부동산 공시법 - 제2장 등기소와 등기에 관한 장부

<<공부일기>>

등기법 제 2장은 범위는 짧은데 기출문제를 보면 어려운 구간이다. 대지권에 대한 내용이 주를 이루는데, 이해하고 나면 쉬운데 처음엔 '죽인단 소린지, 살린단 소린지' 알 지 못할 정도. 한참을 읽고 또 읽어야 했다.

강의로 설명을 들으면 쉽겠지만, 어차피 시험문제는 지문으로 나오지 않던가. 결국 기출지문을 읽으며 이해를 거듭하는 길이 시험을 잘 보는 길이란 걸 명심해야 한다.

내용과 기출지문이 여기저기 흩어져 있어서 공부한 시간보다 정리한 시간이 더 걸릴 듯 하다. 등기법을 살펴보니 12~13 장으로 되어 있어서 줄기차게 달리면 3월 안에 1회독을 마칠 것 같아 욕심을 부려본다.

이런 과목은 머리쓰는 내용은 하나도 없다. 잘 이해해서 외우기만 하면 되는 게 아니던가. 한눈 팔지 않고 집중, 집중 또 집중해서 공부하면 되는 과목이 <공시법>이다. 이렇게 말하면서도 '그러니까, 그게 그리 쉽냐?' 며 내 안의 또 다른 나가 퉁을 놓고 있다.

뭐, 별 수 있는가. 이렇게 스스로 잡은 목표를 향해 뚜벅뚜벅 걸어갈 밖에. 어른의 공부는 이래서 힘든 게 아니던가. -richboy

제 2 장 등기소와 등기에 관한 장부

01. 구분건물의 등기

등기기록

부동산등기법은 1동棟의 건물을 구분한 건물에 대해서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1동의 건물에 대하여는 표제부만을 두고, 각 전유부분마다 표제부 및 갑구, 을구의 기록을 두고 이들 전부를 한 조로 하여 하나의 등기기록을 다루고 있다.

(1) 1동의 표제부

① 1동의 건물 :

1동의 건물에 대하여는 등기기록 중 1동의 표제부에 그 소재, 지번, 종류, 구조 및 면적(암기코드 - 소,지,구,종,면) 을 기록하고 1동의 건물에 번호가 있을 때에는 그 번호를 기록하여야 한다.

② 대지권의 목적인 토지 :

1동의 건물의 표제부에는 1동의 건물과 함께 대지권의 목적인 토지도 기록하여야 한다.

(2) 전유부분의 표제부

① 전유부분 :

등기기록 중 당해 구분건물의 표제부에 전유부분에 대한 종류, 구조, 면적, 건물번호, 부속건물 등을 기록한다. 그러나 1동의 건물의 소재와 지번을 기록하므로, 전유부분의 소재와 지번은 기록할 필요가 없다.

② 대지권 :

구분소유자의 대지사용권은 원칙적으로 전유부분의 처분에 따르며 이를 분리하여 처분할 수 없다. 부동산등기법은 이를 '대지권'이라고 하고 다음과 같은 등기절차를 규정하고 있다.

㉠ 대지권 표시의 등기 - 구분건물의 등기를 함에는 표제부에 대지권인 권리의 표시에 관한 사항을 기록한다.

㉡ 대지권인 취지의 등기 - 건물의 등기기록에 대지권 표시의 등기를 한 때에는 등기관은 직권으로 그 대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 해당구[대지권이 소유권이면 갑구, 지상권/임차권이면 을구] 사항란에 대지권인 취지를 등기하여야 하는데, 이 경우 어느 권리가 대지권인 뜻과 그 대지권을 등기한 1동의 건물을 표시함에 족한 사항을 기록한다.

(3) 구분건물에 관한 등기절차

개요

(1) 의의

1) 구분건물의 의의 : <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>에 의하여 특별하게 취급되며, 구조상 독립성과 이용상 독립성을 갖추고 있어야 한다.

2) 전유부분은 단독 소유권의 목적이 될 수 있으나, 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하는 것이 원칙이다.

3) 전유부분과 공용부분과의 일체성 : 공용부분은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으며, 전유부분에 대한 처분이 있으면 공용부분도 당연히 그에 따른다.

=> 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기를 요하지 않는다.

① 구조상 공용부분 : 등기능력이 없다.

