[부동산공인중개사 기출분석]부동산 공법 - 주택법(끝)

<<공부일기>>

이석규 교수의 부동산 공법 '주택법'강의를 모두 들었다.

기본과정이라고 주택법에만 총 7강을 할애해서 설명해줬다. 빈출되는 부분만 골라서 강의해 줬는데도 내용이 꽤 많았다. 이제 부동산 공법은 가장 어려운 부분인 <도시개발법>과 <정비법>이 남았다. 기출부분도 가장 적고 분량도 작은 <농지법>은 별책부록 느낌이 들 정도다.

올해 같이 부동상공인중개사 준비를 시작한 지인은 지난 설 이후, 그러니까 2월 초 이후 거의 한 달 간 공부를 하지 못했다고 했다. '어른의 공부'에서 가장 경계할 점이 바로 이 부분인데, 명절, 연휴 이후 확실하게 돌아오지 못하면 한동안 아예 한 글자도 보지 못하게 된다. 설상가상으로 그 동안 배우고 익혔던 것들과 공부습관 마저 지워져 버린다는 것. 내일부터 다시 시작한다고 각오를 다지던데, 3월에는 놓치지 말라고 당부해다.

나는 <공부일기> 덕분에, 그리고 기출분석을 한 후 정리한 덕분에 12, 1, 2 월 삼개월 동안 부동산학 개론과 민법, 부동산 공법을 1회독 해 간다. 3, 4월 동안 나머지 세 과목 1회독을 책정해 두고 있는데, 이 역시도 지켜졌으면 좋겠다. 주택법의 후반부는 내용이 많고 어려워서 이석규 교수가 '다음 강의때 알려 줄게' 한 부분들이 꽤 있어서 '완독'한 기분이 들지 않아 아쉽다. 하지만 기출분석을 통해 독학으로 정리하면 되지 않을까 싶다.

<주택법> 기출분석을 빨리 마치고 <도시개발법>강의까지 듣는 것으로 오늘 공부로 삼아야겠다. 늦은 점심을 먹은 후라 졸립지만, 많이 졸립지만 커피로 깨워야겠다. -richboy

제 4 절 주택건설절차

사업계획승인에 의한 주택건설

(1) 사업계획승인

① 사업계획승인대상 : 대통령령으로 정하는 다음 호수 및 세대수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 1만 제곱미터 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자(국가, 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말한다)에게 제출하고 사업계획 승인을 받아야 한다.

① 단독주택 : 30호 (한옥 - 50호)

② 공동주택 :30세대(도시형 생활주택 중 연립주택, 다세대주택 - 50세대)

만약, 29호(한옥 - 49호)를 지으면 (건축법 적용) 건축허가 - 시, 군, 구청장 허가

② 사업계획 승인권자 : 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시절의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 다음의 승인권자에게 제출하여야 한다.

㉠ 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제곱미터 이상인 경우 :

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 도지사(이하 시, 도지사) 또는 인구 50만 이상의 대도시 시장.

㉡ 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제곱미터 미만인 경우 :

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군구 (도지사는 제외)

③ 국토교통부 장관의 승인 : 다음의 경우에는 국토교통부장관에게 사업계획승인을 받아야 한다.

㉠ 330만 제곱미터 이상의 규모로 택지개발사업 또는 도시개발사업을 추진하는 지역 중 국토교통부장관이 지정, 고시하는 지역에서 주택건설사업을 시행하는 경우

㉡ 수도권 또는 광역시 지역의 긴급한 주택난 해소가 필요하거나 지역균형개발 또는 광역적 차원의 조정이 필요하여 국토교통부장관이 지정, 고시하는 지역에서 주택건설사업을 시행하는 경우

㉢ 다음에 해당하는 자가 단독 또는 공동으로 총지분의 50퍼센트를 초과하여 출자한 위탁관리 부동산투자회사가 공동주택건설사업을 시행하는 경우 - 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사

<<암기코드 >>

대지면적 10만 제곱미터 이상이면 - 시도지사, 대도시시장 의 승인

대지면적 10만 제곱미터 미만이면 - 시도지사, 시장, 군수. 의 승인

330만 제곱미터 이상, 국가/지자체/LH공사/지방공사 시행 - 국토교통부장관 의 승인

④ 승인받은 사업계획을 변경하려면 사업계획승인자로부터 변경승인을 받아야 한다.

