[2회독][부동산공법]주택법 & 농지법 (요약 정리)

<<공부일기>>

오늘 <주택법>과 <농지법> 강의를 들었다. 강의는 세 개인데, 하루 종일 걸렸다.

여름방학 중인 아이의 밥을 챙기고 국어공부를 봐주느라...그랬다고 말하고 싶지만, 이건 이번 올 여름 내내 있던 일이었고, 한 과목을 마감할 때 마다 느끼는 건데, '끝났다'는 안도감으로부터 나오는 게으름이다.

증상을 구체적으로 말하자면, 강의를 듣는 내내 멍~ 했다. 한 시간을 끝까지 보기가 힘들 만큼 집중이 되지 않았다. 어려운 단원을 지났다고는 하지만 그래도 6문제가 출제되는 주택법과 2문제가 출제되는 농지법은 결코 무시할 수 없다. 그런 걸 뻔히 알면서도, 힘들었다. 그렇다고 해서 공부를 더 안할 것도 아니고 공법을 마치는대로 바로 공시법을 시작할 예정이면서도 '내가 지금 이러고 있네..' 하는 생각이다.

시험날까지 2달 하고 5일 남은 것도 한몫을 한다. 구체적으로 가닥이 잡히니 조금씩 조금씩 초조해지고 있다. 꾸준히 하지 않았다면 어쩔 뻔 했나 싶을 정도다. 여튼, 빨리 2회독을 마치고, 3회독 때 부터는 본격적인 암기를 위한 정리 그리고 연도별 기출을 푸는 과정을 거쳐야 한다. 오늘만 쉬엄쉬엄하고 내일부터는 박차를 가할 생각이다.

블로그를 찾는 방문자가 늘어났다. 살펴보니 시험준비를 위한 수험생이 많았고, 자녀의 국어공부 관련 검색량도 많은 듯 했다. 조회수가 오랜만에 500에 육박하고 있다. 도움이 되기를 하는 바람이다. 누군가 '너 혼자 공부하지, 왜 이렇게 시간을 들여 굳이 정리해서 나누냐?' 고 묻는다면, 마지막으로 다시 한 번 대답하겠다.

우선 시험형식 덕분이다.

부동산공인중개사시험은 절대평가이기 때문에 다른 사람들이 붙건 말건 상관없다. 그래서 내 글을 보는 사람이 붙는다고 해도 나의 합격과는 상관없단 뜻이다. 나도 붙고 친구가 붙으면 가장 해피한 상황이 되길 바란다.

두 번째는 블로거의 습성 덕분이다.

나는 이제는 사라진 엠파스 블로그 1세대다. 한마디로 구력이 20년이 넘었단 뜻이다. 블로그의 기본정신은 '나를 나눈다'는 마켓 3.0에서 비롯되었다. 즉, 내가 보고 느끼고 경험한 내용을 내 글을 읽는 사람들에게 '도움이 되시라'는 뜻에서 글을 쓰는 공간이 된 것이다. 그래서 생산과 소비 그 중간에 '경험'이 들어가 생산자와 소비자 모두에게 '선한 영향력' 즉, 제품과 서비스를 잘 만들기만 하면 소비자의 경험에 의해 알려질 수 밖에 없도록 만들어 줬다. 지금은 기업이 돈으로 '바이럴'을 만드는 상황이 되어 마켓 3.0이라는 시장구조를 엉망으로 만들어버렸지만 말이다.

나는 블로그를 처음 시작했을 때 가졌던 마음을 지금도 이어가고 있다. 블로그는 나의 온라인 집이자 방이다. 이곳은 내가 쉬고, 내 영혼이 쉴 수 있는 공간이다. 내가 살아가면서 경험한 것들 중에서 좋은 것은 알리고, 널리 퍼지도록 한다. 그 반대, 즉 불쾌한 경험이나, 불평은 되도록 자제한다. 그런 글을 쓰는 시간은 그런 것들을 경험한 나를 두 번 괴롭히는 시간이 되기 때문이다.

나를 찾아온 친구들을 속여 돈을 벌기 보다는 차라리 돈이 부족하면 덜 먹고 덜 쓰고 마음 편히 지내겠다고 생각한다. 내 집, 내 공간을 보여주면서 돈을 번다는 건, 마치 360도 투명한 어항 속에서 하루 종일 꼬리를 치며 먹이를 기다리는 금붕어와 다를 바가 없다고 생각해서다. 나는 1세대 블로거다, 그 정신을 잃지 않겠다(그러니까 제발 서이추하자, 만원에 댓글 천 개달아준다, 이런 댓글일랑 달지 말아주기를...).

마지막으로 세 번째는 작가적 습성 덕분이다.

나는 살아가면서 중요한 순간이나 깨달음을 잡아 글을 쓰고 그것을 모아 책으로 쓰고 있다. 황금같은 중년기에 두 해째 부동산중개사시험을 준비하는 것은 내게 큰 의미가 있다. 3년 째에는 더 이상 공부하고 싶지 않다는 것이고, 자격증을 딴다면 다음해부터 실무인데 그러려면 이론을 제대로 익혀야 한다는 의미이기도 하다. 제대로 익혀서 자격증도 따고 실무도 준비한다는 뜻에서 정리를 하고 있다. 모르겠다, 합격을 하고 실무를 잘 한다면 후배 수험생을 위해 '나이먹고 중개사 자격증 쉽게 따는 법' 같은 책을 위한 원고가 될 수 있을지도. 여튼, 작가는 특별한 생각이 들면 기록해서 남기고 싶어지는데, 최근의 나는 이 시험공부를 기록하고 싶은 것이다.

종합하면, 나와 같은 시험을 준비하는 친구에게는 더 없이 진솔한 수험생의 기록을 만나는 셈이고, 시험을 준비하지 않는 친구라면, 어른의 공부가 쉽지 않다는 걸 내 글을 통해 읽게 되는 셈이다.

휴일인데다, 3월이고 해서 심기일전한다고 시작한 포스팅이 공부는 안코 말만 많았다.

이제부터 <주택법> 정리, 시작!! - richboy

CHAPTER 05 주 택 법

제 1 절 용어의 정의

주택

(1) 주택의 분류

"주택"이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

*구조에 따른 분류

단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택 (공관은 주택법상 단독주택에서 제외)

공동주택 : 아파트(5층이상), 연립주택(600제곱초과, 4층이하), 다세대주택(600제곱이하, 4층이하), 기숙사 제외

* 건설주체 및 건설자금에 따른 분류

국민주택 : "국민주택" 이란 다음의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 국민주택규모(85 제곱미터) 이하인 주택을 말한다.

㉠ 국가, 지자체, 한국토지주택공사, 또는 지방공사가 건설하는 주택

㉡ 국가, 지자체의 재정 또는 <주택도시기금법>에 따른 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

민영주택: '국민주택'을 제외한 주택

* "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(주거전용면적)이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택)을 말한다.

* 주거전용면적의 산정방법

㉠ 단독주택의 경우 : 그 바닥면적에서 지하실, 본 건축물과 분리된 창고, 차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적 (다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 본 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 복도, 계단, 현관 등 2 세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외한다)

㉡ 공동주택의 경우 : 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적, 2시대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

ⓐ 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적

ⓑ 위 ⓐ 의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

(2) 도시형 생활주택 (기출지문 - 분양가상한제 적용을 받지 않는다)

① "도시형 생활주택"이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따른 도시지역에 건설하는 다음의 주택을 말한다.

㉠ 아파트형 주택 (예전 소형주택, 원룸형주택):

가. 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것

나. 지하층에는 세대를 설치하지 않을 것

㉡ 단지형 연립주택 : 아파트형주택이 아닌 연립주택. 다만, <건축법>에 따라 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다.

㉢ 단지형 다세대주택: 아파트형주택이 아닌 다세대주택. 다만, 건축법>에 따라 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다.

