부동산 공법 -도시 및 주거환경정비법(끝)

[부동산공인중개사 기출분석]

<<공부일기 2>>

첫번째 공부일기를 쓰고 정확히 3일이 지나 <도시 및 주거환경정비법>과 <농지법> 강의 7개를 듣고, 기출분석을 마쳤다.

'구속취소'가 주는 분노와 짜증은 모든 것을 둔화시켰다. 게다가 미국증시는 폭락이라 간신히 플러스에서 전량 매도 하고 코인으로 갈아타느라 많은 시간과 노력을 기울여서 더더욱 공부가 늦었다. 이번 챕터는 왜 이리 많기도 많은지, 정리를 하면서 '외울 것 천지'라는 생각이 들었다.

이석규 교수 역시 강의에 들어가면서 "이번 챕터는 문제는 6문제가 출제되는데 2개는 주는 문제, 2개는 공부를 많이 해야 푸는 문제, 나머지 2문제는 틀리도록 만든 문제이니 이 챕터에서는 3문제만 건진다...라고 생각하는 것이 공부하는데 어려움이 없을 것"이라고 했는데, 기출분석을 해 보니 그 말이 무슨 뜻인지 알 것 같았다. 외워야 할 분량 1페이지 짜리에 지문이 열 두 개가 나오는데 여기서 지문 네 개를 추려 1문제를 낸다면....이걸 외우는 건 차라리 미친 짓!'이 아니던가. 이번 챕터는 전부 이런 식이다.

부동산 공법은 법령집을 풀어놓은 것 중에서 문제를 내는 것이라 비교적 문제가 단순하다. 잘 이해하고 많이 읽어서 내용을 눈에 바르면 충분히 풀 수 있을 정도 수준의 문제가 나온다. 관건은 그렇게 발라야 할 것들이 대략 300~400개 정도 된다는 것. 다시 말해 40문제를 풀려면 400문제 가량을 외워야 하는 것이다. 강의를 맡은 교수가 '80점 정도 맞으면 성공했다고 생각하라'고 말할 정도니 그 분량을 충분히 짐작케 한다.

여섯 개의 챕터 중에서 이번 챕터가 가장 분량이 많다. 정리를 하려면 꽤 오랜 시간이 걸릴 것 같다. 심란한 마음을 타이핑으로 다스려볼까 한다. -또, richboy

CHAPTER 03 도시 및 주거환경정비법

정비사업(재개발 및 재건축사업)의 전체 개요

도시 및 주거환경정비기본계획 → 정비계획수립 → 정비구역지정 → 시행계획(인가) → 분양신청 후 관리처분계획인가 → 공사 → 완료(준공인가) → 소유권이전고시(분양처분) → 청산

<용어정리>

(1) 정비사업

① 주거환경개선사업 - 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후, 불량건축물들이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환견을 보전, 정비, 개량하기 위한 사업

② 재개발 사업 - 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업.

③ 재건축사업 - 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업.

(2) 토지등소유자

토지등소유자란 다음의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

㉠ 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

㉡ 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 부속토지의 소유자(지상권자는 제외됨)

(4) " 정비기반시설 " 이란 도로, 상하수도, 구거(도랑), 공원, 공용주차장, 공동구 , 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열, 가스 등의 공급시설로서 대통령령으로 정하는 다음의 시설을 말한다.

녹지

하천

공공공지

광장

소방용수시설

비상대피시설

가스공급시설

지역난방시설

(5) " 공동이용시설 "이란 주민이 공동으로 사용하는 놀이터, 마을회관, 공동작업장, 그 밖에 대통령령으로 정하는 다음의 시설을 말한다.

㉠ 공동으로 사용하는 구판장, 세탁장, 화장실 및 수도

㉡ 탁아소, 어린이집, 경로당 등 노유자시설

(7) " 토지주택공사 등 " 이란 한국토지주택공사 또는 지방공사를 말한다.

(8)" 정관 등 " 이란 다음의 것을 말한다.

조합의 정관

사업시행자인 토지등소유자가 자치적으로 정한 규약

시장 군수 등이 따로 작성한 시행규정

제 1 절 정비기본계획, 정비계획의 수립 및 정비구역의 지정 등

도시 및 주거환경정비기본계획 - 정비기본계획의 작성방법은 국토교통부 장관이 정한다

(1) 수립권자

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 또는 시장 은 관할 구역에 대하여 도시, 주거환경정비기본계획(기본계획)을 10년 단위로 수립하여야 한다. 다만, 도지사가 대도시가 아닌 시로서 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 시에 대하여는 기본계획을 수립하지 아니할 수 있다(50만명 이상 의무적 수립 - 5년 마다 타당성 검토)

(2) 정비기본계획의 내용

㉠ 정비사업의 기본방향

㉡ 정비사업의 계획기간

㉢ 토지이용계획, 정비기반시설계획, 공동이용시설설치계획 및 교통계획

㉣ 녹지, 조경, 에너지공급, 폐기물처리 등에 관한 환경계획

㉤ 사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획

㉥ 도시의 광역적 재정비를 위한 기본방향

㉦ 정비구역으로 지정할 예정인 구역(정비예정구역)의 개략적 범위

㉧ 단계별 정비사업 추진(정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 포함되어야 한다)

㉨ 건폐율, 용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획

㉩ 세입자에 대한 주거안정대책

(3) 수립절차 등

① 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장(기본계획 수립권자)은 기본계획을 수립 또는 변경하고자 하는 때에는 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

② 다음의 경미한 사항을 변경하는 경우에는 관계 행정기관의 장과의 협의 및 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니한다.