다만, 국토교통부령으로 정하는 다음의 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. 다만, ㉠㉡㉢ 은 사업주체가 국가, 지방자치단체. 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우로 한정한다.

㉠ 총사업비의 20퍼센트의 범위에서의 사업비 증감

㉡ 대지면적의 20퍼센트의 범위에서의 면적 증감

㉢ 건축물의 설계외 용도별 위치를 변경하지 아니하는 범위에서의 건축물의 배치조정 및 주택단지 안 도로의 선형변경

(2) 비승인대상(건축허가 대상)

다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 대해서는 이를 사업계획승인대상에서 제외한다.

① <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따른 도시지역 중 상업지역(유통상업지역은 제외) 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우(주상복합을 말함)로서 해당 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우

② <농어촌주택개량 촉진법>에 따른 농어촌주거환경개선사업 중 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업인 경우

2. 사업계획 승인인절차

(1)사업계획승인통보

① 사업계획승인권자는 사업계획승인의 신청을 받은 때에는 정당한 사유가 없는 한 그 신청을 받은 날로부터 60일 이내에 사업주체에 승인여부를 통보하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 주택건설사업계혹의 승인을 할 때에는 지체없이 관할 시, 도지사에게 그 내용을 통보하여야 한다.

② 사업계획승인권자는 사업계획을 승인하였을 때에는 이에 관한 사항을 고시하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 관할 시장, 군수, 구청장에게, 특별시장, 광역시장, 또는 도시사는 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 사업계획승인서 및 관계서류의 사본을 지체없이 송부하여야 한다.

*공구별분할시행 : 주택건설사업을 시행하려는 자는 전체 세대수가 600 세대 이상인 주택단지는 해당 주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설, 공급할 수 있다.

(3) 매도청구

① 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.

㉠ 주택건설대지면적의 95 퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능

㉡ 위 ㉠ 외의 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한 소유자에게 매도청구 가능 (대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속, 직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)

② 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.

(4) 표본설계도서의 승인

① 한국토지주택공사, 지방공사 또는 등록사업자는 동일한 규모의 주택을 대량으로 건설하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 주택의 형별로 표본설계도서를 작성, 제출하여 승인을 받을 수 있다.

② 국토교통부장관은 위 ①에 따른 승인을 하려는 경우에는 관계 행정기관의 장과 협의하여야 하며, 협의 요청을 받은 기관은 정당한 사유가 없으면 요청받은 날로부터 15일 이내에 국토교통부장관에게 의견을 통보하여야 한다.

(5) 공사의 착수

① 착수기간 및 연장 :

사업계획승인을 받은 사업주체는 승인받은 사업계획대로 사업을 시행하여야 하고, 다음의 구분에 다라 공사를 시작하여야 한다. 다만, 사업계획승인권자는 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 사업주체의 신청을 받아 그 사유가 없어진 날로부터 1년 범위에서 아래의 ㉠ 또는 ㉡의 ⓐ에 따른 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.

㉠ 사업계획승인을 받은 경우 : 승인받은 날로부터 5년 이내

㉡ 공구별 분할시행을 위한 승인을 받은 경우

ⓐ 최초로 공사를 진행하는 공구 : 승인받은 날로부터 5년 이내

ⓑ 최초로 공사를 진행하는 공구 외의 공구: 해당 주택단지에 대한 최초 착공신고일로부터 2년 이내

② 착수기간의 연장 : 공사착수기간의 연장사유는 다음과 같다.