② 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택과 아파트형주택을 함께 건축할 수 없다. 다만 다음의 경우는 예외로 한다.

㉠ 아파트형주택과 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택 1세대를 함께 건축하는 경우(집주인세대)

㉡ <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>제 30조에 따른 준주거지역 또는 상업지역에서 아파트형주택과 도시형 생활주택 외의 주택을 함께 건축하는 경우

2. 준주택 (암기코드 - 오, 다, 노, 기)

"준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 다음과 같다.

① 오피스텔

② 다중생활시설(고시원)

③ 노인복지주택

④ 기숙사

3. 부대시설 (암기코드 - 사람이 없는 시설, 주택에 딸린 건축법에 따른 건축설비)

① 주차장, 관리사무소, 경비실, 담장 및 주택단지 안의 도로

② 건축설비

㉠ 보안등, 대문, 경비실, 및 자전거보관소

㉡ 조경시설, 옹벽 및 축대

㉢ 안내표지판 및 공중화장실

㉣ 저수시설, 지하양수시설, 및 대피시설

㉤ 쓰레기 수거 및 처리시설, 오수처리시설, 정화조

㉥ 소방시설, 냉난방공급시설(지역난방공급시설은 제외) 및 방범설비

4. 복리시설 (암기코드 - 사람이 드글드글 많은 곳)

'복리시설'이란 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 다음의 공동시설을 말한다.

① 어린이놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 및 경로당

② 그 밖의 입주자 등의 생활복리를 위하여 대통령령이 정하는 공동시설

㉠ 공동작업장

㉡ 주민공동시설

5. 세대구분형 공동주택

① "세대구분형 공동주택"이란 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 없는 주택으로서 대통령령이 정하는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 건설된 공동주택을 말한다.

㉠ 법 제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설하는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족할 것.

㉮ 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 현관을 설치할 것.

㉯ 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있도록 세대 간에 연결문 또는 경량구조의 경계벽 등을 설치할 것

㉰ 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 3분의 1을 넘지 않을 것

㉱ 세대별로 구분된 각각의 공간의 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적) 합계가 해당 주택단지 전체 주거전용면적 합계의 3분의 1을 넘지 않는 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 주거전용면적의 비율에 관한 기준을 충족할 것

㉡ <공동주택관리법>에 따른 행위의 허가를 받거나 신고를 하고 설치하는 공동주택의 경우

㉮ 구분된 공간의 세대수가 기존 세대를 포함하여 2세대 이하일 것

㉯ 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 구분 출입문을 설치할 것.

㉰ 구조, 화재, 소방 및 피난안전 등 관계법령에서 정하는 안전기준을 충족할 것

㉱ 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 10분의 1과 해당 동의 전체 세대수의 3분의 1을 각각 넘지 않을 것. 다만, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 도는 구청장이 부대시설의 규모 등 해당 주택단지의 여견을 고려하여 인정하는 범위에서 세대수의 기준을 넘을 수 있다.

② 위 ①에 따라 건설 도는 설치되는 주택의 건설과 관련하여 법 제 35조에 따른 주택건설기준 등을 적용하는 경우 세대구분형 공동주택의 세대수는 그 구분된 공간의 세대수와 관계없이 하나의 세대로 산정한다.

6. 주택단지

"주택단지"란 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는데 사용되는 일단의 토지를 말한다. 다만 다음의 시설로 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다. (암기코드 - 20일 8도, 20일간 8도 유람이나 할까?)

① 철도, 고속도로, 자동차전용도로

② 폭 20미터 이상인 일반도로

③ 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로

7. 리모델링 (대수선 또는 증축)

"리모델링"이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.

㉠ 대수선

㉡ 사용검사일 또는 사용승인일로부터 15년이 경과한 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 30퍼센트 이내(세대의 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 경우에는 40퍼센트 이내)에서 증축하는 행위.

㉢ 위 ㉡에 따른 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 15퍼센트 이내에서 세대수를 증가하는 증축행위(세대수 증가형 리모델링), 다만 수직으로 증축하는 행위(수직증축형 리모델링)는 다음 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다.

ⓐ 수직으로 증축하는 행위의 대상이 되는 기존 건축물의 층수가 15층 이상인 경우 : 3개 층

ⓑ 수직으로 증축하는 행위의 대상이 되는 기존 건축물의 층수가 14층 이하인 경우 : 2개 층

ⓒ 수직증축형 리모델링의 대상이 되는 기존 건축물의 신축 당시 구조도를 보유하고 있을 것.

12. 공구

"공구"란 하나의 주택단지에서 대통령령으로 정하는 다음의 기준에 따라 둘 이상으로 구분되는 일단의 구역으로, 착공신고 및 사용검사를 별도로 수행할 수 있는 구역으로 서 다음의 요건을 모두 충족하는 것을 말한다.

13. 공공택지

"공공택지"란 다음의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 의하여 개발, 조성되는 공동주택이 건설되는 용지를 말한다.

① 국민주택건설사업 또는 대지조성사업

② 택지개발사업

③ 산업단지개발사업

④ 공공주택지구조성사업

⑤ 기업형임대주택 공급촉진지구 조성사업

⑥ 도시개발사업 (국가등의 공공시행자가 수용 또는 사용의 방식으로 시행하는 사업과 혼용방식 중 수용 또는 사용의 방식이 적용되는 구역에서 시행하는 사업만 해당)

⑦ 경제자유구역개발사업

⑧ 혁시도시개발사업

⑨ 행정중심복합도시건설사업

17. 간선시설

"간선시설"이란 도로, 상하수도, 전기시설, 가스시설, 통신시설 및 지역난방시설 등 주택단지 안의 기간시설을 그 주택단지 밖에 있는 같은 종류의 기간시설에 연결시키는 시설을 말한다. 다만, 가스시설, 통신시설 및 지역난방시설의 경우에는 주택단지 안의 기간시설을 포함한다.

18. 기반시설

"기반시설"이란 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>제 2조 제6호에 따른 기반시설을 말한다.

19. 기간시설

"기간시설"이란 도로, 상하수도, 전기시설, 가스시설, 통신시설, 지역난방시설 등을 말한다.

제 2 절 주택건설사업자

사업주체

"사업주체"란 주택건설사업계획 또는 대지조성사업게획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 다음의 자를 말한다.

① 국가, 지자체

② 한국토지주택공사

③ 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자

④ 그 밖에 이 법에 따라 주택건설사업 도는 대지조성사업을 시행하는 자

2. 등록사업자

(1) 등록대상

연간 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대 (도시형 생활주택의 경우와 도시형 생활주택 중 아파트형주택과 그 밖의 주택 1세대를 함께 건축하는 경우 30세대) 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 연간 1만 ㎡ 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관(not 시,도지사 X) 에게 등록을 하여야 한다.

(2)등록의 예외(공공사업주체)

다음의 사업주체의 경우에는 국토교통부장관에게 등록할 필요가 없다.

① 국가, 지자체

② 한국토지주택공사

③ 지방공사

④ 공익법인

⑤ 주택조합 (등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 주택조합)

⑥ 근로자를 고용하는 자 (등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 고용자)

(3) 등록의 기준

① 주택건설사업 또는 대지조성사업의 등록을 하려는 자는 다음의 요건을 모두 갖추어야 한다.

㉠ 자본금 : 3억원 (개인인 경우에는 자산평가액 6억원) 이상

㉡ 다음의 구분에 따른 기술인력

㉮ 주택건설사업 : 건축 분야 기술자 1명 이상

㉯ 대지조성사업 : 토목 분야 기술자 1명 이상

㉢ 사무실면적 : 사업의 수행에 필요한 사무장비를 갖출 수 있는 면적

②등록사업자는 등록사항에 변경이 있으면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경사유가 발생한 날로부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 신고하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 변경에 대해서는 그러하지 아니하다.

(4) 등록사업자의 결격사유

다음의 어느 하나에 해당하는 자는 주택건설사업의 등록을 할 수 없다.