㉠ 정비기반시설의 규모를 확대하거나 그 면적을 10퍼센트 미만의 범위에서 축소하는 경우

㉡ 정비사업의 계획기간을 단축하는 경우

㉢ 공동이용시설에 대한 설치계획을 변경하는 경우

㉣ 사회복지시설 및 주민문화시설 등에 대한 설치계획을 변경하는 경우

㉤ 구체적으로 면적이 명시된 정비예정구역의 면적을 20퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우

㉥ 단계별 정비사업 추진계획을 변경하는 경우

③ 대도시의 시장이 아닌 시장은 기본계획을 수립하거나 변경하려면 도지사의 승인을 받아야 하며, 도지사가 이를 승인하려면 관계 행정기관의 장과 협의한 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만 대통령령으로 정하는 다음의 경미한 사항을 변경하는 경우에는 도지사의 승인을 받지 아니할 수 있다.

㉠ 정비기반시설의 규모를 확대하거나 그 면적을 10 퍼센트 미만의 범위에서 축소하는 경우

㉡ 정비사업의 계획기간을 단축하는 경우

㉢ 정비예정구역의 면적을 20퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우

㉣ 단계별 정비사업 추진계획을 변경하는 경우

㉤ 공동이용시설에 대한 설치계획을 변경하는 경우

㉥사회복지시설 및 주민무노하시설 등에 대한 설치계획을 변경하는 경우

㉦ 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항을 변경하는 경우

④ 기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경한 때에는 지체 없이 이를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 일반인이 열람할 수 있도록 해야 한다.

⑤ 기본계획의 수립권자는 기본계획을 고시한 때에는 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

2. 정비계획의 수립과 정비구역의 지정

(1) 정비계획의 수립

① 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수(정비구역의 지정권자)는 기본계획에서 적합한 범위에서 노후, 불량 건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정할 수 있다.

② 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수는 정비게획을 입안하여 특별시장, 광역시장에게 정비구역 지정을 신청해야 한다. 이 경우 지방의회의 의견을 첨부하여야 한다.

③ 정비계획의 입안권자는 정기계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 틍보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영하여야 한다.

(3) 정비계획의 주요내용

㉠ 정비사업의 명칭

㉡ 정비구역 및 그 면적

㉢ 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거

㉣ 건축물 주용도, 건폐율, 용적율, 높이에 관한 계획

㉨환경보전 및 재난방지에 관한 계획

㉤ 세입자 주거대책

㉥ 정비사업시행 예정시기

㉦도시군게획시설의 설치에 관한 계획

㉧공동이용시설 설치계획

㉩ 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

3. 정비구역의 지정 등(특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군구 - 광역시의 군수는 제외)

* 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정하거나 변경하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

4. 지구단위계획의 의제

정비구역의 지정, 고시가 있는 경우 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정, 고시된 것으로 본다.

5. 정비구역의 분할, 통합 및 결합

정비구역의 지정권자는 정비사업의 효율적인 추진 ㄸ는 도시의 경관보호를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 다음의 방법에 따라 정비구역을 지정할 수 있다.

㉠ 하나의 정비구역을 둘 이상의 정비구역을 분할

㉡ 서로 인접한 정비구역을 하나의 정비구역으로 통합

㉢ 서로 인접하지 아니한 둘 이상의 구역 또는 정비구역을 하나의 정비구역으로 결합

8. 재건축사업을 위한 재건축진단(예전 - 안전진단, 명칭이 바뀌었으므로 필히 출제될 것으로 뇌피셜!!)

(1) 재건축진단의 실시

① 시장, 군수 등은 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때부터 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시하여야 한다.

② 시장 군수 등은 위 ①에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 재건축진단을 실시하여야 한다. 이 경우 시장, 군수 등은 재건축진단에 드는 비용을 해당 재건축진단의 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할수 있다.

㉠ 정비계획의 입안을 요청하려는 자가 입안을 요청하기 전에 해당 정비예정구역 또는 사업예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 재건축진단의 실시를 요청하는 경우

㉡ 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부곳토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 재건축진단의 실사를 요청하는 경우

㉢ 시장 군수 등의 승인을 받은 조합설립추진위원회 또는 사업시행자가 재건축진단의 실시를 요청하는 경우

(2) 재건축진단실시 여부의 결정 등

시장 군수 등은 대통령령으로 정하는 재건축진단기관에 의뢰하여 주거환경 적합성, 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 등에 관한 재건축진다늘 실시하여야 한다.

(3) 재건축사업을 위한 정비계획 입안여부 결정 등

시장, 군수등은 재건축진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 사업시행계획인가 여부를 결정하여야 한다.

(4) 재건축진단 결과의 적정성 검토 등

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사, 특별자치도지사는 필요한 경우 국토안전관리원 또는 한국건설기술연구원에 재건축 진단 결과의 적정성에 대한 검토를 의뢰할 수 있다.

9. 정비구역 안에서의 행위제한

(1) 정비구역 안에서의 허가대상

정비구역에서 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 시장, 군수 등의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 때에도 또한 같다.