㉠ 국가유산청장의 매장유산 발굴허가를 받은 경우

㉡ 해당 사업시행자에 대한 소유권 분쟁(소송절차가 진행 중인 경우만 해당한다)으로 인하여 공사 착수가 지연되는 경우

㉢ 사업계획승인의 조건으로 부과된 이행을 이행함에 다라 공사 착수가 지연되는 경우

㉣ 천재지변 또는 사업주체에게 책임이 없는 불가항력적인 사유로 인하여 공수 착수가 지연되는 경우

㉤ 공공택지의 개발, 조성을 위한 계획에 포함된 기반시설의 설치 지연으로 공사 착수가 지연되는 경우

㉥ 해당 지역의 미분양주택 증가 등으로 사업성이 악화될 우려가 있거나 주택건설경기가 침체되는 등 공사에 착수하지 못할 부득이한 사유가 있다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우

③ 공사 착공전 신고 : 사업계획승인을 받은 사업주체가 공사를 시작하려는 경우에는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 사업계획승인권자에게 신고(착공신고)하여야 한다.

④ 사업계획승인권자는 위 ③ 에 따른 신고를 받은 날로부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

(6) 사업계획승인의 취소 등

사업계획승인권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 그 사업계획의 승인을 취소( 주택분양보증이 된 사업은 제외한다) 할 수 있다(not 하여야 한다 X).

㉠ 사업주체가 공사착수기간(최초로 공사를 진행하는 공구 외의 공구는 제외한다)을 위반하여 공사를 시작하지 아니한 경우

㉡ 사업주체가 경매, 공매 등으로 인하여 대지소유권을 상실한 경우

㉢ 사업주체의 부도, 파산 등으로 공사의 완료가 불가능한 경우

(8) 주택의 규모별 건설비율

국토교통부장관은 주택수급의 적정을 기하기 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 사업주체가 건설하는 주택의 75%(주택조합이나 고용자가 건설하는 주택은 100%) 이하의 범위 안에서 일정 비율 이상을 국민주택ㄱ모로 건설하게 할 수 있다.

3. 택지취득 등의 특례

(1)국, 공유지의 우선매각 및 임대(임의적)

① 국가 또는 지방자치단체는 그가 소유하는 토지를 매각하거나 임대할 때 다음의 어느 하나의 목적으로 그 토지의 매수 또는 임차를 원하는 자가 있으면 그에게 우선적으로 그 토지를 매각하거나 임대할 수 있다.

㉠ 국민주택규모의 주택을 50% 이상으로 건설하는 주택의 건설

㉡주택조합이 건설하는 주택(조합주택)의 건설

㉢ 위 ㉠ 또는 ㉡의 주택을 건설하기 위한 대지의 조성

② 국가 또는 지방자치단체는 국가 또는 지방자치단체로부터 토지를 매수하거나 임차한 자가 그 매수일 또는 임차일로부터 2년 이내에 국민주택규모의 주택 또는 조합주택을 건설하지 아니하거나 그 주택을 건설하기 위한 대지조성사업을 시행하지 아니한 경우에는 환매하거나 임대계약을 취소할 수 있다.

(2) 도시개발사업으로 조성된 체비지의 활용(임의적)

① 사업주체가 국민주택용지로 사용하기 위하여 도시개발사업시행자(환지방식인 경우에 한함)에게 체비지의 매각을 요구한 경우 그 도시개발사업시행자는 경쟁입찰의 방법으로 체비지의 총면적의 2분의 1 범위에서 이를 우선적으로 사업주체에게 매각할 수 있다. 다만, 매각을 요구하는 사업주체가 하나인 때에는 수의계약에 의할 수 있다.

② 체비지의 양도가격은 감정평가업자 2인 이상의 감정평가가격을 산술평균한 가격을 기준으로 산정한다. 다만, 주거전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택을 건설하거나 주거전용면적 60제곱미터 이하의 국민주택을 건설하는 경우 국토교통부령이 정하는 조성원가를 기준으로 할 수 있다.