① 미성년자, 피성년후견인, 피한정휴견인

② 파산자로서 복권되지 아니한 자

③ 부정수표단속법 또는 이 법을 위반하여 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행이 면제된 날로부터 2년이 경과되지 아니한 자

④ 부정수표단속법 또는 이 법을 위반하여 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 자

⑤ 등록이 말소된 후 2년이 경과되지 아니한 자

⑥ 법인의 임원 중 위 ① 내지 ⑤에 해당하는 자가 있는 법인

(5) 주택건설사업의 등록말소 등

① 등록의 말소 등 : 국토교통부장관은 등록사업자가 다음의 어느 하나에 해당하면 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업을 정지를 명할 수 있다. 다만, ㉠ 또는 ㉤에 해당하는 경우에는 그 등록을 말소하여야 한다.

㉠ 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우

㉤ 등록증의 대여 등을 한 경우

② 사업의 계속수행 : 등록말소 또는 영업정지 처분을 받은 등록사업자는 그 처분 전에 사업계획 승인을 받은 사업은 계속 수행할 수 있다. 다만, 등록말소 처분을 받은 등록사업자가 그 사업을 계속 수행할 수 없는 중대하고 명백한 사유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.

③건설가능한 주택의 층수(5개층 이하) : 등록사업자가 건설할 수 있는 주택은 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이하인 주택으로 한다. 다만, 각층 거실의 바다면적이 300제곱미터 이내마다 1개소 이상의 직통계단을 설치한 경우에는 주택으로 쓰는 층수가 6개층인 주택을 건설할 수 있다.

④ 위 ③에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 등록사업자는 주택으로 쓰는 층수가 6개층 이상인 주택을 건설할 수 있다.

㉠ 주택으로 쓰는 층수가 6개층 이상인 아파트를 건설한 실적이 있는 자

㉡ 최근 3년간 300세대 이상의 공동주택을 건설한 실적이 있는 자

3. 공동사업주체

(1)등록업자와 토지소유자의 공동사업시행

토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다(임의적 공동시행)

(2) 등록사업자와 주택조합(리모델링주택조합은 제외) 의 공동사업시행

주택조합이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다(임의적 공동시행).

(3) 등록사업자와 고용자의 공동사업시행

고용자가 그 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 한다(의무적 공동시행)

4. 주택조합

(1)"주택조합"이란 많은 수의 구성원이 사업계획의 승인을 받아 주택을 마련하거나 리모델링을 위하여 결성하는 다음의 조합을 말한다.

① 지역주택조합 :지역에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

② 직장주택조합: 같은 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합

③ 리모델링주택조합 : 공동주택의 소유자가 그 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합

(2) 주택조합의 설립 등

① 주택조합의 설립인가 등

㉠ 주택조합 설립인가 : 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링을 하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 관할 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.

㉡ 지역 및 직장주택조합의 설립요건 : 주택을 마련하기 위하여 주택조합설립인가를 받으려는 자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에는 그러하지 아니하다. (암기코드 - 8.15)

ⓐ 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보할 것.

ⓑ 해당 주택건설대지의 15퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보할 것.

㉢ 리모델링 주택조합의 설립요건 : 주택을 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 다음의 구분에 따른 구분소유자와 의결권의 결의를 증명하는 서류를 첨부하여 관할 시장, 군수, 구청장의 인가를 받아야 한다.

(암기코드 : 주택전체 리모델링 - 전체 2/3, 각동 과반수 VS 한 동 리모델링 - 그 동의 2/3 이상 결의)

ⓐ 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의

ⓑ 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의

㉣ 인가신청시 제출서류 : 주택조합의 설립, 변경 또는 해산의 인가를 받으려는 자는 신청서에 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 첨부하여 주택건설대지(리모델링은 소재지)를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 제출해야 한다.

㉮ 지역주택조합 또는 직장주택조합의 경우

1) 창립총회 회의록

2) 조합장선출동의서

3) 조합원 전원이 자필료 연명한 조합규약

4) 조합원 명부

5) 사업계획서

6) 해당 주택건설대지의 80 퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하였음을 증명하는 서류

7) 해당 주택건설대지의 15 퍼센트 이상에 해당하는 토지의 소유권을 확보하였음을 증명하는 서류

㉯ 리모델링주택조합의 경우

1) 위 ㉮ 1)부터 5)까지의 서류 (공통)

2) 법 제 11호 제 3항 각 호의 결의를 증명하는 서류

3) 해당 주택이 법 제 49조에 따른 사용검사일 또는 사용승인일로부터 다음의 구분에 따른 기간이 지났음을 증명하는 서류

ⓐ 대수선인 리모델링 : 10년

ⓑ 증축인 리모델링 : 15년

㉨ 총회의 의결시 출석요건 : 총회의 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회 또는 국토교통부령으로 정하는 다음의 사항을 의결하는 총회의 경우(중요한 내용을 다루는 총회)에는 조합원의 100분의 20이상이 직접 출석하여야 한다.

ⓐ 조합규약의 변경

ⓑ 자금의 차입과 그 방법, 이자율 및 상환방법

ⓒ 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결

ⓓ 업무대행자의 선정, 변경 및 업무대행계약의 체결

ⓔ 시공사의 선정, 변경, 및 공사계약의 체결

ⓕ 조합임원의 선임 및 해임

ⓖ 사업비의 조합원별 분담 명세 확정

ⓗ 사업비의 세부항목별 사용계획이 포함된 예산안

ⓘ 조합해산의 결의 및 해산시의 회계보고

② 설립신고(직장주택조합인 경우 특칙)

㉠ 국민주택을 공급받기 위하여 직장주택조합(not 지역주택조합 X)을 설립하고자 하는 자는 관할 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경하거나 직장주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.

㉡ 시장, 군수, 구청장은 신고서가 접수된 날로부터 15일 이내에 신고의 수리 여부를 결정, 통지하여야 한다.

㉢ 위 ㉡에 따른 신고를 수리하는 경우에는 신고대장에 관련 내용을 적고, 신고인에게 신고필증을 발급하여야 한다.

③ 조합원의 구성 등

주택조합(리모델링 주택조합은 제외한다)은 주택조합 설립인가를 받는 날로부터 사용검사를 받는 날까지 계속하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족해야 한다.

㉠ 주택건설 예정 세대수의 50 페선트 이상의 조합원으로 구성할 것(설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설 에정 세대수를 말하되, 법 제 20조에 따라 임대주택으로 건설, 공급하는 세대수는 제외한다)

㉡ 조합원은 20명 이상일 것

④ 주택조합원의 자격 등

㉠ 지역주택조합 조합원의 경우 다음의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.

ⓐ 조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 소유주일 것

ⓑ 조합설립인가신청일 현재 같은 지역에 6개월 이상 거주하여 온 사람일 것

ⓒ 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것.

㉡ 직장주택조합 조합원의 경우 다음의 요건을 모두 갖춘 사람으로 한다.

ⓐ 조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 소유주일 것. 다만 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합의 경우에는 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주로 한정한다.

ⓑ 조합설립인가신청일 현재 동일한 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군 안에 소재하는 동일한 국가기관, 지방자치단체, 법인에 근무하는 사람일 것

ⓒ 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것.

㉢ 리모델링조합 조합원의 경우에는 다음의 어느 하나에 해당하는 사람으로 한다.

ⓐ 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택의 소유자

ⓑ 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 당해 복리시설의 소유자

ⓒ 건축허라를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 소유자

⑤ 지역, 직장조합원의 교체, 신규가입 등(빈출되는 부분이므로 완전숙지!!)

㉠ 원칙 : 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다.

㉡ 예외 : 다만 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다.