㉠ 건축물의 건축 ㉡ 공작물의 설치 ㉢ 토지의 형질변경 ㉣ 토석의 채취 ㉤ 토지분할 ㉥ 물건을 쌓아놓는 행위 ㉦죽목의 벌채 및 식재

* 정비구역에서 허가를 받은 경우에는 개발행위허가를 받은 것으로 본다.

(2) 허가의 예외

다음의 행위는 허가를 받지 아니하고 이를 할 수 있다.

① 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위한 행위

② 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우 해당 건축물에 대한 안전조치를 위한 행위

㉠다음의 간이공작물의 설치

ⓐ 비닐하우스 ⓑ 양잠장 ⓒ 고추, 잎담배, 김 등 농수산물의 건조장 ⓓ 버섯재배사 ⓔ 종묘배양장 ⓕ 퇴비장 ⓖ탈곡장

㉡ 경작을 위한 토지의 형질변경

㉢ 정비구역의 개발에 주지 않는 토석의 채취

㉣ 정비구역 남겨두기로 결정된 대지에 물건을 쌓아놓는 행위

㉤ 관상용 죽목의 임시식재(경작지에서의 임시식재는 제외한다)

(3) 정비예정구역에서의 사전제한

국토교통부장관, 시도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 막기 위하여 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1년의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다)을 정하여 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 다음의 행위를 제한할 수 있다.

㉠ 건축물의 건축

㉡ 토지의 분할

㉢ 건축물 대장 중 일반건축물대장을 집합건축물대장으로 전환

㉣ 건축물 대장 중 집합건축문대장의 전유부분 분할

(4) 지역주택조합원의 모집불가

정비예정구역 또는 정비구역에서는 지역주택조합의 조합원을 모집해서는 아니 된다.

10. 정비구역 등의 해제

(1) 지정 해제(의무적 해제사유) - (3. 2, 3, 2, 3, 5 순으로 외울 것!)

① 정비구역의 지정권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정비구역 등을 해제하여야 한다.

㉠ 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일로부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정하지 아니하거나 구청장등이 정비구역의 지정을 신청하지 아니하는 경우

㉡ 재개발사업, 재건축사업이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우

㉮ 토지등소유자가 정비구역으로 지정, 고시된 날로부터 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인을 신청하지 아니하는 경우

㉯토지등소유자가 정비구역으로 지정, 고시된 날로부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우

㉰ 추진위원회가 추진위원회 승인일로부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우

㉱ 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우

② 토지등소유자가 시행하는 재개발사업으로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정, 고시된 날로부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우

(2) 해제기간의 연장

정비구역의 지정권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위 (1)의 ㉠㉡㉢까지의 규정에 따른 해당 기간을 2년의 범위에서 연장하여 정비구역 등을 해제하지 아니할 수 있다.

(3) 정비구역 등의 임의적 직권 해제

정비구역의 지정권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역 등을 해제할 수 있다.

㉠ 토지등소유자의 100분의 30 이상이 정비구역 등의 해제를 요청하는 경우

㉡ 시행중인 주거환경개선사업의 정비구역이 지정, 고시된 날로부터 10년 이상 경과하고, 추진상황으로 보아 지정목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우로서 토지등소유자의 과반수가 정비구역의 해제에 동의하는 경우

㉢ 추진위원회 구성 또는 조합 설리베 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시, 도 조례로 정하는 비율 이상의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우 (사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우로 한정한다)

㉣ 추진위원회가 구성하거나 조합이 설립한 정비구역에서 토지등소유자 과반수의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는경우

(4) 정비구역 등 해제의 효력

① 정비구역 등이 해제된 경우에는 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 본다.

② 정비구역 등이 해제된 경우 정비구역의 지정권자는 해제된 정비구역 등을 주거환경개선구역(주거환경개선사업을 시행하는 정비구역을 말한다)으로 지정할 수 있다.

③ 정비구역 등이 해제, 고시된 경우 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가는 취소된 것으로 보고 시장, 군수 등은 해당 지방자치단체의 공보에 그 내용을 고시하여야 한다.

(5) 도시재생선도지역 지정 요청

정비구역 등이 해제된 경우 정비구역의 지정권자는 해제된 정비구역 등을 도시재생선도지역으로 저정하도록 국토교통부장관에게 요청할 수 있다.

제 2 절 정비사업의 시행

정비사업의 시행방법

(1) 주거환경개선사업

주거환경개선사업은 다음에 해당하는 방법 또는 이를 혼용하는 방법에 따른다.

① 사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전, 정비하거나 개량하는 방법

② 사업시행자가 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하거나 대지를 토지등소유자 또는 토지등소유자 외의 자에게 공급하는 방법

③ 사업시행자가 환지로 공급하는 방법

④ 사업시행자가 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설, 복리시설을 건설하여 공급하는 방법

(2) 재개발사업

재개발사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분게획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법으로 한다.

(3) 재건축사업

① 재건축사업은 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설, 복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법으로 한다.

② 위 ①에 따라 오피스텔을 건설하여 공급하는 경우에는 준주거지역 및 상업지역에서만 건설할 수 있다. 이 경우 오피스텔의 연면적은 전체 건축물 연면적의 100분의 30 이하이어야 한다.