4. 사용검사

(1) 사용검사의 신청

① 사용검사권자 : 사업주체는 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장, 군수, 구청장(국가 또는 한국토지주택공사가 사업주체인 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말한다)의 사용검사를 받아야 한다. 다만, 공구별로 분할시행을 위한 사업계획을 승인받은 경우에는 완공된 주택에 대하여 공구별로 사용검사(분할사용검사)를 받을 수 있고, 사업계획승인 조건의 미이행 등 대통령령으로 정하는 다음의 사유가 있는 경우에는 공사가 완료된 주택에 대하여 동별로 사용검사(동별 사용검사)를 받을 수 있다.

㉠ 사업계획승인 조건의 미이행

㉡ 하나의 주택단지의 입주자를 분할 모집하여 전체 단지의 사용검사를 마치기 전에 입주가 필요한 경우

㉢ 그 밖에 사업계획승인권자가 동별로 사용검사를 받을 필요가 있다고 인정하는 경우

② 사용검사기간 : 사용검사권자는 사용검사의 대상인 주택 또는 대지가 사업계획의 내용에 적합한지를 확인하여야 하며, 사용검사는 신청일로부터 15일 이내에 하여야 한다.

③ 시공보증자 등의 사용검사 : 위 ①에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 해당 주택의 시공을 보증한 자, 해당 주택의 시공자 또는 입주예정자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사용검사를 받을 수 있다.

㉠ 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자

㉡ 사업주체가 정당한 이유없이 사용검사를 위한 절차를 이행하지 아니하는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자, 해당 주택의 시공자 또는 입주예정자. 이 경우 사용검사권자는 사업주체가 사용검사를 받지 아니하는 정당한 이유를 밝히지 못하면 사용검사를 거부하거나 지연할 수 없다.

(2) 사용검사의 효과 및 임시사용승인

① 사업주체 또는 입주예정자는 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없다. 다만, 주택건설사업의 경우에는 건축물의 동별로 공사가 완료된 때, 대지조성사업의 경우에는 구획별로 공사가 완료된 때로서 사용검사권자의 임시사용승인을 얻은 경우에는 그러하지 아니하다. 이 경우 임시사용승인의 대상이 공동주택인 경우에는 세대별로 임시사용승인을 할 수 있다.

5. 사용검사 후 매도 청구

(1) 주택소유자들의 매도청구

주택(복리시설을 포함한다)의 소유자들은 주택단지 전체 대지에 속하는 일부의 토지에 대한 소유권이전등기 말소소송 등에 따라 사용검사를 받은 이후에 해당 토지의 소유권을 회복한 자(실소유자)에게 해당토지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.

(2)소송대표자 선정

주택의 소유자들은 대표자를 선정하여 (1)에 따른 매도청구에 관한 소송을 제기할 수 있다. 이 경우 대표자는 주택의 소유자 전체의 4분의 3 이상의 동의를 받아 선정한다.

(3) 판결의 효력범위

위 (2)에 따른 매도청구에 관한 소송에 대한 판결은 주택의 소유자 전체에 대하여 효력이 있다.

(4) 매도청구대상 토지범위

위 (1)에 따라 매도청구를 하려는 경우에는 해당 토지의 면적이 주택단지 전체 대지 면적의 5퍼센이 미만이어야 한다.

(5) 의시표시의 송달시기

위 (1)에 따른 매도청구의 의사표시는 실소유자가 해당 토지 소유권을 회복한 날로부터 2년 이내에 해당 실소유자에게 송달되어야 한다.

(6) 비용의 구상

주택의 소유자들은 위 (1)에 따른 매도청구로 인하여 발생한 비용의 전부를 사업주체에게 구상할 수 있다.