ⓐ 조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장, 군수, 구청장으로부터 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우

ⓑ 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우

㉮ 조합원의 사망

㉯ 사업계획승인 이후 에 입주자가 선정된 지위가 양도, 증여 또는 판결 등으로 변경된 경우

㉰ 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우

㉱ 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우

㉲ 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설예정 세대수가 변경되어 조합원수가 변경된 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우

㉢ 위 ㉡에 따라 조합원으로 추가모집되거나 충원되는 자가 조합원 자격 요건을 갖추었는지를 판단할 때에는 해당 조합설립인가 신청일을 기준으로 한다.

㉣ 위 ㉡에 따라 조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가 신청은 사업계획승인신청일까지 하여야 한다.

㉤ 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다.

㉥ 탈퇴한 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담하 비용의 환급을 청구할 수 있다.

⑦ 주택조합의 사업계획 승인신청 등

주택조합은 설립인가를 받은 날로부터 2년 이내에 사업계획승인(리보델린허가)을 신청해야 한다.

⑧조합원의 우선공급

주택조합은 그 구성원을 위하여 건설하는 주택을 그 조합원에게 우선 공급할 수 있으며, 설립신고한 직장주택조합에 대하여는 사업주체가 국민주택을 그 직장주택조합원에게 우선 공급할 수 있다.

⑨ 조합과 등록사업자의 공동사업시행시 손해배상책임

주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우 등록사업자는 시공사로부터 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있다.

⑩ 주택조합에 대한 감독 및 인가취소(임의적 취소)

㉠ 국토교통부장관 또는 시장, 군수, 구청장은 주택공급에 관한 질서를 유지하기 위하여 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 국가가 관리하고 있는 행정전산망 등을 이용하여 주택조합 구성원의 자격 등에 관하여 필요한 사항을 확인할 수 있다.

㉡ 시장, 군수, 구청장은 주택조합 또는 주택조합의 구성원이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택조합의 설립인가를 취소할 수 있다.

ⓐ 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 설립인가를 받은 경우

ⓑ 명령이나 처분을 위반한 경우

㉢ 시장, 군수, 구청장은 모집주체가 이 법을 위반한 경우 시정요구 등 필요한 조치를 명할 수 있다.

(3) 주택조합 발기인 및 임원의 결격사유

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 주택조합의 발기인 또는 임원이 될 수 없다.

㉠ 미성년자, 피한정후견인, 피성년후견인

㉡ 파산선고를 받은 사라으로서 복권되지 아니한 사람

㉢ 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 집행이 면제된 날로부터 2년이 경과되지 아니한 사람

㉣ 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 사람

㉤ 금고 이상의 형의 선고유예를 받고 그 선고유예기간 중에 있는 사람

㉥ 법원의 판결 또는 다른 법률에 따라 자격이 상실 또는 정지된 사람

㉦ 해당 주택조합의 공동사업주체인 등록사업자 또는 업무대행사의 임직원

② 주택조합의 발기인이나 임원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 발기인은 그 지위를 상실하고 해당 임원은 당연히 퇴직한다.

㉠ 주택조합의 발기인이 자격기준을 갖추지 아니하게 되거나 주택조합의 임원이 조합원의 자격을 갖추지 아니하게 되는 경우

㉡ 주택조합의 발기인 또는 임원이 결격사유에 해당하게 되는 경우

③ 위 ②에 따라 지위가 상실된 발기인 또는 퇴직된 임원이 지위 상실이나 퇴직 전에 관여한 행위는 그 효력을 상실하지 아니한다.

④ 주택조합의 임원은 다른 주택조합의 임원, 직원 또는 발기인을 겸할 수 없다.

(4) 주택조합원 모집 신고 및 공개모집

① 조합원 모집 신고

지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 해당 주택건설대지의 50퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여 관할 시장, 군수, 구청장에게 신고하고 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 한다. 조합설립인가를 받기 저에 신고한 내용을 변경하는 경우에도 또한 같다.

② 신고의 예외(충원 및 재모집 선착순 가능)

위 ① 에도 불구하고 공개모집 이후 조합원의 사망, 자격상실, 탈퇴 등으로 인하여 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다.

③ 주택조합가입의 의제

주택조합의 발기인은 조합원 모집 신고를 하는 날 주택조합에 가입한 것으로 본다. 이 경우 주택조합의 발기인은 그 주택조합의 가입신청자와 동일한 권리와 의무가 있다.

(5) 조합가입 철회 및 가입비 등의 반환

① 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 주택조합 가입을 신청하는 때에 납부하여야 하는 일체의 금전을 대통령령으로 정하는 다음의 기관(예치기관)에 예치하도록 하여야 한다.

㉠ 은행

㉡ 체신관서

㉢ 보험회사

㉣ 신탁업자

② 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비 등을 예치한 날로부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있다.

③ 청약 철회를 서면으로 하는 경우에는 청약 철회의 의사를 표시한 서면을 발송한 날에 그 효력이 발생한다.

④ 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 청약 철회를 한 경우 청약 철회 의사가 도달한 날로부터 7일 이내에 예치기관의 장에게 가입비 등의 반환을 요청하여야 한다.

⑤ 예치기관의 장은 위 ④ 에 따른 가입비 등의 반환 요청을 받은 경우 요청일로부터 10일 이내에 그 가입비등을 예치한 자에게 반환하여야 한다.

⑥ 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자에게 청약 철회를 이유로 위약금 도는 손해배상을 청구할 수 없다.

(6) 주택조합의 해산 및 사업의 종결 등

① 조합해산여부의 결정

주택조합은 주택조합의 설립인가를 받은 날로부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하여야 한다.

②주택조합사업의 종결여부의 결정

주택조합의 발기인은 조합원 모집신고가 수리된 날로부터 2년이 되는 날까지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 다라 주택조합 가입 신청자 전원으로 구성되는 총회 의결을 걸쳐 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하도록 하여야 한다.

③ 총회의 개최

주택조합 또는 주택조합의 발기인은 위 ① 또는 ②에 따라 주택조합의 해산 또는 주택조합 사업의 종결 여부를 결정하려는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날로부터 3개월 이내에 총회를 개최해야 한다.

ⓐ 주택조합 설립인가를 받은 날로부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 : 해당 설립인가를 받은 날로부터 3년이 되는 날

ⓑ 조합원 모집 신고가 수리된 날로부터 2년이 되는 날가지 주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우 : 해당 조합원 모집 신고가 수리된 날로부터 2년이 되는 날

④ 총회소집시 사전통지

위 ① 또는 ②에 따라 총회를 소집하려는 주택조합의 임원 또는 발기인은 총회가 개최되기 7일 전까지 회의 목적, 안건, 일시 및 장소를 정하여 조합원 또는 주택조합 가입 신청자에게 통지하여야 한다.

(7) 주택조합의 회계감사 등

주택조합은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날로부터 30일 이내에 감사인의 회계감사를 받아야 하며, 그 감사결과를 관할 시장, 군수, 구청장에게 보고하여야 한다.

제 3 절 주택상환사채 및 입주자저축

주택상환사채

(1)주택상환사채의 발행

① 발행자 : 한국토지주택공사와 등록사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택으로 상환하는 사채(주택상환사채)를 발행할 수 있다. 이 경우 등록사업자는 자본금, 자산평가액 및 기술인력 등이 대통령령으로 정하는 다음의 기준에 맞고 금융기관 또는 주택도시보증공사의 보증을 받은 경우에만 주택상환사채를 발행할 수 있다.

㉠ 법인으로서 자본금이 5억원 이상일 것

㉡ 건설업 등록을 한 자일 것

㉢ 최근 3년간 연평균 주택건설실적이 300세대 이상일 것

② 발행의 승인 절차 : 주택상환사채를 발행하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택상환사채발행계획을 수립하여 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.

③ 국토교통부장관은 주택상환사채발행계획을 승인하였을 때에는 주택상환사채발행대상지역을 관할하는 시, 도지사에게 그 내용을 통보하여야한다.

(2) 발행책임 과 조건

① 주택상환사채를 발행한 자는 발행조건에 따라 주택을 건설하여 사채권자에게 상환하여야 한다.