2. 정비사업의 시행자

(1) 주거환경개선사업의 시행자

① 시장, 군수 등이 직접 시행하되, 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 하려는 경우에도 공람공고일 현재 토지등소유자의 과반수 동의를 얻어야 한다.

② 주거환경개선사업은 시장군수 등이 직접 시행하거나 다음 각 호에서 정한 자에게 시행하게 할 수 있다.

㉠ 시장 군수 등이 다음의 어느 하나에 해당하는 자를 사업시행자로 지정하는 경우

㉮ 토지주택공사 등

㉯ 공공기관이 총 지분의 100분의 50을 초과하는 출자로 설립한 법인

㉡ 시장 군수 등이 위 ㉠에 해당하는 자와 다음의 어느 하나에 해당하는 자를 공동시행자로 지정하는 경우

㉮ 건설업자

㉯ 건설업자로 보는 등록사업자

③ 위 ② 에 따라 시행하려는 경우에는 공람공고일 현재 해당 정비예정구역의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자의 3분의 2 이상의 동의와 세입자 세대수의 과반수의 동의를 각각 받아야 한다. 다만, 세입자의 세대수가 토지등소유자의 2분의 1 이하인 경우 등에는 세입자의 동의절차를 거치지 아니할 수 있다.

(2) 재개발사업의 시행자

재개발사업은 다음의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있다.

① 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장 군수 등, 토지주택공사 등, 건설업자, 등록사업자 또는 신탁업자 및 한국부동산원 등과 공동으로 시행하는 방법

② 토지등소유자가 20인 미안인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장, 군수 등 토지주택공사 등, 건설업자 등록사업자 또는 신탁업자와 한국부동산원 등과 공동으로 시행하는 방법

(3) 재건축사업의 시행자

재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장, 군수 등 토지주택공사 등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다(신탁업자와 한국부동산원은 공동시행자가 될 수 없다)

3. 재개발사업, 재건축사업의 공공시행자

(1) 시장, 군수 등은 재개발사업 및 재건축사업이 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사 등 을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다.

① 천재지변, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정할 때

② 고시된 정비계획에서 정한 정비사업 시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니하거나 사업시행계획인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하가고 인정하는 때(재건축사업의 경우는 제외)

③ 추진위원회가 시장 군수 등의 구성승인을 받은 날로부터 3년 이내에 조합설립인가를 신청하지 아니하거나 조합이 조합설립인가를 받은 날로부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 때

④ 지자체 장이 시행하는 도시군계획사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때

⑤ 순환정비방식으로 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때

⑥ 사업시행계획인가가 취소된 때

⑦ 해당 정비구역의 국공유지 면적 또는 국공유지와 토지주택공사 등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1이상으로서 토지등소유자의 과반수가 시장 군수 등 또는 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때

⑧ 해당 정비구역의 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2이상에 해당하는 자가 시장, 군수 등 또는 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때

(2) 위 (1)에 따라 시장 군수등이 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정, 고시한 때에는 그 고시일 다음 날에 추진위원회의 구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 본다. 이 경우 시장, 군수 등은 해당 지방자치단체의 공보에 해당 내용을 고시하여야 한다.

5. 시공자의 선정

(1) 조합설립인가 후 선정(원칙)

① 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁 입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만, 조합원이 100인 이하인 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.

② 조합은 위 ① 에 따른 시공자 선정을 위한 입찰에 참가하는 건설업자 또는 등록사업자가 토지등소유자에게 시공에 관한 정보를 제공할 수 있도록 합동설명회를 2회 이상 개최하여야 한다.

(2) 사업시행인가 후 선정

토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획인가를 받은 후 규약에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.

(3) 사업시행자 지정, 고시 후

시장 군수 등이 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사 등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 사업시행자 지정 고시 후 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.

(4) 철거공사를 포함한 공사계약

사업시행자는 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사에 관한 사항을 포함시켜야 한다.

제 3 절 조합설립추진위원회 및 조합의 설립 등

추진위원회의 구성 등

(1) 추진위원회의 구성요건

조합을 설립하려는 경우에는 다음 각 호의 사항에 대하여 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토교통부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장, 군수 등의 승인을 받아야 한다. 이 경우 시장, 군수 등은 승인 이후 구역경계, 토지등소유자의 수 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 해당 지방자치단체 공보에 고시하여야 한다.

㉠ 추진위원회 위원장을 포함한 5명 이상의 취진위원회 위원

㉡ 운영규정

(3) 추진위원회의 기능 및 조직

① 추진위원회는 다음의 업무를 수행할 수 있다.

㉠ 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경

㉡ 설계자의 선정 및 변경

㉢ 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성

㉣ 조합설립인가를 받기 위한 준비업무

㉤ 그 밖에 조합설립을 추진하기 위하여 대통령령으로 정하는 다음의 업무

추진위원회 운영규정의 작성

토지등소유자의 동의서의 접수

조합의 설립을 위한 창립총회의 개최

조합 정관의 초안 작성

② 추진위원회가 정비사업전문관리업자를 선정하려는 경우에는 추진위원회 승인을 받은 후 경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 선정하여야 한다.

③ 추진위원회는 추진위원회를 대표하는 추진위원장 1명과 감사를 두어야 한다.