② 규약상 공용부분 : 등기능력을 인정하되, 표제부만 둔다.

=> 구분건물에 대하여는 전유부분마다 부동산고유번호를 부여한다.

(2) 규약상 공용부분에 관한 등기

1) 전유부분을 규약상 공용부분으로 한 경우

① 규약상 공용부분으로 한 건물의 기존소유권 등기명의인이 단독 신청한다.

→ 구분소유자 등의 명의의 공유등기를 생략한다.

② 규약이나 공정증서를 첨부한다.

③ 표시란에 공용부분인 취지를 기록하고, 갑구와 을구의 등기는 말소한다.

→ 등기기록의 제거는 하지 않는다.

2) 공용부분인 취지의 말소등기 : 규약으로 공용부분을 폐지한 때에 그 공용부분의 취득자는 갑구에 소유권보존등기를 하고, 표시란의 공용부분인 취지의 등기말소를 단독으로 신청한다.

2. 구분건물의 등기의 특징

(1)등기기록의 구성

1동 건물에 속하는 전부에 대하여 1기록을 둔다.

1부동산 1등기기록 원칙에 대한 형식적 예외이지만 실질적으로는 준수되고 있다.

(2) 구분건물 보존등기의 신청

1)구분건물 중 일부만에 관하여 소유권보존등기를 신정하는 경우에 보존등기를 신청하는 구분건물소유자들이 보존등기를 신청하지 않는 구분건물의 소유자즐을 대위하여 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 일괄 신청하여야 한다. (빈출 지문!)

2) 신청서에는 1동의 건물의 소재도, 각층의 평면도, 구분한 건물의 평면도를 첨부.

3) 신청서의 부동산표시의 기록

① 1동의 건물은 소재, 지번, 종류, 구조, 면적, 건물번호를 기록하여야 한다.

② 구분건물은 종류, 구분, 면적을 기록하여야 한다(소재와 지번은 제외)

③ 대지권이 있을 때에는 그 권리의 표시를 하여야 한다. 단, 건물만에 관한 등기를 신청하는 경우에는 제외된다.

(3) 대지사용권과 대지권

1)대지사용권 : 건물의 구분소유자가 건물의 대지에 대하여 갖는 권리

① 소유권인 경우가 대부분이지만 지상권, 전세권, 임차권 일수도 있다.

② 지분비율은 전유부분의 면적비율에 의하나, 규약으로 달리 정할 수 있다. '

2) 대지권 : 구분소유자가 갖는 대지사용권으로서 구분건물(전유부분)과 분리해서 처분할 수 없는 권리

3. 건물대지 등기를 위한 특칙

(1) 대지권 및 대지권인 취지의 등기

1) 1동 건물 표제부 아래쪽표시란 : 대지권의 목적인 토지의 표시

2) 구분건물 표제부 아래쪽표시란 : 대지권의 표시

→ 대지권은 토지에 관한 권리이지만 건물등기분에 기록하고, 권리에 관한 사항이지만 표시란에 기록한다.

<표를 자주 봐서 사진찍듯 외울 것!!1>

3) 대지권인 취지의 등기 : 건물의 등기기록에 대지권의 등기를 한 때에 그 권리의 목적인 토지의 등기기록 해당구 사항란에 직권으로 이를 등기한다.

4) 전유부분과 대지사용권의 일체성 : 구분건물의 등기기록에 대지권등기와 토지의 등기기록에 대지권인 취지의 등기를 한 이후에는 전유부분과 대지사용권에 일체적으로 생기는 물권변동은 구분건물의 등기기록에만 등기한다.

(3) 일체성의 예외

1) 소유권이 대지권인 경우 : 토지등기부에 토지만을 목적으로 하는 지상권, 지역권, 전세권, 임차권의 설정등기는 가능하다(다만, 구분건물의 시용에 지장이 없는 토지의 특정부분에 한하여 설정할 수 있다)

2) 지상권, 전세권, 임차권이 대지권인 경우 : 소유권이전등기(가등기, 가압류, 압류 등 포함)와 소유권을 목적으로는 저당권설정등기는 가능하다.

3) 임차권이 대지권인 경우 : 건물만에 관한 저당권이 설정되어야 한다.

4) 건물에 대하여 전세권이나 임차권을 설정하는 경우 : 건물등기기록에 건물만에 관한 전세권, 임차권 등기를 할 수 있다.