② 주택상환사채는 액면 또는 할인의 방법으로 발행한다.

③ 주택상환사채는 기명증권으로 하고, 사채권자의 명의변경은 취득자의 성명와 주소를 사채원부에 기록하는 방법으로 하며, 취득자의 성명을 채권에 기록하지 아니하면 사채발행자 및 제3자에게 대항할 수 없다.

④ 등록사업자가 발행할 수 있는 주택상환사채의 규모는 최근 3년간의 연평균 주택건설호수 이내로 한다.

⑤ 주택상환사채를 상환할 때에는 주택상환사채권자가 원하면 주택상환사채의 원리금을 현금으로 상환할 수 있다.

(3) 상법규정의 적용

주택상환사채의 발행에 관하여 이 법에서 규정한 것 외에는 <상법> 중 사채발행에 관한 규정을 적용한다. (이 말은 곧 주택법을 우선 적용하고 그 뒤에 없는 것들은 상법을 적용한다는 뜻)

(4) 사채의 효력 (빈출!!!)

등록사업자의 등록이 말소된 경우에도 등록사업자가 발행한 주택상환사채의 효력에는 영향을 미치지 아니한다.

(5) 상환기간 등

① 주택상환사채의 상환기간은 3년을 초과할 수 없다. 이 경우 상환기간은 주택상환사채발행일로부터 주택의 공급계액체결일까지의 기간으로 한다.

② 주택상환사채는 이를 양도하거나 중도에 해약할 수 없다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.

㉠ 세대원의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 행정구역으로 이전하는 경우

㉡ 세대원 전원이 상속에 의하여 취득한 주택으로 이전하는 경우

㉢ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하고자 하는 경우

(6) 납입금의 사용

① 주택상환사채의 납입금은 다음 각 호의 용도로만 사용할 수 있다.

택지의 구입 및 조성

주택건설자재의 구입

건설공사비에의 충당

그 밖에 주택상환을 위하여 필요한 비용으로서 국토교통부장관의 승인을 얻은 비용에의 충당

②주택상환사채의 납입금은 해당 보증기관과 주택상환사채발행자가 협의하여 정하는 금융기관에서 관리한다.

제 4 절 주택건설절차

사업계획승인에 의한 주택건설

(1) 사업계획승인

① 사업계획승인대상 : 대통령령으로 정하는 다음 호수 및 세대수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 1만 제곱미터 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자(국가, 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말한다)에게 제출하고 사업계획 승인을 받아야 한다.

① 단독주택 : 30호 (한옥 - 50호)

② 공동주택 :30세대(도시형 생활주택 중 연립주택, 다세대주택 - 50세대)

만약, 29호(한옥 - 49호)를 지으면 (건축법 적용) 건축허가 - 시, 군, 구청장 허가

② 사업계획 승인권자 : 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시절의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 다음의 승인권자에게 제출하여야 한다.

㉠ 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제곱미터 이상인 경우 :

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 도지사(이하 시, 도지사) 또는 인구 50만 이상의 대도시 시장.

㉡ 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만 제곱미터 미만인 경우 :

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군구 (도지사는 제외)

③ 국토교통부 장관의 승인 : 다음의 경우에는 국토교통부장관에게 사업계획승인을 받아야 한다.

㉠ 330만 제곱미터 이상의 규모로 택지개발사업 또는 도시개발사업을 추진하는 지역 중 국토교통부장관이 지정, 고시하는 지역에서 주택건설사업을 시행하는 경우

㉡ 수도권 또는 광역시 지역의 긴급한 주택난 해소가 필요하거나 지역균형개발 또는 광역적 차원의 조정이 필요하여 국토교통부장관이 지정, 고시하는 지역에서 주택건설사업을 시행하는 경우

㉢ 다음에 해당하는 자가 단독 또는 공동으로 총지분의 50퍼센트를 초과하여 출자한 위탁관리 부동산투자회사가 공동주택건설사업을 시행하는 경우 - 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사

<<암기코드 >>

대지면적 10만 제곱미터 이상이면 - 시도지사, 대도시시장 의 승인

대지면적 10만 제곱미터 미만이면 - 시도지사, 시장, 군수. 의 승인

330만 제곱미터 이상, 국가/지자체/LH공사/지방공사 시행 - 국토교통부장관 의 승인

④ 승인받은 사업계획을 변경하려면 사업계획승인자로부터 변경승인을 받아야 한다.

다만, 국토교통부령으로 정하는 다음의 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. 다만, ㉠㉡㉢ 은 사업주체가 국가, 지방자치단체. 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우로 한정한다.

㉠ 총사업비의 20퍼센트의 범위에서의 사업비 증감

㉡ 대지면적의 20퍼센트의 범위에서의 면적 증감

㉢ 건축물의 설계외 용도별 위치를 변경하지 아니하는 범위에서의 건축물의 배치조정 및 주택단지 안 도로의 선형변경

(2) 비승인대상(건축허가 대상)

다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 대해서는 이를 사업계획승인대상에서 제외한다.

① <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에 따른 도시지역 중 상업지역(유통상업지역은 제외) 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우(주상복합을 말함)로서 해당 건축물의 연면적에 대한 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우

② <농어촌주택개량 촉진법>에 따른 농어촌주거환경개선사업 중 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업인 경우

2. 사업계획 승인인절차

(1)사업계획승인통보

① 사업계획승인권자는 사업계획승인의 신청을 받은 때에는 정당한 사유가 없는 한 그 신청을 받은 날로부터 60일 이내에 사업주체에 승인여부를 통보하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 주택건설사업계혹의 승인을 할 때에는 지체없이 관할 시, 도지사에게 그 내용을 통보하여야 한다.

② 사업계획승인권자는 사업계획을 승인하였을 때에는 이에 관한 사항을 고시하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 관할 시장, 군수, 구청장에게, 특별시장, 광역시장, 또는 도시사는 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 사업계획승인서 및 관계서류의 사본을 지체없이 송부하여야 한다.

*공구별분할시행 : 주택건설사업을 시행하려는 자는 전체 세대수가 600 세대 이상인 주택단지는 해당 주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설, 공급할 수 있다.

(3) 매도청구

① 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.

㉠ 주택건설대지면적의 95 퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능

㉡ 위 ㉠ 외의 경우 : 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자를 제외한 소유자에게 매도청구 가능 (대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속, 직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)

② 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.

(4) 표본설계도서의 승인

① 한국토지주택공사, 지방공사 또는 등록사업자는 동일한 규모의 주택을 대량으로 건설하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 주택의 형별로 표본설계도서를 작성, 제출하여 승인을 받을 수 있다.

② 국토교통부장관은 위 ①에 따른 승인을 하려는 경우에는 관계 행정기관의 장과 협의하여야 하며, 협의 요청을 받은 기관은 정당한 사유가 없으면 요청받은 날로부터 15일 이내에 국토교통부장관에게 의견을 통보하여야 한다.

(5) 공사의 착수

① 착수기간 및 연장 :

사업계획승인을 받은 사업주체는 승인받은 사업계획대로 사업을 시행하여야 하고, 다음의 구분에 다라 공사를 시작하여야 한다. 다만, 사업계획승인권자는 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 사업주체의 신청을 받아 그 사유가 없어진 날로부터 1년 범위에서 아래의 ㉠ 또는 ㉡의 ⓐ에 따른 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.

㉠ 사업계획승인을 받은 경우 : 승인받은 날로부터 5년 이내

㉡ 공구별 분할시행을 위한 승인을 받은 경우

ⓐ 최초로 공사를 진행하는 공구 : 승인받은 날로부터 5년 이내

ⓑ 최초로 공사를 진행하는 공구 외의 공구: 해당 주택단지에 대한 최초 착공신고일로부터 2년 이내

② 착수기간의 연장 : 공사착수기간의 연장사유는 다음과 같다.