④ 추진위원회는 수행한 업무를 초회에 보고하여야 하며, 그 업무와 관련된 권리, 의무는 조합이 포괄승계한다.

⑤ 추진위원회는 사용경비를 기재한 회계장부 및 관계 서류를 조합설립인가부터 30일 이내에 조합에 인계하여야 한다.

⑥ 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다.

2. 조합의 설립

(1) 재개발사업인 경우

재개발사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의를 받아 정관 등을 첨부하여 정비구역 지정, 고시 후 시장, 군수 등의 인가를 받아야 한다.

(2) 재건축사업인 경우

재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 정관 등을 첨부하여 정비구역 지정 고시 후 시장 군수 등의 인가를 받아야 한다.

(3) 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우

위 (2)에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.

(4) 토지등소유자에게 통지 및 이해관계인이 열람

조합은 조합설립인가를 받은 때에는 정관으로 정하는 바에 따라 토지등소유자에게 그 내용을 통지하고, 이해관계인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

(5) 인가받은 사항의 변경

① 설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, 인가신청서류를 첨부하여 시장 군수 등의 인가를 받아야 한다. 다만 대통령령으로 정하는 다음의 경미한 사항을 변경하려는 때에는 총회의 의결 없이 시장 군수 등에게 신고하고 변경할 수 있다.

㉠ 착오, 오기 또는 누락임이 명백한 사항

㉡ 조합의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 조합장의 성명 및 주소

㉢ 토지 또는 건축물의 매매 등으로 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입

㉣ 조합임원 또는 대의원의 변경

㉤ 정비사업비의 변경

㉥ 현금청산으로 인하여 정관에서 정하는 바에 따라 조합원이 변경되는 경우

② 시장 군수 등은 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

③ 시장 군수등이 신고수리 여부 등을 신고인에게 통지하지 아니하면 그기간이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다.

(6) 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등

토지등소유자의 동의는 다음의 기준에 따라 산정한다.

(7) 동의의 철회 등

① 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 하려는 토지등소유자는 철회서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인한 후 주민등록증 및 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서 사본을 첨부하여 동의의 상대방 및 시장, 군수 등에게 내용증명의 방법으로 발송하여야 한다. 이 경우 시장, 군수 등이 철회서를 받은 때에는 지체없이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지하여야 한다.

② 동의의 철회나 반대의 의사표시는 철회서가 동의의 상대방에게 도달한 때 또는 시장, 군수 등이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지한 때 중 빠른 때에 효력이 발생한다.

(8) 조합의 법인격

① 조합은 법인으로 한다.

② 조합은 조합설립인가를 받은 날로부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 등기 하는 때에 성립한다.

③ 조합은 명칭에 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다.

3. 조합원의 자격 등

(2) 투기과열지구 안에서의 양도 등의 제한

① 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수 (상속, 이혼으로 인한 양도, 양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없다. 다만 양도인이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.

① 세대원의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이전하는 경우

② 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

③ 세대원 모두 해외로 이주하거나 새대원 모두 2년 이상 해외체 체류하려는 경우

④ 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 다음의 기간 이상인 경우

㉠ 소유기간 : 10년

㉡ 거주기간 : 5년

② 사업시행자는 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 준용하여 손실보상을 하여야 한다.

(3) 정관의 작성 및 변경

① 정관의 작성

조합의 정관에는 다음의 사항이 포함되어야 한다.

ⓐ 조합의 명칭 및 사무소의 소재지

ⓑ 조합원의 자격(조합원 3분의 2 이상의 찬성)

ⓒ조합원의 제명, 탈퇴 및 교체 (조합원 3분의 2 이상의 찬성)

ⓓ 정비구역의 위치 및 면적 (조합원 3분의 2 이상의 찬성)

ⓔ 조합의 비용부담 및 조합의 회계 (조합원 3분의 2 이상의 찬성)

ⓕ 정비사업비의 부담 시기 및 절차 (조합원 3분의 2 이상의 찬성)

ⓖ 시공자, 설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용 (조합원 3분의 2 이상의 찬성)

② 정관의 변경

조합이 정관을 변경하려는 경우에는 총회를 개최하여 조합원 과반수의 찬성으로 시장, 군수 등의 인가를 받아야 한다. 또한 다음의 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장 군수에게 신고하여야 한다.

(4) 조합의 임원

① 조합은 다음 각 호의 어느 하나의 요건을 갖춘 조합장 1명과 이사, 감사를 임원으로 둔다. 이 경우 조합장은 선임일로부터 관리처분계획인가를 받을 때 까지는 해당 정비구역에서 거주하여야 한다.

㉠ 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유할 것

㉡ 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주할 것

② 조합에 두는 이사의 수는 3명 이상으로 하고, 감사의 수는 1명 이상 3명이하로 한다. 다만, 토지등소유자의 수가 100인을 초과하는 경우에는 이사의 수를 5명 이상으로 한다.

③ 조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있다.

(5) 임원 및 전문조합관리인의 결격사유 및 해임

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 조합임원 또는 전문조합관리인이 될 수 없다.

㉠ 미성년자, 피성년후견인, 또는 피한정후견인

㉡ 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자

㉢ 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 집행이 면제된 날로부터 2년이 지나지 아니한 자

㉣ 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자

㉤ 이 법을 위반하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 10년이 지나지 아니한 자

㉥ 조합설립 인가권자에 해당하는 지자체의 장, 지방의회의원 또는 그 배우자, 직계존속, 직계비속

② 퇴임된 임원이 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니한다.

