[2회독][부동산학개론](8)부동산 개발 기출분석
<<공부일기>>
기출문제 중에서 내가 틀렸거나 헛갈렸거나 유독 잘 정리되었다고 평가한 문제들로 정리하고 있다. 특히, 정리는 모두 명조체로 하고 있는데, 시험문제가 명조체라는 것.
명조체에 눈이 익어야 글을 잘 읽을 수 있다. 지난 해 고딕체로만 정리했다가 시험지를 읽을 때 얼마나 힘들었던지....낙방자의 솔직한 고백이니 참고하기를.
문제들로 공부하다 보면 지문 하나하나 가 다 중요한 대목들이라서 자격증 시험 관련 영상들을 봤을 때 '기출문제로 공부하라'는 말을 이해할 수 있게 된다. 용어의 의미를 교묘하게 바꾸거나, 용어 자체를 바꾸는 문제들로 꾸며서 잘 이해하지 못하면 틀리게 만드는 문제들이 많다.
특히 지난 해에는 지문이었던 것이 올해는 문제로 나오기도 해서 '기출문제 안에서 회전문 인사 뽑듯 문제를 뽑는다'는 느낌을 지울 수가 없다. 그도 그럴 것이 새로운 문제를 만들게 되면 확실하게, 똑 떨어지게 잘 만들지 않으면 '이의신청' 등 으로 골치아파져서, 이른바 검증된 문제와 지문 속에서 다시 문제를 뽑아낼 수 밖에 없다는 걸 이해하게 된다. 아울러 범위가 넓은 반면 문제는 40문제로 한정되서 단원별 꼭 중요한 부분을 터치 하지 않으면 안 되고, 지난 해에 출제되었던 부분은 또 제외한 후에 문제를 내야 해서 ....이런 저런 허들을 넘다 보면 결국 '기출 안에서 출제'가 불가피하겠다는 공감을 하게 된다.
그 점에서 기출문제를 '눈에 바르는 것'은 정말 중요하다. '빈출지문'을 잘 정리하고 이를 익히는 것도 중요하다. 100일 남짓 남은 시험 동안 이런 방법으로 계속 공부할 예정이다.
-richboy
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<<핵심기출문제>>
01. 도시스프롤 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 도시의 성장이 무질서하고 불규칙하게 확산되는 현상이다.
② 주로 도시 중심부의 오래된 상업지역과 주거지역에서 집중적으로 발생한다.
(X)=> 도시스프롤이란 도시가 무질서하고 불규칙스럽게 평면적으로 확산되는 것을 말하고, 이러한 도시 외곽부에서 발생하는 난개발 현상을 도시스프롤 현상이라 한다.
이 현상은 주거지역 뿐만 아니라 상업지역, 공업지역에서도 발생한다.
③ 도시의 교외로 확산되면서 중간 중간에 공지를 남기기도 한다.
④ 스프롤 현상이 발생한 지역의 토지는 최유효이용에서 괴리될 수 있다.
⑤ 간선도로를 따라 확산이 전개되는 현상이 나타나기도 한다.
02. 부동산개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산개발사업은 그 과정에 내포되어 있는 불확실성으로 인해 위험요소가 존재한다.
② 부동산개발사업의 위험은 법률적위험, 시장위험, 비용위험 등으로 분류할 수 있다.
③ 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 법률적 위험부담을 줄이기 위한 방안 중 하나이다.
④ 개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 지연되었다면 이는 시장 위험분석을 소홀히 한 결과이다.
(X)=> 개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 지연되었다면 이는 법률적 위험분석을 소홀히 한 결과이다.
⑤ 공사기간 중 이자율의 변화, 시장침체에 따른 공실의 장기화 등은 시장 위험 등으로 볼 수 있다.
* 부동산개발사업의 타당성분석과 관련하여 다음의 설명에 해당하는 ( )에 알맞은 용어는 ?
특정부동산이 가진 경쟁력을 중심으로 해당부동산이 분양할 수 있는 가능석을 분석하는 것 - 시장성분석
타당성분석이 활용된 투입요소의 변화가 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법 - 민감도 분석
=> * 경제성분석이란 시장분석에서 수입된 자료를 활용하여 개발사업에 대한 수익성을 평가하는 것을 말한다.
* 흡수율 분석이란 일정기간에 특정한 지역에 공급된 부동산이 얼마의 비율로 흡수되었는가를 분석하는 것을 말한다.
* 다음에서 설명하고 있는 민간투자의 사업방식은?
- 사회기반시설의 준공과 동시에 해당시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용, 수익하는 방식
- 학교시설, 문화시설 등 시설이용자로부터 사용료를 징수하기 어려운 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용
=>BTL(Build - Transfer - Lease) 방식이다.
03. 부동산마케팅 전략에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 시장점유 전략은 수요자 측면의 접근으로 목표시장을 선점하거나 점유율을 높이는 것을 말한다. (X)=> 시장점유전략은 공급자 측면의 접근으로...
② 적응가격 전략이란 동일하거나 유사한 제품으로 다양한 수요자들의 구매를 유입하고, 구매량을 늘리도록 유도하기 위하여 가격을 다르게 하여 판매하는 것을 말한다.
③ 마케팅믹스란 기업의 부동산 상품이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅이 관련된 여러 요소들의 조합을 말한다.
④ 시장세분화 전략이란 수요자 집단을 인구, 경제적 특성에 따라 세분하고, 세분된 시장에서 상품의 판매지향점을 분명히 하는 것을 말한다.