제 5 절 주택의 공급

입주자 모집

(1)입주자모집시기 및 조건

③ 입주자모집의 승인 및 신고 :

사업주체(국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 및 국가 등이 단독 또는 공동으로 총지분의 50퍼센트를 초과하여 출자한 부동산 투자회사인 사업주체는 제외한다)는 입주자를 모집하려면 일정한 서류를 갖추어 시장, 군수, 구청장의 승인을 받아야 한다.

다만 사업주체는 사업계획 승인을 받은 복리시설 중 근린생활시설 및 유치원 등 일반에게 공급하는 복리시설의 입주자를 모집하는 경우에는 입주자모집 5일 전까지 일정할 서류를 갖추어 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 한다.

(2) 견본주택 의 마감자재 목록표 및 영상물 등의 제출

① 사업주체가 시장, 군수, 구청장의 승인을 받으려는 경우(사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 및 지방공사 인 경우에는 견본주택을 건설하는 경우를 말한다)에는 제 60조에 따라 건설하는 견본주택에 사용되는 마감자재의 규격, 성능 및 재질을 적은 목록표(마감자재 목록표)와 견본주택의 각 실의 내부를 촬영한 영상물 등을 제작하여 승인권자에게 제출하야 한다.

② 시장, 군수, 구청장은 받은 마감자재 목록표와 영상물 등을 사용검사가 있은 날로부터 2년 이상 보관하여야 하며, 입주자가 열람을 요구하는 경우에는 이를 공개하여야 한다.

③ 사업주체가 마감자재 생산업체의 부도 등으로 인한 제품의 품귀 등 부득이한 사유로 인하여 사업계획승인 또는 마감자재 목록표의 마감자재와 다르게 마감자재를 시공, 설치하려는 경우에는 당초의 마감자재와 같은 질 이상으로 설치하여야 한다.

2. 모집공고 후 사업주체의 의무

(1)저당권설정 등의 제한

① 원칙 : 사업주체는 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 및 대지에 대하여는 입주자 모집공고 승인 신청일(주택조합의 경우에는 사업계획승인 신청일을 말한다) 이후부터 입주예정자가 그 주택 및 대지의 송권이전등기를 신청할 수 있는 날(입주예정자에게 통보한 입주가능일)이후 60일까지의 기간 동안 입주예정자의 동의 없이 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.

㉠ 해당 주택 및 대지에 저당권 도는 가등기담보권 등 담보물권을 설정하는 행위

㉡ 해당 주택 및 대지에 전세권, 지상권 또는 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위

㉢ 해당 주택 및 대지에 매매 또는 증여 등의 방법으로 처분하는 행위

(2) 부기등기의 의무화

① 부기등기의무: 저당권설정 등의 제한을 할 때 사업주체는 해당 주택 또는 대지가 입주예정자의 동의 업이는 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기하여야 한다. 다만, 사업주체가 국가, 지자체, 및 한국토지주택공사 등 공공기관인 경우에는 그러하지 아니하다.

② 부기등기의 시기 : 부기등기는 주택건설대지에 대하여는 입주자모집공고승인 신청과 동시에 하여야 하고, 건설된 주택에 대하여는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다.

③ 부기등기의 효력 : 부기등기일 이후에 해당 대지 또는 주택을 양수하거나 제한물권을 설정받은 경우 또는 압류, 가압류, 가처분 등의 목적물로 한 경우에는 그 효력을 무효로 한다.

제 6 절 주택의 분양가격 제한 등

분양가상한제 적용주택

(1) 분양가상한제 적용주택

① 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 선정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다(분양가상한제 적용주택).

㉠ 공공택지

㉡공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역(분양가상한제 적용지역)

② 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(즉, 아래는 분양가 상한제에 적용되지 않는다는 뜻)

㉠ 도시형 생활주택

㉡ 경제자유구역

㉢ 관광특구에서 건설, 공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우

(2) 분양가격의 공시제도

사업주체는 분양가상한제 적용주택으로서 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자 모집 승인을 받았을 때에는 입주자 모집공고에 다음 각 호(국토교통부령이 정한느 세분류를 포함) 에 대하여 분양가격을 공시하여야 한다.