③ 조합에 조합원으로 구성되는 총회를 둔다.

④ 조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다.

⑤ 조합장이 아닌 조합임원(이사 및 감사)은 대의원이 될 수 없다.

⑥ 조합장 또는 이사가 자기를 위하여 조합과 계약이나 소송을 할 때에는 감사가 조합을 대표한다.

⑦ 조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없다.

⑧ 조합임원은 조합원 10분의 1 이상의 요구로소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 해임할 수 있다.

(6) 총회 소집

① 총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 5분의 1이상(조합임원의 권리, 의무, 보수, 선임방법 변경 및 해임에 관한 사항을 변경하기 위한 총회의 경우는 10분의 1이상) 또는 대의원 3분의 2이상의 요구로 조합장이 소집하며, 조합원 또는 대의원의 요구로 총회를 소집하는 경우 조합은 소집을 요구하는 자가 본인인지 여부를 대통령령으로 정하는 기준에 따라 장과을 정하는 방법으로 확인하여야 한다.

② 총회를 소집하려는 자는 총회가 개최되기 7일 전까지 회의 목적, 안건, 일시 및 장소와 서면의결권의 행사기간 및 장소 등 서면의결권 행사에 필요한 사항을 정하여 조합원에게 통지하여야 한다.

* 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 손실보상금액은 제외) 이상 늘어나는 경우 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하여야 한다.

(8) 총회의 출석

① 총회의 의결은 조합원의 100분의 10이상이 직접 출석하여야 한다.

시공자의 선정을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 과반수가 직접 출석하여야 한다.

창립총화, 시공자 선정 취소를 위한 총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20이상이 직접 출석하여야 한다.

(9) 대의원회

① 조합원의 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다.

② 대의원회는 조합원의 10분의 1이상으로 구성한다. 다만, 조합원의 10분의 1이 100명을 넘는 경우에는 조합원의 10분의 1의 범위에서 100명 이상으로 구성할 수 있다.

③조합장이 아닌 조합임원(이사 및 감사)는 대의원이 될 수 없다.

④대의원회는 총회의 의결사항 중 대통령령으로 정하는 다음의 사항 외에는 총회의 권한을 대행할 수 있다. (= 이 말인 즉, 다음의 사항은 총회만 의결할 수 있는 사항이다라는 뜻이다)

㉠ 정관의 변경에 관한 사항

㉡ 자금의 차입과 그 방법, 이자율 및 상환방법에 관한 사항

㉢ 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약에 관한 사항

㉣ 시공자 설계자 또는 감정평가업자의 선정 및 변경에 관한 사항

㉤ 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경에 관한 사항

㉥ 조합임원의 선임 및 해임, 대의 원의 선임 및 해임. 다만 정관으로 정하는 바에 따라 임기중 궐위된 자를 보궐선임하는 경우를 제외한다.

㉦ 사업시행계획서의 작성 및 변경에 관한 사항

㉧ 관리처분계획의 수립 및 변경에 관한 사항

㉨ 총회에 상정하여야 하는 사항

㉩ 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항. 다만, 사업완료로 인한 해산의 경우는 제외한다.

㉪ 걸설되는 건축물의 설계 개요의 변경에 관한 사항

㉫ 정비사업비의 변경에 관한 사항

(10) 주민대표회의

① 토지등소유자가 시장, 군수 등 또는 토지주택공사 등의 사업시행을 원하는 경우에는 정비구역 지정, 고시후 주민대표기구(주민대표회의)를 구성하여야 한다.

② 주민대표회의는 위원장을 포함하여 5명 이상 25명 이하로 구성한다. 또한 주민대표회의에는 위원장과 부위원장 각 1명과 1명 이상 3명 이하의 감사를 둔다.

③ 주민대표회의는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 구성하며, 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장, 군수 등의 승인을 받아야 한다.

④ 주민대표회의 또는 세입자(상가세입자를 포함)는 사업시행자가 다음 각 호의 사항에 관하여 시행규정을 정하는 때에 의견을 제시할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 주민대표회의 또는 세입자의 의견을 반영하기 위하여 노력하여야 한다.

㉠ 건축물의 철거

㉡ 주민의 이주

㉢ 토지 및 건축물의 보상

㉣ 정비사업비의 부담

㉤ 세입자에 대한 임대주택의 공급 및 입주자격

㉥ 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

제 4 절 사업시행계획 등

시행인가

(1) 사업시행인가 등

① 사업시행자는 정비계획에 따라 다음의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다.

토지이용계획(건축물배치계획을 포함)

정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획

임시거주시설을 포함한 주민이주대책

세입자의 주거 및 이주 대책

사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방 대책

임대주택의 건설계획(재건축사업은 제외)

국민주택규모 주택의 건설계획(주거환경개선사업은 제외)

공공지원민간임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획

건축물의 높이 및 용적률에 관한 건축계획

정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획

교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획 (정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우로 한정)

정비사업비

그 밖의 사업시행을 위한 사항

② 사업시행자는 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서에 정관 등과 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 설를 첨부하여 시장, 군수 등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 하고 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다.