⑤ 고객점유 전략은 소비자의 구매의사결정 과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적인 접점을 마련하고 전달하려는 정보의 취지와 강약을 조절하는 것을 말한다.
04. 부동산마케팅 전략에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 바이럴 마케팅 전략은 SNS, 블로그 등 다양한 매체를 통해 해당 브랜드나 제품에 대해 입소문을 내게 하여 마케팅 효과를 극대화하는 것이다.
② 분양성공을 위해 아파트 브랜드를 고급스러운 이미지로 고객의 인식에 각인시키도록 하는 노력은 STP 전략 중 시장세분화 전략에 해당한다. (X)=> 차별화 전략
③ 아파트 분양 모델하우스 방문고객 대상으로 추첨을 통해 자동차를 경품으로 제공하는 것은 4P Mix 전략 중 유통경로 전략에 해당한다. (X)=> 프로모션
④ 아파트의 차별화를 위해 커뮤니티 시설에 헬스장, 골프, 연습장을 설치하는 방안은 4P Mix 전략 중 가격 전략에 해당한다. (X)=> 제품Product 전략에 해당한다.
⑤ 고객점유 마케팅 전략에서 AIDA의 원리는 주의 - 관심 - 결정 - 행동의 과정을 말한다. (X)=> 결정 - 욕망Desire
* 부동산개발사업의 분류상 다음 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
토지소유자가 조합을 설립하여 농지를 택지로 개발한 후 보류지(체비지, 공공시설용지)를 제외한 개발토지 전체를 소유자에게 배분하는 방식
개발 형태에 따른 분류 : (신개발방식)
토지취득 방식에 따른 분류 : (환지방식)
=> 토지소유자가 조합을 설립하여 농지를 택지로 개발한 후 보류지를 제외한 개발토지 전체를 토지소유자에게 배분하는 방식은 개발형태에 따른 분류에 따르면 신개발방식에 해당하고, 토지취득방식에 따른 분류에 따르면 환지방식에 해당한다.
* 주택정책과 관련하여 다음에서 설명하는 도시 및 주거환경정비법령상 정비사업은?
정비기반시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
=> 재개발사업에 대한 설명이다.
도시 및 주거환경정비법령상 정비사업이란 법률에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업을 말한다.
* 재무적 사업타당성 분석에서 사용했던 주요 변수들의 투입 값을 낙관적, 비관적 상황으로 적용하여 수익성을 예측하는 것은 민감도 분석에 해당한다.
=다른 표현 : 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 것을 민감도 분석이라 한다.
흡수율 분석은 일정기간에 특정한 지역에 공급된 부동산이 얼마의 비율로 흡수되었는가를 분석하는 것을 말하는데, 부동산시장의 추세를 파악하는 데 많은 도움을 준다.
* BOT 방식에 대한 설명, 괄호내용을 눈에 바르기!
사회기반시설의 ( 준공 후 )에 일정기간 동안 ( 사업시행자 )에게 해당시설의 소유권이 인정되며, 그 기간이 만료되면 ( 시설소유권 )이 ( 국가 또는 지방자치단체 )에 귀속되는 방식
05. 민간임대주택에 관한 특별법상 위탁관리형 주택임대관리업으로 등록한 경우 주택임대 관리업자가 임대를 목적으로 하는 주택에 대해 할 수 있는 업무에 해당하지 않는 것은?
① 임차인의 대출알선
② 임대차계약의 체결, 갱신
③임차인의 입주 명도
④ 임대료의 부과 징수
⑤ 시설물 유지 개량
06. 부동산관리에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 부동산의 법률관리는 부동사자산의 포트폴리오 관점에서 자산 - 부채의 재무적 효율성을 최적화하는 것이다. (X)=> 자산관리의 목표에 해당한다.
② 부동산관리에서 '유지'란 외부적인 관리행위로 부동산의 외형, 형태를 변화시키면서 양호한 상태를 지속시키는 행위이다. (X)=> 부동산의 유지는...
③ 건물관리의 경우 생애주기비용 분석을 통해 초기투자비와 관리유지의 비율을 조절함으로써 보유기간 동안 효과적으로 총비용을 관리할 수 있다.
④ 시설관리는 시장 및 지역경제분석, 경쟁요인 및 수요분석 등이 주요 업무이다.
(X)=> 시설관리 -> 자산관리
⑤ 자산관리는 건물의 설비, 기계운영 및 보수, 유비관리 업무에 한한다.
(X)=> 자산관리 -> 시설관리
07. 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산마케팅은 부동산상품을 수요자의 욕구에 맞게 상품을 개발하고 가격을 결정한 후 시장에서 유통, 촉진, 판매를 관리하는 일련의 과정이다.
② STP 전략은 대상 집단의 시장세분화, 표적시장 선정, 포지셔닝으로 구성된다.
③ 시장세분화전략이란 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 수요자의 집단을 세분하는 것이다.
④ 표적시장 전략은 세분화된 시장을 통해 선정된 표적 집단을 대상으로 적합한 마케팅활동을 수행하는 것이다.
⑤ AIDA원리는 주의, 관심, 욕망, 행도의 단계를 통해 공급자의 욕구를 파악하여 마케팅 효과를 극대화하는 시장점유마케팅 전략의 하나이다.
(X)=> 시장점유마케팅 전략 - > 고객점유마케팅 전략