㉠ 택지비 ㉡ 직접공사비 ㉢ 간접공사비 ㉣ 설계비 ㉤ 감리비 ㉥ 부대비

2. 분양가상한제 적용지역

(1)지정권자 및 지정대상

국토교통부장관은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격, 주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 대 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역, 즉 투기과열지구 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있다.

<<암기코드 - 괄호를 넣는 문제가 3~4 번 출제되니 문장 전체를 여러 번 읽어 눈에 바를 것!!!>>

㉠분양가상한제 적용 지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(분양가상한제적용 직전월)부터 소급하여 (12개월)간 아파트 분양가격상승률이 물가상승률의 (2배)를 초과하는 지역.

이 경우 해당지역의 아파트 분양가격상승률을 산정할 수 없는 경우에는 해당 지역이 포함된 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시, 군의 아프트 분양가격상승률을 적용한다.

㉡ 분양가상한제저용 직전월부터 소급하여 (3개월)간의 주택매매거래량이 전년 동기 대비 (20퍼센트) 이상 증가한 지역

㉢ 분양가상한제적용 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 (2개월) 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 (5대 1)을 초과하였거나 해당 지역에서 공급되는 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 (10대 1)을 초과한 지역

(3) 지정의 해제(의무적 해제)

① 국토교통부장관은 부양ㅇ가상한제 적용지역으로 계속 지정할 필요가 없다고 인정하는 경우에는 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역의 지정을 해제하여야 한다.

② 분양가상한제 적용지역을 지정된 지역의 시, 도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 분양가상한제 적용 지역의 지정 후 해당지역의 주택가격이 안정되는 등 분양가상한제 적용 지역으로 계속 지정할 필요가 없다고 인정하는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있다.

3. 분양가심사위원회의 운영

① 시장, 군수, 구청장은 사업계획승인 신청(<도시 및 주거환경정비법> 사업시행 인가 및 <건축법>에 다른 건축허가를 포함)이 있는 날로부터 20일 이내에 분양가심사위원회를 설치, 운영하여야 한다.

② 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공수 인 경우에는 해당 기관의 장이 위원회를 설치, 운영하여야 한다.

제 7 절 투기과열지구의 지정 및 전매행위 등의 제한

투기과열지구

(1)투기과열지구의 지정

① 지정권자 : 국토교통부장관 또는 시, 도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의우원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구는 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시, 군, 구 또는 읍, 면, 동의 지역 단위로 지정하되, 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.

② 지정절차 : 국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 시, 도지사의 의견을 들어야 하며, 시도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 국토교통부장관과 협의하여야 한다.

<암기코드 - 그리 어려울 게 없다. 그림을 보면 바로 이해할 수 있다>

③ 지정의 해제 : 국토교통부장관 또는 시도지사는 투기과열지구에서 지정 사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체업이 투기과열지구 지정을 해제하여야 한다.

④ 해제의 요청 : 투기과열지구로 지정된 지역의 시도지사 또는 시장, 군수, 구청장은 투기과열지구 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 국토교통부장관 또는 시도지사에게 투기과열지구지정의 해제를 요청할 수 있다.

(2) 지정대상 (암기코드 - 괄호 넣기 문제 주의!!!)

㉠ 투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(투기과열지구 지정직전월)부터 소급하여 주택공급이 있었던 (2개월) 동안 해당지역에서 공급되는 주택의 월별 청약경쟁률이 모두 (5 대 1)을 초과했거나, 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 (10 대 1)을 초과한 곳

㉡ 다음 각 목에 해당하는 곳으로서 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳.

㉮ 투기과열지구 지정직전월의 주택분양실적이 전달보다 (30퍼센트) 이상 감소한 곳.