③ 다만, 대통령령으로 정하는 다음의 경미한 사항을 변경하려는 때에는 시장, 군수 등에게 신고하여야 한다.

㉠ 정비사업비를 10퍼센트의 범위에서 변경하거나 관리처분계획의 인가에 따라 변경하는 때

㉡ 건축물이 아닌 부대시설, 복리시설의 설치규모를 확대하는 때

㉢ 대지면적을 10퍼센트의 범위에서 변경하는 때

㉣ 세대수와 세대당 주거전용면적을 변겅하지 않고 세대당 주거전용면적의 10퍼센트의 범위에서 세대 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 때

㉤ 사업시행자의 명칭 또는 사무소 소재지를 변경하는 때

(4) 지정개발자의 정비사업비의 예치

① 시장 군수 등은 재개발사업의 사업시행계획인가를 하는 경우 해당 정비사업의 사업시행자가 지정개발자 인 때에는 정비사업비의 100분의 20의 범위에서 시, 도조례로 정하는 금액을 예치하게 할 수 있다.

(5) 인가 전 교육감 등과의 협의

시장 군수 등은 사업시행계획인가 를 하려는 경우 정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 때에는 해당 지자체의 교육감 또는 교육장과 협의하여야 하며, 인가받은 사항을 변경하는 경우에도 또한 같다.

(6) 인가 전 관계 서류의 공람과 의견청취

① 시장 군수 등은 사업시행계획인가를 하거나 사업시행계획서를 작성하려는 경우에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 관계 서류의 사본을 14일 이상 일반인이 공람할 수 있게 하여야 한다.

② 토지소유자 또는 조합원, 그 밖에 정비사업과 관련하여 이해 관계를 가지는 자는 공람기간 이내에 시장 ,군수 등에게 서면으로 의견을 제출하여야 한다.

(7) 인가 여부의 통보

시장 군수 등은 특별한 사유가 없으면 사업시행계획서의 제출이 있는 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다.

(9) 국민주택채권의 매입면제

주거환경개선사업에 따른 건축허가를 받은 때와 부동산등기(소유권 보존등기 또는 이전등기로 한정)를 하는 때에는 국민주택채권의 매입에 관한 규정을 적용하지 아니한다.

제 5 절 관리처분계획

분양신청 등

(1) 분양신청의 통지 및 공고

① 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내에 다음의 사항을 토지등소유자에게 통지하여야 한다.

② 또한 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 다음사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 다만, 토지등 소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

(2) 분양신청기간

분양신청기간은 그 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내 (20일 범위 내에서 연장)

(3) 분양신청

대지 또는 건축물에 대한 분양을 받으려는 토지등소유자는 분양신청기간에 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다.

2. 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치(손실보상)

① 사업시행자는 관리처분계획이 인가, 고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.

㉠ 분양신청을 하지 아니한 자

㉡ 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

㉢ 분양신청을 할 수 없는 자

㉣ 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

② 사업시행자는 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음날부터 60일 이내에 수용체결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

3. 관리처분계획의 인가 등

(1) 시장 ,군수 등의 인가와 신고

① 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음의 내용을 포함한 관리처분계획을 수립하여 시장, 군수 등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경, 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다.

③ 다음의 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장, 군수 등에게 신고하여야 한다.

㉠ 계산착오, 오기, 누락 등에 따른 조서의 단순정정인 경우

㉡ 정관 및 사업시행계획인가의 변경에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우

㉢ 주택분양에 관한 권리를 포기하는 토지등소유자에 대한 임대주택 공급에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우

㉣ 임대사업자의 주소를 변경하는 경우

(3) 관리처분계획의 일반적 기준

㉠ 종전의 토지는 건축물의 면적, 이용상황, 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.

㉡ 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물은 넓히거나 좁혀 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.

㉢ 너부 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집한 건물의 구분소유권을 취득한 장게는 현금으로 청산할 수 있다.

㉣ 재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 넓혀 토지를 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.

㉤ 분양 설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 수립한다.

㉥ 1세대 또는 1명이 하나의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

* 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.

ⓐ 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자

ⓑ 근로자(공무원 근로자 포함) 숙소, 기숙사, 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자

ⓒ 국가, 지자체, 및 토지주택공사 등

ⓓ 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자

* 사업시행계획인가 고시가 있은 날에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다.

다만, 60 제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매, 증여나 그 밖에 구너리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선 할 수 없다.

* 과밀억제권역에 위치한 재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택 까지 공급할 수 있다.

다만, 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 사업시행계획인가를 신청하는 재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 관리처분계획의 공람 및 인가절차 등

(1) 토지 등 소유자의 의견청취

사업시행자는 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 한다.

(2) 인가 여부의 통보

시장 군수 등은 사업시행자의 관리처분계획인가의 신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다.

(5) 사용 수익의 제한

종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다.

다만, 사업시행자의 동의를 받은 경우 이거나 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

6. 건축물의 철거 등

(1) 원칙

사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다.

(2) 예외

사업시행자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위 (1)에도 불구하고 기존 건축물 소유자의 동의 및 시장 군수 등의 허가를 받아 해당 건축물을 철거할 수 있다. 이 경우 건축물의 철거는 토지등소유자로서의 권리, 의무에 영향을 주지 아니한다.

