기간으로 한다.

② 주택상환사채는 이를 양도하거나 중도에 해약할 수 없다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.

㉠ 세대원의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 행정구역으로 이전하는 경우

㉡ 세대원 전원이 상속에 의하여 취득한 주택으로 이전하는 경우

㉢ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하고자 하는 경우

(6) 납입금의 사용

① 주택상환사채의 납입금은 다음 각 호의 용도로만 사용할 수 있다.

택지의 구입 및 조성

주택건설자재의 구입

건설공사비에의 충당

그 밖에 주택상환을 위하여 필요한 비용으로서 국토교통부장관의 승인을 얻은 비용에의 충당

②주택상환사채의 납입금은 해당 보증기관과 주택상환사채발행자가 협의하여 정하는 금융기관에서 관리한다.