㉠ 국가유산청장의 매장유산 발굴허가를 받은 경우

㉡ 해당 사업시행자에 대한 소유권 분쟁(소송절차가 진행 중인 경우만 해당한다)으로 인하여 공사 착수가 지연되는 경우

㉢ 사업계획승인의 조건으로 부과된 이행을 이행함에 다라 공사 착수가 지연되는 경우

㉣ 천재지변 또는 사업주체에게 책임이 없는 불가항력적인 사유로 인하여 공수 착수가 지연되는 경우

㉤ 공공택지의 개발, 조성을 위한 계획에 포함된 기반시설의 설치 지연으로 공사 착수가 지연되는 경우

㉥ 해당 지역의 미분양주택 증가 등으로 사업성이 악화될 우려가 있거나 주택건설경기가 침체되는 등 공사에 착수하지 못할 부득이한 사유가 있다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우

③ 공사 착공전 신고 : 사업계획승인을 받은 사업주체가 공사를 시작하려는 경우에는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 사업계획승인권자에게 신고(착공신고)하여야 한다.

④ 사업계획승인권자는 위 ③ 에 따른 신고를 받은 날로부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

(6) 사업계획승인의 취소 등

사업계획승인권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 그 사업계획의 승인을 취소( 주택분양보증이 된 사업은 제외한다) 할 수 있다(not 하여야 한다 X).

㉠ 사업주체가 공사착수기간(최초로 공사를 진행하는 공구 외의 공구는 제외한다)을 위반하여 공사를 시작하지 아니한 경우

㉡ 사업주체가 경매, 공매 등으로 인하여 대지소유권을 상실한 경우

㉢ 사업주체의 부도, 파산 등으로 공사의 완료가 불가능한 경우

(8) 주택의 규모별 건설비율

국토교통부장관은 주택수급의 적정을 기하기 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 사업주체가 건설하는 주택의 75%(주택조합이나 고용자가 건설하는 주택은 100%) 이하의 범위 안에서 일정 비율 이상을 국민주택ㄱ모로 건설하게 할 수 있다.

3. 택지취득 등의 특례

(1)국, 공유지의 우선매각 및 임대(임의적)

① 국가 또는 지방자치단체는 그가 소유하는 토지를 매각하거나 임대할 때 다음의 어느 하나의 목적으로 그 토지의 매수 또는 임차를 원하는 자가 있으면 그에게 우선적으로 그 토지를 매각하거나 임대할 수 있다.

㉠ 국민주택규모의 주택을 50% 이상으로 건설하는 주택의 건설

㉡주택조합이 건설하는 주택(조합주택)의 건설

㉢ 위 ㉠ 또는 ㉡의 주택을 건설하기 위한 대지의 조성

② 국가 또는 지방자치단체는 국가 또는 지방자치단체로부터 토지를 매수하거나 임차한 자가 그 매수일 또는 임차일로부터 2년 이내에 국민주택규모의 주택 또는 조합주택을 건설하지 아니하거나 그 주택을 건설하기 위한 대지조성사업을 시행하지 아니한 경우에는 환매하거나 임대계약을 취소할 수 있다.

(2) 도시개발사업으로 조성된 체비지의 활용(임의적)

① 사업주체가 국민주택용지로 사용하기 위하여 도시개발사업시행자(환지방식인 경우에 한함)에게 체비지의 매각을 요구한 경우 그 도시개발사업시행자는 경쟁입찰의 방법으로 체비지의 총면적의 2분의 1 범위에서 이를 우선적으로 사업주체에게 매각할 수 있다. 다만, 매각을 요구하는 사업주체가 하나인 때에는 수의계약에 의할 수 있다.

② 체비지의 양도가격은 감정평가업자 2인 이상의 감정평가가격을 산술평균한 가격을 기준으로 산정한다. 다만, 주거전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택을 건설하거나 주거전용면적 60제곱미터 이하의 국민주택을 건설하는 경우 국토교통부령이 정하는 조성원가를 기준으로 할 수 있다.

4. 사용검사

(1) 사용검사의 신청

① 사용검사권자 : 사업주체는 사업계획승인을 받아 시행하는 주택건설사업 또는 대지조성사업을 완료한 경우에는 주택 또는 대지에 대하여 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장, 군수, 구청장(국가 또는 한국토지주택공사가 사업주체인 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말한다)의 사용검사를 받아야 한다. 다만, 공구별로 분할시행을 위한 사업계획을 승인받은 경우에는 완공된 주택에 대하여 공구별로 사용검사(분할사용검사)를 받을 수 있고, 사업계획승인 조건의 미이행 등 대통령령으로 정하는 다음의 사유가 있는 경우에는 공사가 완료된 주택에 대하여 동별로 사용검사(동별 사용검사)를 받을 수 있다.

㉠ 사업계획승인 조건의 미이행

㉡ 하나의 주택단지의 입주자를 분할 모집하여 전체 단지의 사용검사를 마치기 전에 입주가 필요한 경우

㉢ 그 밖에 사업계획승인권자가 동별로 사용검사를 받을 필요가 있다고 인정하는 경우

② 사용검사기간 : 사용검사권자는 사용검사의 대상인 주택 또는 대지가 사업계획의 내용에 적합한지를 확인하여야 하며, 사용검사는 신청일로부터 15일 이내에 하여야 한다.

③ 시공보증자 등의 사용검사 : 위 ①에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 해당 주택의 시공을 보증한 자, 해당 주택의 시공자 또는 입주예정자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사용검사를 받을 수 있다.

㉠ 사업주체가 파산 등으로 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자

㉡ 사업주체가 정당한 이유없이 사용검사를 위한 절차를 이행하지 아니하는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자, 해당 주택의 시공자 또는 입주예정자. 이 경우 사용검사권자는 사업주체가 사용검사를 받지 아니하는 정당한 이유를 밝히지 못하면 사용검사를 거부하거나 지연할 수 없다.

(2) 사용검사의 효과 및 임시사용승인

① 사업주체 또는 입주예정자는 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 또는 대지를 사용하게 하거나 이를 사용할 수 없다. 다만, 주택건설사업의 경우에는 건축물의 동별로 공사가 완료된 때, 대지조성사업의 경우에는 구획별로 공사가 완료된 때로서 사용검사권자의 임시사용승인을 얻은 경우에는 그러하지 아니하다. 이 경우 임시사용승인의 대상이 공동주택인 경우에는 세대별로 임시사용승인을 할 수 있다.

5. 사용검사 후 매도 청구

(1) 주택소유자들의 매도청구

주택(복리시설을 포함한다)의 소유자들은 주택단지 전체 대지에 속하는 일부의 토지에 대한 소유권이전등기 말소소송 등에 따라 사용검사를 받은 이후에 해당 토지의 소유권을 회복한 자(실소유자)에게 해당토지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.

(2)소송대표자 선정

주택의 소유자들은 대표자를 선정하여 (1)에 따른 매도청구에 관한 소송을 제기할 수 있다. 이 경우 대표자는 주택의 소유자 전체의 4분의 3 이상의 동의를 받아 선정한다.

(3) 판결의 효력범위

위 (2)에 따른 매도청구에 관한 소송에 대한 판결은 주택의 소유자 전체에 대하여 효력이 있다.

(4) 매도청구대상 토지범위

위 (1)에 따라 매도청구를 하려는 경우에는 해당 토지의 면적이 주택단지 전체 대지 면적의 5퍼센이 미만이어야 한다.

(5) 의시표시의 송달시기

위 (1)에 따른 매도청구의 의사표시는 실소유자가 해당 토지 소유권을 회복한 날로부터 2년 이내에 해당 실소유자에게 송달되어야 한다.

(6) 비용의 구상

주택의 소유자들은 위 (1)에 따른 매도청구로 인하여 발생한 비용의 전부를 사업주체에게 구상할 수 있다.

