부동산 공시법 - 제 6 장 각종의 등기절차
[부동산공인중개사 기출분석]
<<공부일기>>
부동산 공시법 5장을 마치고 바로 6장에 들어가려 했는데, 범위가 만만치 않아서 따로 포스팅을 하기로 했다. 이번 6장은 참으로 계륵같은 존재다. 출제 빈도가 낮아 공부를 아예 하지 않으려니 찝찝하고, 막상하려니 비효율적이라 영 내키지가 않는다.
고민하다가 '그래도 한 번 쯤은 짚고 넘어가자'는 생각에 정리하기로 했다. 이른 시기에 이런 정리를 해두지 않으면 나중에는 필경 '패스 하겠다' 싶어서 이번에 정리하고 넘어가야겠다.
내용은 그리 중요하지 않지만, 절차적 내용은 일단 알면 이해가 쉽지만, 아예 모르면 그 순서를 마구 바꿔놓으면 죽인다는 소린지 살린다는 소리인지 조차 모르기 때문에 '찍기의 영역'에 들어가 버린다. 그러기에는 너무 어처구니가 없지 않은가. 특히 '가등기' 영역은 필히 한번 정리하고 넘어가야 할 부분이라 해야 한다.
막상 하려니 '게으르고 싶다'는 생각이 후욱~ 들어온다. 이럴 때 갈등이 생긴다. 10시 30분, 영화보기도 좋은 시간 이고 아예 깊이 잠들기에도 좋다. 정리를 하려면 채 마치지 못하고 중간에 잠들어야 한다. 갈등상황, 하지만 정리하자는 생각으로 굳혀져간다. 얼른 하자!! -richboy
제 6장 각종 등기의 등기절차
제 1 절 변경등기의 절차
* 변경등기를 할 수 있는 경우
1) 토지 : 면적의 증감, 지목의 변경 등의 경우
2)건물 : 건물의 종류, 구조의 변경, 면적의 증감, 부속건물의 신축 등의 경우
3) 대장과의 관계 : 먼저 대장상 등록을 변경한 후 부동산의 변동등기가 행하여 진다(선등록 후등기 원칙)
4. 대지권의 변경등기
(1) 의의 :
대지권의 발생/소멸, 대지권의 표시변경(대지권의 목적인 토지의 분할) 등이 있는 경우 구분건물의 등기기록 중 표제부에 하는 등기
(2) 등기신청의 특칙 :
소유권의 등기명의인은 1월 이내에 신청하여야 한다.
-> 구분소유자 전원이 하거나, 일부의 자가 다른 구분소유자를 대위하여 일괄신청하여야 한다.
5. 권리의 변경등기
(1) 의의 :
이미 등기된 권리의 내용에 변경이 생긴 경우에 하는 등기(->존속기간의 연장이나 단축, 지료나 차임의 증감, 피담보채권의 감소, 이율이나 변제기 또는 채무자의 변경 등이 대상이 된다)
(2) 등기신청 :
일반적인 원칙에 따라 등기권리자와 등기의무자가 공동신청한다.
(3) 등기의 실행에 관한 특칙
원칙 : 부기등기
예외 : 주등기
=>이해관계인의 승낙서나 재판의 등본은 변경등기의 요건이 아니라 변경등기를 부기등기로 하기 위한 요건이다.
=> 말소등기나 말소회복등기의 경우에는 등기상 이해관계인의 승낙서나 재판 등본 등을 첨부하지 않으면 등기가 불가능하다.
제 2 절 경정등기의 절차
경정등기의 의의 및 요건
(1) 의의 : 등기사항의 일부에 관하여 원시적으로 착오 또는 유루가 있어 이러한 불일치를 제거하기 위한 등기
(2) 요건 :
① 등기에 관하여 착오 또는 유루가 있을 것
ⓐ 등기사항이 아닌 등기번호, 표시번호는 절차적 기록인 자구정정을 하면 된다.
ⓑ 착오 또는 유루는 당사자에 의한 것이든 등기관에 의한 것이든 불문한다.
② 등기사항의 '일부'에 관한 착오 또는 유루가 있을 것
③ 실체관계와 등기의 불일치가 '당초의 등기절차'에서 생긴 것일 것
=>등기완료 후의 후발적 불일치는 변경등기를 한다.
④ 착오 또는 유류를 '등기 완료 후'에 정정하려는 것일 것
=> 등기완료 전에 발견한 때는 자구정정을 하면 된다.
⑤ 경정전의 등기와 경정후의 등기사이에 동일성이 있을 것
2. 등기절차의 개시에 관한 특칙
(1) 착오 또는 유루의 통지 : 당사자의 신청에 의한 착오, 유루일 때 이를 발견한 등기관은 등기권리자와 등기의무자에게 통지하여 경정등기를 하게 한다.
=> 당사자의 신청상 과오인 경우에는 신청에 의해서만 경정할 수 있다.
(2) 등기의 신청과 실행
1)부동산표시의 경정등기 : 등기명의인이 단독신청하고, 주등기로 한다.
2) 등기명의인 표시의 경정등기 : 등기명의인이 단독신청하고, 부기등기로 한다.
3) 권리의 경정등기 : 등기권리자와 등기의무자가 공동신청을 함이 원칙이며, 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙서 또는 그에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에는 부기등기로 하되, 첨부하지 못하면 주등기로 한다.