㉯ 사업계획승인 건수나 건축허가 건수(투기과열지구지정직전월부터 소급하여 6개월간의 건수를 말한다)가 직전 연도보다 급격하게 감소한 곳

㉢ 신도시 개발이나 주택 전매행위의 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로 다음 각 목에 해당하는 곳.

가. 해당 지역이 속하는 시도의 주택보급률이 전국 평균 이하인 곳

나. 해당 지역이 속하는 시도의 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳

다. 해동 지역의 분양주택의 수가 입주자저축에 가입한 사람으로서 국토교통부령으로 정하는 사람의 수보다 현저히 적은 곳

2. 조정대상지역

(1) 지정권자 및 대상

① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다.

이 경우 제 1호에 해당하는 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시, 군, 구 또는 읍, 면, 동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구 등 해당지역 여견을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.

㉠ 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때, 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 다음의 지역:

조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(조정대상지역 지정직전월)부터 소급하여 (3개월) 간의 해당 지역 주택가격상승률이 그 지역이 속하는 시, 도 소비자물가상승률의 (1. 3배)를 초과한 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역

가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던( 2개월 )동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 (5대 1)을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 (10대 1)을 초과한 지역

나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 (3개월)간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위) 전매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 (30퍼센트) 이상 증가한 지역

다. 해당 지역이 속하는 시, 도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역

㉡ 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양, 매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 다음의 지역 :

조정대상지역지정직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역

가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 20퍼센트 이상 감소한 지역

나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택의 수가 직전 연도의 같은 기간보다 2배 이상인 지역

다. 해당 지역이 속하는 시도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역

3. 주택의 전매행위제한

(1) 전매제한기간

사업주체가 건설, 공급하는 주택(분양권 포함)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 일정한 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매, 증여 포함, 상속은 제외)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.

이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령을 지역별로 달리 정할 수 있>다.

<전매행위제한 대상>

투기과열지구에서 건설, 공급되는 주택

조정대상지역에서 건설, 공급되는 주택.

분양가상한제 적용주택.

공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택.

공공재개발사업에서 건설, 공급하는 주택

토지임대부 분양주택

① 전매행위제한기간

(공통사항)

가. 전매행위 제한기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 기산한다.

나. 주택에 대한 전매행위 제한기간이 둘 이상에 해당하는 경우에는 그 중 가장 긴 전매행위 제한기간을 적용한다.

다. 주택에 대한 전매행위 제한기간 이내에 해당 주택에 대한 소유권이전등기를 완료한 경우 소유권이전등기를 완료한 때에 전매행위 제한기간이 지난 것으로 본다.

② 투기과열지구에서 건설, 공급되는 주택의 전매제한기간

투기과열지구에서 건설, 공급되는 주택 : 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 각 다음 목의 구분에 따른 기간동안 전매행위가 제한된다.

가. 수도권 : 3년

나. 수도권 외의 지역 : 1년

(2) 전매제한의 예외

한국토지주택공사의 동의를 받은 경우에는 전매제한을 적용하지 아니한다.

② 한국토지주택공사 등의 우선 매입 : 다만, 분양가상한제 적용주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다.

(4) 부기등기

사업주체가 분양가상한제 적용주택, 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택, 토지임대부 분양주택을 공급하는 경우에는 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다.

제 8 절 공급질서의 교란금지

금지행위 (공급질서 교란행위)

누구든지 이 법에 따라 건설, 공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도, 양수(매매, 증여나 그 밖에 권리변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속, 저당 의 경우는 제외한다) 또는 이를 알선하거나 양도, 양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물, 인쇄물, 전화, 인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설, 공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급 받게 하여서는 아니된다.

㉠ 주택조합원 지위

㉡ 입주자저축 증서

㉢ 주택상환사채

ⓐ 무허가건물확인서, 건물철거예정증명서, 건물철거확인서

ⓑ이주대책에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책대상자확인서

제 9 절 리모델링

리모델링 허가

(1) 시장, 군수, 구청장의 허가

① 공동주택을 리모델링하려고 하는 경우에는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다.