제 5 절 주택의 공급

입주자 모집

(1)입주자모집시기 및 조건

③ 입주자모집의 승인 및 신고 :

사업주체(국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 및 국가 등이 단독 또는 공동으로 총지분의 50퍼센트를 초과하여 출자한 부동산 투자회사인 사업주체는 제외한다)는 입주자를 모집하려면 일정한 서류를 갖추어 시장, 군수, 구청장의 승인을 받아야 한다.

다만 사업주체는 사업계획 승인을 받은 복리시설 중 근린생활시설 및 유치원 등 일반에게 공급하는 복리시설의 입주자를 모집하는 경우에는 입주자모집 5일 전까지 일정할 서류를 갖추어 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 한다.

(2) 견본주택 의 마감자재 목록표 및 영상물 등의 제출

① 사업주체가 시장, 군수, 구청장의 승인을 받으려는 경우(사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 및 지방공사 인 경우에는 견본주택을 건설하는 경우를 말한다)에는 제 60조에 따라 건설하는 견본주택에 사용되는 마감자재의 규격, 성능 및 재질을 적은 목록표(마감자재 목록표)와 견본주택의 각 실의 내부를 촬영한 영상물 등을 제작하여 승인권자에게 제출하야 한다.

② 시장, 군수, 구청장은 받은 마감자재 목록표와 영상물 등을 사용검사가 있은 날로부터 2년 이상 보관하여야 하며, 입주자가 열람을 요구하는 경우에는 이를 공개하여야 한다.

③ 사업주체가 마감자재 생산업체의 부도 등으로 인한 제품의 품귀 등 부득이한 사유로 인하여 사업계획승인 또는 마감자재 목록표의 마감자재와 다르게 마감자재를 시공, 설치하려는 경우에는 당초의 마감자재와 같은 질 이상으로 설치하여야 한다.

2. 모집공고 후 사업주체의 의무

(1)저당권설정 등의 제한

① 원칙 : 사업주체는 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 및 대지에 대하여는 입주자 모집공고 승인 신청일(주택조합의 경우에는 사업계획승인 신청일을 말한다) 이후부터 입주예정자가 그 주택 및 대지의 송권이전등기를 신청할 수 있는 날(입주예정자에게 통보한 입주가능일)이후 60일까지의 기간 동안 입주예정자의 동의 없이 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.

㉠ 해당 주택 및 대지에 저당권 도는 가등기담보권 등 담보물권을 설정하는 행위

㉡ 해당 주택 및 대지에 전세권, 지상권 또는 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위

㉢ 해당 주택 및 대지에 매매 또는 증여 등의 방법으로 처분하는 행위

(2) 부기등기의 의무화

① 부기등기의무: 저당권설정 등의 제한을 할 때 사업주체는 해당 주택 또는 대지가 입주예정자의 동의 업이는 양도하거나 제한물권을 설정하거나 압류, 가압류, 가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소유권등기에 부기등기하여야 한다. 다만, 사업주체가 국가, 지자체, 및 한국토지주택공사 등 공공기관인 경우에는 그러하지 아니하다.

② 부기등기의 시기 : 부기등기는 주택건설대지에 대하여는 입주자모집공고승인 신청과 동시에 하여야 하고, 건설된 주택에 대하여는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다.

③ 부기등기의 효력 : 부기등기일 이후에 해당 대지 또는 주택을 양수하거나 제한물권을 설정받은 경우 또는 압류, 가압류, 가처분 등의 목적물로 한 경우에는 그 효력을 무효로 한다.

제 6 절 주택의 분양가격 제한 등

분양가상한제 적용주택

(1) 분양가상한제 적용주택

① 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 이 조에서 정하는 기준에 따라 선정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다(분양가상한제 적용주택).

㉠ 공공택지

㉡공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역(분양가상한제 적용지역)

② 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(즉, 아래는 분양가 상한제에 적용되지 않는다는 뜻)

㉠ 도시형 생활주택

㉡ 경제자유구역

㉢ 관광특구에서 건설, 공급하는 공동주택으로서 해당 건축물의 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 경우

(2) 분양가격의 공시제도

사업주체는 분양가상한제 적용주택으로서 공공택지에서 공급하는 주택에 대하여 입주자 모집 승인을 받았을 때에는 입주자 모집공고에 다음 각 호(국토교통부령이 정한느 세분류를 포함) 에 대하여 분양가격을 공시하여야 한다.

㉠ 택지비 ㉡ 직접공사비 ㉢ 간접공사비 ㉣ 설계비 ㉤ 감리비 ㉥ 부대비

2. 분양가상한제 적용지역

(1)지정권자 및 지정대상

국토교통부장관은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격, 주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 대 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역, 즉 투기과열지구 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역으로 지정할 수 있다.

<<암기코드 - 괄호를 넣는 문제가 3~4 번 출제되니 문장 전체를 여러 번 읽어 눈에 바를 것!!!>>

㉠분양가상한제 적용 지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(분양가상한제적용 직전월)부터 소급하여 (12개월)간 아파트 분양가격상승률이 물가상승률의 (2배)를 초과하는 지역.

이 경우 해당지역의 아파트 분양가격상승률을 산정할 수 없는 경우에는 해당 지역이 포함된 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시, 군의 아프트 분양가격상승률을 적용한다.

㉡ 분양가상한제저용 직전월부터 소급하여 (3개월)간의 주택매매거래량이 전년 동기 대비 (20퍼센트) 이상 증가한 지역

㉢ 분양가상한제적용 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 (2개월) 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 (5대 1)을 초과하였거나 해당 지역에서 공급되는 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 (10대 1)을 초과한 지역

(3) 지정의 해제(의무적 해제)

① 국토교통부장관은 부양ㅇ가상한제 적용지역으로 계속 지정할 필요가 없다고 인정하는 경우에는 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 분양가상한제 적용 지역의 지정을 해제하여야 한다.

② 분양가상한제 적용지역을 지정된 지역의 시, 도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 분양가상한제 적용 지역의 지정 후 해당지역의 주택가격이 안정되는 등 분양가상한제 적용 지역으로 계속 지정할 필요가 없다고 인정하는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있다.

3. 분양가심사위원회의 운영

① 시장, 군수, 구청장은 사업계획승인 신청(<도시 및 주거환경정비법> 사업시행 인가 및 <건축법>에 다른 건축허가를 포함)이 있는 날로부터 20일 이내에 분양가심사위원회를 설치, 운영하여야 한다.

② 사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공수 인 경우에는 해당 기관의 장이 위원회를 설치, 운영하여야 한다.

제 7 절 투기과열지구의 지정 및 전매행위 등의 제한

투기과열지구

(1)투기과열지구의 지정

① 지정권자 : 국토교통부장관 또는 시, 도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의우원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다. 이 경우 투기과열지구는 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시, 군, 구 또는 읍, 면, 동의 지역 단위로 지정하되, 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.

② 지정절차 : 국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 시, 도지사의 의견을 들어야 하며, 시도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 국토교통부장관과 협의하여야 한다.

<암기코드 - 그리 어려울 게 없다. 그림을 보면 바로 이해할 수 있다>

③ 지정의 해제 : 국토교통부장관 또는 시도지사는 투기과열지구에서 지정 사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체업이 투기과열지구 지정을 해제하여야 한다.

④ 해제의 요청 : 투기과열지구로 지정된 지역의 시도지사 또는 시장, 군수, 구청장은 투기과열지구 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 국토교통부장관 또는 시도지사에게 투기과열지구지정의 해제를 요청할 수 있다.

(2) 지정대상 (암기코드 - 괄호 넣기 문제 주의!!!)

㉠ 투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(투기과열지구 지정직전월)부터 소급하여 주택공급이 있었던 (2개월) 동안 해당지역에서 공급되는 주택의 월별 청약경쟁률이 모두 (5 대 1)을 초과했거나, 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 (10 대 1)을 초과한 곳

㉡ 다음 각 목에 해당하는 곳으로서 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳.

㉮ 투기과열지구 지정직전월의 주택분양실적이 전달보다 (30퍼센트) 이상 감소한 곳.