부기등기에 의하며, 변경전의 사항은 주말한다
직권에 의한 변경등기
ⓐ 소유권이전등기 신청 에 있어 등기의무자의 주소변경사실이 주소를 증명하는 정보 등에서 명백한 때 등기의무자의 주소변경
ⓑ 등기명의인의 표시변경이 행정구역 또는 그 명칭의 변경으로 생긴 경우
3. 생략가능한 경우
ⓐ 주소의 순차이전이 있는 경우 중가의 주소이전은 생략
ⓑ 소유권이외의 권리의 말소등기시
ⓒ 멸실등기시
ⓓ 행정구역, 명칭 변경의 경우
(3) 직권경정등기의 특례
1) 착오 또는 유루가 등기관의 과오에 기인할 것
2) 경정등기 한 후에 그 취지를 ->지방법원장에게 보고한다 -> 등기권리자와 등기의무자에게 통지한다. 여러 명일 때는 그 중 1인에게 통지.
3) 신청에 의한 경정등기도 무방하다.
제 3 절 말소등기의 절차
말소등기의 의의 및 요건
(1) 말소등기의 의의
1) 기존등기의 전부가 실체관계와 불일치한 경우에 그 등기의 전부를 소멸시킬 목적으로 행하여지는 등기
2) 말소등기는 주등기(독립등기)로 하며, 말소한 등기는 주말하여야 한다.
3) 말소등기의 말소등기는 허용하지 않는다 -> 말소회복등기를 하여야 한다.
(2) 말소등기의 요건
1) 등기의 전부가 부적법할 것
-> 등기의 일부가 부적법할 대에는 변경, 경정, 말소회복등기를 한다.
2) 부적법하게 된 원인은 불문한다.
-> 원시적/후발적이든 실체적/절차적 사유이든 그 원인을 묻지 않는다.
3) 말소에 관하여 등기상 이해관계 있는 제 3자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본이 있을 것 ->미첨부시 말소등기 불가
<<핵심지문>>
말소되는 등기 종류에는 제한이 없으며, 말소등기의 말소등기는 허용되지 않는다.
2. 말소등기절차의 개시에 관한 특칙
(1) 말소등기의 신청
1) 원칙 : 공동신청
2) 단독신청의 특례
① 판결 또는 상속에 의한 등기
② 소유권보존등기의 말소
③ 등기한 권리가 어떤 자의 사망으로 소멸할 때
④ 등기의무자의 행방불명으로 공동신청할 수 없는 때
㉠ 공시최고후 재권판결을 받아 단독으로 말소신청
㉡ 전세권에 대하여는 전세게약서와 전세금반환증서를 첨부하여, 저당권의 경우에는 채권증서와 채권 및 최후 1년 분의 이자의 영수증을 첨부해서 제권판결 없이 등기권리자만으로 말소등기를 신청
⑤ 가등기의 말소
㉠ 소유권에 관한 가등기말소시 -가등기명의인의 인감증명을 첨부하여야 한다.
㉡ 등기상 이해관계인은 가등기명의인의 승낙서 도는 재판등본을 첨부하여 단독으로 말소를 신청할 수 있다.
⑥ 혼동에 의한 말소
⑦ 가처분에 의하여 실효된 등기의 말소 - 승소한 가처분권리자가 그에 따른 등기를 신청하면서 가처분에 의하여 실효된 등기의 말소를 신청할 수 있다.
(2) 촉탁에 의한 말소
1) 경매신청의 등기, 경락 후 경락자가 인수하지 않은 부동산의 기입등기, 가처분의 기분 등기 등 -> 집행법원의 촉탁으로 말소한다.
2) 체납처분에 의한 압류를 해제시 -> 세무서장의 말소촉탁으로 말소한다.
3)등기된 토지가 하천부지가 된 경우 - >지적소관청의 촉탁으로 말소등기(멸실X)
제 6 절 부기등기의 절차
의의 및 부기등기를 하는 경우
(1) 부기등기의 의의 : 기존의 등기에 부기하여 그 일부를 변경하는 새로운 등기로서 구등기를 유지하는 것
-> 권리순위가 문제되지 않는 표시란(표제부)에는 부기등기가 인정되지 않는다.
(2) 부기등기를 하는 경우
1) 등기명의인 표시변경(경정)등기
2) 이해관계인 승낙서를 첨부한 권리변경(경정)등기
3) 소유권 이외의 권리의 이전등기
4) 환매특약의 등기, 권리질권 등기, 전전세권 등기
5) 지상권이나 전세권을 목적으로 하는 저당권설정등기
6) 등기사항의 일부에 대한 말소회복등기, 권리소멸약정의 등기, 지분변경등기
7) 구분건물의 경우 건물만에 관한 취지의 등기
8) 가등기의 가등기 / 가등기의 이전등기
2. 부기등기의 효력
(1) 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의하고, 부기등기 상호간의 순위는 그 전후에 의한다
(2) 하나의 주등기에 여러 개의 부기등기를 할 수 있으며, 부기등기의 부기등기도 가능하다(환매권 이전등기 등)
(3) 원칙적으로 부기등기만의 말소는 인정되지 아니하며, 주등기가 말소되면 부기등기도 말소된다.
* 저당권이전등기 후 저당권의 말소등기 :
이전등기된 부기등기를 말소등기하는 것이 아니라, 저당권설정등기의 말소등기를 신청하면 부기등기인 저당권이전등기는 직권말소된다.
* 지상권(전세권)을 목적으로 하는 저당권등기의 말소 :
주등기인 지상권(전세권) 말소등기신청시 그를 목적으로 하는 저당권자(이해관계인)의 승낙서를 첨부하면 직권말소된다.
제 7 절 가등기의 절차