5) 부동산표시변경등기와 각종 권리의 말소등기는 일체성의 예외로 이루어진다.

* 등기소에 관한 설명...

등기소의 관할은 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소를 관할등기소로 한다.

부동산이 여러 개의 등기소의 관할구역에 걸쳐 있을 때에는 신청을 받아 그 각 등기소를 관할하는 상급법원의 장이 등기소를 지정한다.

어느 등기소의 관할에 속하는 사무를 다른 등기소에 위임하게 할 수 있는 자는 대법원장이다.

부동산의 소재지가 다른 등기소의 관할로 바뀌었을 때에는 종전의 관할등기소는 전산정보처리조직을 이용하여 그 부동산에 관한 등기기록과 신탁원부, 공동담보(전세)목록, 도면 및 매매목록의 처리권한을 다른 등기소로 넘겨주는 조치를 하여야 한다.

등기소에서 등기사무를 정지하여야 하는 사고가 발생하면 대법원장은 기간을 정하여 그 사무의 정지를 명령할 수 있다.

* 등기관에 관한 설명...

등기관은 등기소에 근무하는 법원서기관/등기사무관/등기주사 또는 등기주사보 중에서 지방법원장(등기소의 사무를 지원장이 관장하는 경우에는 지원장)이 지정하는 자이다.

등기관은 등기사무처리에 관하여 스스로 책임을 진다.

등기관은 등기신청에 대하여 형식적으로 심사하여 처리한다.

공정한 등기사무처리를 위하여 등기관의 업무처리가 제한되는 경우도 있다.

등기관은 직무상 독립성을 가지므로 직무의 집행에 관하여 상사의 지시에 따를 필요가 없다. (X)

→ 독립성은 등기업무에 한정되며, 등기소 업무에 대하여 등기소장의 지시를 따라야 한다.

* 등기기록에 관한 설명

등기부를 편성할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다 .

구분건물등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다.

구분건물에 대한 등기사항증명서의 발급에 관하여는 1동의 건물의 표제부와 해당 전유부분에 관한 등기기록을 1개의 등기기록으로 본다.

규약상 공용부분에 관한 기록은 표제부만을 둔다.

* 부동산등기에 관한 설명...

규약에 따라 공용부분으로 등기된 후 그 규약이 폐지된 경우, 그 공용부분 취득자는 소유권이전등기(X 소유권보존등기)를 신청하여야 한다.

등기할 건물이 구분건물인 경우에 등기관은 1동 건물의 등기기록의 표제부에는 소재와 지번, 건물명칭 및 번호를 기록하고, 전유부분의 등기기록의 표제부에는 건물번호를 기록하여야 한다.

존재하지 아니하는 건물에 대한 등기가 있을 대 그 소유권의 등기명의인은 지체없이 그 건물의 멸실등기를 신청하여야 한다.

같은 지번 위에 1개의 건물만 있는 경우에는 건물의 등기기록의 표제부에 건물번호를 기록하지 않는다.

부동산환매특약은 등기능력이 인정된다.

구분건물의 등기에 관한 설명...

대지권의 표시에 관한 사항은 전유부분의 등기기록 표제부에 기록하여야 한다.

토지전세권이 대지권인 경웅에 대지권이라는 뜻의 등기가 되어 있는 토지의 등기기록에는 특별한 사정이 없는 한 저당권설정등기를 할 수 없다.

대지권의 변경이 있는 경우, 구분건물의 소유권의 등기명의인은 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유권의 등기명의인을 대위하여 대지권변경등기를 신청할 수 있다.

1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만에 과하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청하여야 한다.

집합건물의 규약양 공용부분이라는 뜻을 정한 규약을 폐지한 경우, 그 공용부분의 취득자는 소유권보존등기를 신청하여야 한다.

건물소유권의 공유지분 일부에 대하여는 전세권설정등기를 할 수 없다.

구분건물에 대하여는 전유부분마다 부동산고유번호를 부여한다.

전세금을 증액하는 전세권변경등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본이 없으면 부기등기가 아닌 주등기로 해야 한다.

등기관이 부기등기를 할 때는 주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙여야 하여 한다.

폐쇄한 등기기록에 대해서는 등기사항의 열람은 가능하지만 등기사항증명서의 발급은 청구할 수 없다 (X - 누구든지 수수료를 내고 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 폐쇄한 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부의 열람과 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다.