② 위 ①에도 불구하고 대통령령으로 정하는 경우에는 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의가 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아 리모델링 할 수 있다.

③ 리모델링에 동의한 소유자는 리모델링주택조합 또는 입주자대표회의가 시장, 군수, 구청장에게 허가신청서를 제출하기 전가지 서면으로 동의를 철회할 수 있다. (빈출!!)

④ 세대수가 증가하는 리모델링을 하는 경우에는 기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항에 대한 계획을 수립하여 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 한다.

(2) 리모델링 허가기준(동의 비율)

① 입주자, 사용자 또는 관리주체의 경우 :

공사기간, 공사방법 등이 적혀 있는 동의서에 입주자 전체의 동의를 얻어야 한다.

② 리모델링주택조합의 경우:

주택단지 전체를 리모델링하는 경우 주택단지 전체의 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의를 받아야 하며, 동을 리모델링하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의를 받아야 한다.

③ 입주자대표회의의 경우 :

주택단지의 소유자 전원의 동의를 받아야 한다.

(4) 증축형리모델링의 안전진단

증축하는 리모델링(증축형 리모델링)을 하려는 자는 시장, 군수, 구청장에게 안전진단을 요청하여야 하며, 안전진단을 요청받은 시장, 군수, 구청장은 해당 건축물의 증축 가능 여부의 확인 등을 위하여 안전진단을 실시하여야 한다.

(5) 리보델링 기본계획

① 특별시장, 광역시장, 대도시 시장은 관할구역에 대하여 리모델링 기본계획을 10년 단위로 수립하여야 하며, 5년 마다 리모델링 기본계획의 타당성을 검토하여 그 결과를 리모델링 기본계획에 반영하여야 한다.

② 특별시장, 광역시장, 및 대도시 시장은 리모델링 기본계획을 수립하거나 변경하려면 14일 이상 주민에게 공람하고, 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 의견제시를 요청받은 날로부터 30일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 30일 이내에 지시하지 아니하는 경우에는 이의가 없는 것으로 본다.

제 10 절 토지임대부 분양주택

(1) "토지임대부 분양주택"이란

토지의 소유권은 사업계획의 승인을 받아 토지임배부 부양주택 건설사업을 시행하는 자가 가지고, 건축물 및 복리시설 등에 대한 소유권은 주택을 분양받은 자가 가지는 주택을 말한다.

(2) 임대차 기간 등

토지임대부 분양주택의 토지에 대한 임대차기간은 40년 이내로 한다. 이 경우 토지임대부 분양주택 소유자의 75퍼센트 이상이 계약갱신을 청구하는 경우 40년의 범위에서 이를 갱신할 수 있다.

(3) 임대차계약을 승계 등

토지임대부 분양주택의 토지 임대료는 해당 토지의 조성원가 또는 감정가격 등을 기준으로 산정하되, 토지임대부 분양주택의 월별 토지임대료는 대통령령으로 정하는 다음의 기준에 따라 산정한 금액을 12개월로 분할한 금액 이하로 한다.

- 공공택지에 토지임대주택을 건설하는 경우 : 해당 공공택지의 조성원가에 입주자 모집공고일이 속하는 달의 전전달의 <은행법>에 따른 은행의 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용하여 산정한 금액이다 .

토지소유자는 토지임대주택을 분양받은 자와 토지임대료에 관한 약정을 체결한 후 2년이 지나기 전에는 토지임대료의 증액을 청구할 수 없다.

(4) 토지임대료의 보증금 전환

① 토지임대료는 월별 임대료를 원칙으로 하되, 토지소유자와 주택을 공급받은 자가 합의한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대료를 선납하거나 보증금으로 전환하여 납부할 수 있다.

② 토지임대부 분양주택에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>, <민법> 순으로 적용한다.