① 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우

② 폐공가의 밀집으로 범죄발생의 우려가 있는 경우

9. 지분형주택의 공급 및 소규모 토지 등의 소유자에 대한 토지임대부 분양주택 공급

(1) 사업시행자가 토지주택공사 등인 경우에는 부양대상자와 사업시행자가 공동 소유하는 방식으로 주택(지분형주택)을 공급할 수 있다. 이 경우 공급되는 지분형 주택의 규모, 공동 소유기간 및 분양대상자 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 지분형주택의 규모, 공동 소유기간 및 분양대상자는 다음 각 호와 같다.

① 지분형주택의 규모는 주거전용면적 60제곱미터 이하인 주택으로 한정한다.

② 지분형주택의 공동 소유기간은 소유권을 취득한 날로부터 10년의 범위에서 사업시행자가 정하는 기간으로 한다.

③ 지분형주택의 분양대상자는 다음과 같다.

가. 종전에 소유하였던 토지 또는 건축물의 가격이 제 1호에 따른 주택의 분양가격 이하에 해당하는 사람

나. 세대주로서 정비계획의 공람 공고일 당시 해당 정비구역에 2년 이상 실제 거주한 사람

다. 정비사업의 시행으로 철거되는 주택 외 다른 주택을 소유하지 아니한 사람

(3) 국토교통부장관, 시도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사 등은 정비구역에 세입자와 대통령령으로 정하는 다음의 면적 이하의 토지 또는 주택을 소유한 자의 요청이 있는 경우에는 인수한 임대주택의 일부를 토지임대부 분양주택으로 전환하여 공급하여야 한다.

① 면적이 90제곱미너 미만의 토지를 소유한 자로서 건축물을 소유하지 아니한 자

② 바닥면적이 40제곱미터 미안의 사실상 주거를 위하여 사용하는 건축물을 소유한 자로서 토지를 소유하지 아니한 자

※토지 또는 주택의 먼적은 위에서 정한 면적의 2분의 1 벙위에서 시도 조례로 달리 정할 수 있다.

제 6 절 공사완료에 따른 조치

(1) 시장 군수 등의 준공인가 등

① 시장 군수 등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 시장, 군수 등의 준공인가를 받아야 한다.

②준공인가신청을 받은 시장 군수는 지체없이 준공검사를 실시하여야 한다. 또한 필요한 때에는 관계 행정기관, 공공기관, 연구기관, 그 밖의 전문기관 또는 단체에게 준공검사의 실시를 의뢰할 수 있다.

③ 시장 군수등은 중공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지자체의 공보에 고시하여야 한다.

④ 사업시행자가 토지주택공가인 경우 준공인가 처리결과를 시장 군수에게 통보한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 시장 군수 등은 직접 시행하는 정비사업에 관한 공사가 완료된 때에는 그 완료를 해당 지자체의 공보에 고시하여야 한다.

(2) 준공인가 전 사용허가

시장 군수등은 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 대통령령으로 정하는 다음의 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축무를 사용할 수 있도록 사업시행자에게 허가할 수 있다.

다만, 시장, 군수 등이 사업시행자인 경우에는 허가를 받지 아니하고 입주예정자가 건축물을 사용하게 할 수 있다.

㉠ 완공된 건축물에 전기, 수도, 난방 및 상하수도 시설등이 갖추어져 있어 해당 건축물을 사용하는 데 지장이 없을 것

㉡ 완공된 건축물이 관리처분계획에 적합할 것

㉢ 입주자가 공사에 따른 차량통행, 소음, 분진 등의 위해로부터 안전할 것

(3) 준공인가 등에 따른 정비구역의 해제

① 정비구역의 지정은 중공인가의 고시가 있은 날(관리처분게획을 수립하는 경우에는 이전고시가 있은 때를 말한다)의 다음 날에 해제된 것으로 본다. 이 경우 지자체는 해당 지역을 지구단위계획으로 관리하여야 한다.

② 위 ①에 따른 정비구역의 해제는 조합의 존속에 영향을 주지 아니한다.

(4) 이전고시 등(분할신청통지, 소유권이전)

② 이전고시 후 보고 및 권리취득 :

사업시행자는 대지 및 건축물으리 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지자체의 공보에 고시한 후 시장 군수 등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음날에 그 대지 도는 건축물의 소유권을 취득한다.

(7) 등기절차 및 권리변동의 제한

사업시행자는 이전고시가 있은 때에는 지체없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 한다. 또한 정비사업에 관하여 소유권 이전의 도시가 있은 날부터 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 하지 못한다.

(8) 청산금

① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.

② 위 ①에도 불구하고 사업시행자는 정관 등에서 분할징수 및 분할지급에 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 이전고시가 있은 날까지 일정 기간 별로 분할징수하거나 분할지

급할 수 있다.

③ 청산금을 납부할 자가 이를 납부하지 아니하는 경우에는 시장 군수인 사업시행자는 지방세체납체번의 예에 의하여 이를 징수 할 수 있으며, 시장 군수가 아닌 사업시행자는 시장 군수에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 징수한 금액의 100분의 4에 해당하는 금액을 당해 시장 군수에게 지급하여야 한다.

④청산금을 지급바들 자가 받을 수 없거나 받기를 거부한 때에는 사업시행자는 그 청산금을 공탁할 수 있다.

⑤ 청산금을 지급(분할지급 포함) 받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 아니하면 소멸한다.