구분건물의 등기기록에 관한 설명...

1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.

구분건물등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고 각각의 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다.

1동의 건물의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번, 건물명칭 및 번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란을 둔다.

전유부분의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란을 둔다.

대지권의 종류, 비율은 전유부분의 표제부(그 중에서도 대지권의 표시란)에 기록하여야 한다.

*구분건물 등기기록의 표제부에 기록되는 사항...

전유부분의 등기기록의 표제부에 건물번호

대지권이 있는 경우, 전유부분의 등기기록의 표제부에 대지권의 표시에 관한 사항

2동 건물의 등기기록의 표제부에 소재와 지번

대지권이 있는 경우, 1도 건ㅁ루의 등기기록의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시에 관한 사항

* 전산이기된 등기부에 관한 설명...

등기부는 영구히 보존해야 한다.

등기부 이동금지 - 등기부는 대법원규칙으로 정하는 장소에 보관, 관리하여야 하며, 전쟁/천재지변이나 그 밖에 이에 준하는 사태를 피하기 위한 경우 외에는 그 장소 밖으로 옮기지 못한다.

신청서와 부속서류 - 등기부의 부속서류는 전쟁/천재지변이나 그 밖에 이에 준하는 사태를 피하기 위한 경우 외에는 등기소 밖으로 옮기지 못한다. 다만, 신청서나 그 밖의 부속서류에 대하여는 법원의 명령이나 촉탁이 있거나 법관이 발부한 영장에 의하여 압수하는 경우에는 그러하지 아니하다.

등기관이 등기를 마쳤을 때에는 등기부부본자료를 작성해야 한다.

등기원인을 증명하는 정보에 대하여는 이해관계가 있는 부분만 열람을 청구할 수 있다.

등기관이 등기기록의 전환을 위해 등기기록에 등기된 사항을 새로운 등기기록에 옮겨 기록한 때에는 종전 등기기록을 폐쇄해야 한다.

<<지문 OX>>

지방법원의 장(X - 대법원장)은 어느 등기소의 관할에 속하는 사무를 다른 등기소에 위임하게 할 수 있다.

지방법원의 장(X - 대법원장)은 등기소에서 등기사무를 정지하여야 하는 사유가 발생하면 기간을 정하여 등기사무의 정지를 명령할 수 있다.

부동산이 여러 등기소의 관할구역에 걸쳐 있을 때에는 대법원장(X - 상급법원의 장)이 관할 등기소를 지정한다

누구든지 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부 부속서류의 열람과 증명서 발급을 청구할 수 있다(X 없다 - 부속서류는 이해관계인만 가능하다).

등기기록의 열람 및 등기사항증명서의 발급청구는 관할 등기소 아닌 등기소에서 수 없다(X 있다)

폐쇄등기기록은 10년 보존장부이다(X 영구보존장부이다).

저당권부채권에 대한 질권의 설정등기는 할 수 없다(X - 채권도 담보제공이 가능함으로 저당권부채권에 대한 질권의 설정등기는 할 수 있다)

등기기록 중 다른 구에서 한 등기 상호간에는 등기한 권리의 순위는 순위번호를 따른다.(X - 등기의 권리의 순위는 동구에서는 순위번호로, 별구에서는 접수번호에 의한다)

대표자가 있는 법인 아닌 재단에 속하는 부동산의 등기에 대하여 그 대표자는 등기권리자 또는 등기의무자이다. (X - 비법인사단재단에 대한 등기신청은 대표자 또는 관리인이 하며 등기명의는 비법인사단재단명의로 한다)

갑이 그 소유부동산을 을에게 매도하고 사망한 경우, 갑의 단독상속인 병은 등기의무자인 갑과 을의 매매를 원인으로 하여 갑으로부터 을로의 이전등기를 신청할 수 있다(O - 상속인에 의한 등기신청으로 상속등기를 생략하고 가능하다)

구분건물로서 그 대지권의 변경이 있는 경우, 변경등기를 신청하지 않은 경우에는 다른 구분건물의 소유권의 등기명의인이 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유권의 등기명의인을 대위하여 그 변경등기를 신청할 수 있다. (O)

<<중요 기출지문>>

폐쇄한 등기기록은 영구히 보존해야 한다.