㉯ 사업계획승인 건수나 건축허가 건수(투기과열지구지정직전월부터 소급하여 6개월간의 건수를 말한다)가 직전 연도보다 급격하게 감소한 곳

㉢ 신도시 개발이나 주택 전매행위의 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로 다음 각 목에 해당하는 곳.

가. 해당 지역이 속하는 시도의 주택보급률이 전국 평균 이하인 곳

나. 해당 지역이 속하는 시도의 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳

다. 해동 지역의 분양주택의 수가 입주자저축에 가입한 사람으로서 국토교통부령으로 정하는 사람의 수보다 현저히 적은 곳

2. 조정대상지역

(1) 지정권자 및 대상

① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다.

이 경우 제 1호에 해당하는 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시, 군, 구 또는 읍, 면, 동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구 등 해당지역 여견을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.

㉠ 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때, 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 다음의 지역:

조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(조정대상지역 지정직전월)부터 소급하여 (3개월) 간의 해당 지역 주택가격상승률이 그 지역이 속하는 시, 도 소비자물가상승률의 (1. 3배)를 초과한 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역

가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던( 2개월 )동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 (5대 1)을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 (10대 1)을 초과한 지역

나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 (3개월)간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위) 전매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 (30퍼센트) 이상 증가한 지역

다. 해당 지역이 속하는 시, 도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역

㉡ 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양, 매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 다음의 지역 :

조정대상지역지정직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역

가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 20퍼센트 이상 감소한 지역

나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택의 수가 직전 연도의 같은 기간보다 2배 이상인 지역

다. 해당 지역이 속하는 시도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역

3. 주택의 전매행위제한

(1) 전매제한기간

사업주체가 건설, 공급하는 주택(분양권 포함)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 일정한 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매, 증여 포함, 상속은 제외)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.

이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령을 지역별로 달리 정할 수 있>다.

<전매행위제한 대상>

투기과열지구에서 건설, 공급되는 주택

조정대상지역에서 건설, 공급되는 주택.

분양가상한제 적용주택.

공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택.

공공재개발사업에서 건설, 공급하는 주택

토지임대부 분양주택

① 전매행위제한기간

(공통사항)

가. 전매행위 제한기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 기산한다.

나. 주택에 대한 전매행위 제한기간이 둘 이상에 해당하는 경우에는 그 중 가장 긴 전매행위 제한기간을 적용한다.

다. 주택에 대한 전매행위 제한기간 이내에 해당 주택에 대한 소유권이전등기를 완료한 경우 소유권이전등기를 완료한 때에 전매행위 제한기간이 지난 것으로 본다.

② 투기과열지구에서 건설, 공급되는 주택의 전매제한기간

투기과열지구에서 건설, 공급되는 주택 : 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 각 다음 목의 구분에 따른 기간동안 전매행위가 제한된다.

가. 수도권 : 3년

나. 수도권 외의 지역 : 1년

(2) 전매제한의 예외

한국토지주택공사의 동의를 받은 경우에는 전매제한을 적용하지 아니한다.

② 한국토지주택공사 등의 우선 매입 : 다만, 분양가상한제 적용주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다.

(4) 부기등기

사업주체가 분양가상한제 적용주택, 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택, 토지임대부 분양주택을 공급하는 경우에는 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다.

제 8 절 공급질서의 교란금지

금지행위 (공급질서 교란행위)

누구든지 이 법에 따라 건설, 공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도, 양수(매매, 증여나 그 밖에 권리변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속, 저당 의 경우는 제외한다) 또는 이를 알선하거나 양도, 양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물, 인쇄물, 전화, 인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설, 공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급 받게 하여서는 아니된다.

㉠ 주택조합원 지위

㉡ 입주자저축 증서

㉢ 주택상환사채

ⓐ 무허가건물확인서, 건물철거예정증명서, 건물철거확인서

ⓑ이주대책에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책대상자확인서

제 9 절 리모델링

리모델링 허가

(1) 시장, 군수, 구청장의 허가

① 공동주택을 리모델링하려고 하는 경우에는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다.

② 위 ①에도 불구하고 대통령령으로 정하는 경우에는 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의가 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아 리모델링 할 수 있다.

③ 리모델링에 동의한 소유자는 리모델링주택조합 또는 입주자대표회의가 시장, 군수, 구청장에게 허가신청서를 제출하기 전가지 서면으로 동의를 철회할 수 있다. (빈출!!)

④ 세대수가 증가하는 리모델링을 하는 경우에는 기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항에 대한 계획을 수립하여 사업계획승인 또는 행위허가를 받아야 한다.

(2) 리모델링 허가기준(동의 비율)

① 입주자, 사용자 또는 관리주체의 경우 :

공사기간, 공사방법 등이 적혀 있는 동의서에 입주자 전체의 동의를 얻어야 한다.

② 리모델링주택조합의 경우:

주택단지 전체를 리모델링하는 경우 주택단지 전체의 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 50퍼센트 이상의 동의를 받아야 하며, 동을 리모델링하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 75퍼센트 이상의 동의를 받아야 한다.

③ 입주자대표회의의 경우 :

주택단지의 소유자 전원의 동의를 받아야 한다.

(4) 증축형리모델링의 안전진단

증축하는 리모델링(증축형 리모델링)을 하려는 자는 시장, 군수, 구청장에게 안전진단을 요청하여야 하며, 안전진단을 요청받은 시장, 군수, 구청장은 해당 건축물의 증축 가능 여부의 확인 등을 위하여 안전진단을 실시하여야 한다.

(5) 리보델링 기본계획

① 특별시장, 광역시장, 대도시 시장은 관할구역에 대하여 리모델링 기본계획을 10년 단위로 수립하여야 하며, 5년 마다 리모델링 기본계획의 타당성을 검토하여 그 결과를 리모델링 기본계획에 반영하여야 한다.

② 특별시장, 광역시장, 및 대도시 시장은 리모델링 기본계획을 수립하거나 변경하려면 14일 이상 주민에게 공람하고, 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 의견제시를 요청받은 날로부터 30일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 30일 이내에 지시하지 아니하는 경우에는 이의가 없는 것으로 본다.

제 10 절 토지임대부 분양주택

(1) "토지임대부 분양주택"이란

토지의 소유권은 사업계획의 승인을 받아 토지임배부 부양주택 건설사업을 시행하는 자가 가지고, 건축물 및 복리시설 등에 대한 소유권은 주택을 분양받은 자가 가지는 주택을 말한다.

(2) 임대차 기간 등

토지임대부 분양주택의 토지에 대한 임대차기간은 40년 이내로 한다. 이 경우 토지임대부 분양주택 소유자의 75퍼센트 이상이 계약갱신을 청구하는 경우 40년의 범위에서 이를 갱신할 수 있다.

(3) 임대차계약을 승계 등

토지임대부 분양주택의 토지 임대료는 해당 토지의 조성원가 또는 감정가격 등을 기준으로 산정하되, 토지임대부 분양주택의 월별 토지임대료는 대통령령으로 정하는 다음의 기준에 따라 산정한 금액을 12개월로 분할한 금액 이하로 한다.

- 공공택지에 토지임대주택을 건설하는 경우 : 해당 공공택지의 조성원가에 입주자 모집공고일이 속하는 달의 전전달의 <은행법>에 따른 은행의 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용하여 산정한 금액이다 .

토지소유자는 토지임대주택을 분양받은 자와 토지임대료에 관한 약정을 체결한 후 2년이 지나기 전에는 토지임대료의 증액을 청구할 수 없다.

(4) 토지임대료의 보증금 전환

① 토지임대료는 월별 임대료를 원칙으로 하되, 토지소유자와 주택을 공급받은 자가 합의한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대료를 선납하거나 보증금으로 전환하여 납부할 수 있다.

② 토지임대부 분양주택에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>, <민법> 순으로 적용한다.