A토지를 B토지에 합병하여 등기관이 합필등기를 한 때에는 A토지에 관한 등기기록을 폐쇄해야 한다.

등기사항증명서 발급신청시 매매목록은 그 신청이 있는 경우에만 등기사항증명서에 포함하여 발급한다.

폐쇄한 등기기록에 대하여도 누구든지 수수료를 내고 등기사항의 전부 또는 일부의 열람과 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다.

등기부부본자료는 등기부와 동일한 내용으로 보조기억장치에 기록된 자료이다.

건물소유권의 공유지분 일부에 대하여는 전세권설정등기를 할 수 없다.

구분건물에 대하여는 전유부분마다 부동산고유번호를 부여한다.

전세금을 증액하는 전세권변경등기는 등기상 히해관계 있는 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본이 없으면 부기등기가 아닌 주등기로 해야 한다.

등기관이 부기등기를 할 때에는 주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙여서 하여야 한다.

누구든지 수수료를 내고 대법원규칙으로 정하는 바에 다라 드기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부의 열람과 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다.

신청서나 그 밖의 부속서류에 대하여는 전쟁/천재지변이나 그 밖에 이에 준하는 사태를 피하기 위한 경우 또는 법원의 명령/촉탁이 있거나 법관이 발부한 영장에 의하여 압수하는 경우에는 등기소 밖으로 옮길 수 있다.

등기부나 등기부 부속서류는 전쟁, 천재지변이나 그 밖에 이에 준하는 사태를 피하기 위한 경우 외에는 등기소 밖으로 옮기지 못한다.

등기관이 등기를 마친 겨우 그 등기는 접수한 때부터 효력을 발생한다.

1필의 토지 전부에 대하여, 이미 소멸한 전세권의 설정등기가 존재하는 경우 다른 전세권의 실정등기신청을 수리하지 못한다.

등기의 추정력은 갑구, 을구의 등기에 인정되며, 표제부의 등기에는 인정되지 않는다.

소유권이전등기가 경료된 경우, 그 등기명의이은 직전소유자에 대하여 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정된다. (원인, 절차, 권리 추정)

무효인 매매계약을 원인으로 이전등기가 된 경우, 그 등기의 말소등기를 하지 않고 매도인 명의로의 소유권이전등기를 할 수 있다.

등기를 마친 경우 그 등기의 효력은 대법원규칙으로 정하는 등기신청벙보가 전산정보처리조직에 저장된 때 발생한다.

대지권을 등기한 후에 한 건물의 권리에 관한 등기는 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기가 없으면 대지권에 대하여 동일한 등기로서 효력이 있다.

같은 주등기에 관한 부기드이 상호간의 순위는 그 등기 순위에 따른다.

등기권리의 적법추정은 등기원인의 적법에서 연유한 것이므로 등기원인에도 당연히 적법추정이 인정된다.

소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기에 기한 본등기가 된 경우 소유권이전의 효력은 본등기시에 발새한다.

소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기권리자는 그 본등기를 명하는 판결이 확정된 경우라도 가등기에 기한 본등기를 마치기 전 가등기만으로는 가등기된 부동산에 경료된 무효인 중복소유권보존등기의 말소를 청구할 수 없다.

폐쇄된 등기기록에 기록되어 있는 등기사항에 관한 경정등기는 할 수 없다.

등기원인을 실제롸 다르게 증여를 매매로 등기한 경우, 그 등기가 실체간계에 부합하면 유효하다.

미등기부동산을 대장상 소유자로부터 양수인이 이전받아 양수인명의로 소유권보존등기를 한 경우, 그 등기가 실체관계에 부합하면 유효하다.

권리자는 갑임에도 불구하고 당사자 신청의 착오로 을명의로 등기된 경우, 그 불일치는 경정등기로 시정할 수 없다.

건물에 관한 보존등기상의 표시와 실제건물과의 사이에 건물의 건축시기, 건물 각 부분의 구조, 평수, 소재 지번 등에 관하여 다소의 차이가 있다 할지라도 사회통념상 동일성 혹은 유사성이 인식될 수 있으면 그 등기는 당해 건물에 관한 등기로서 유효하다.

선/후등기기록에 등기된 최종 소유자의 등기명의인 같은 경우로서 후등기기록에 소유권 이외의 권리가 등기되고 선등기기록에 그러한 등기가 없으면 선등기기록을 폐쇄한다.