첫 집을 알아보는 (예비) 부부에게 (2편)
부자 아빠의 투자 이야기 (9편)
1편에 이어 본격적으로 구체적인 매물을 고르고 계약서를 작성하는 단계까지 정리해 보도록 하겠습니다.
이번 편은 경매 및 증여 등 특수한 경우가 아닌,
주로 공인중개사 사무소를 통해 매물을 구하고 계약을 하는 단계 중심으로
기재하도록 하겠습니다.
먼저 매수하고자 하는 아파트 단지를 선정을 했으면, 구체적인 평형대와 목표 매수 금액을 정해야 합니다.
사실 가장 중요한 단계인데요,
20평대냐 30 평대냐에 따라 가격차이도 크지만
의외로 20, 30평대 가격의 갭(GAP)이 크지 않은 단지도 종종 있거든요
또한 30평대 1층과 20평대 R/R(로열동 로열층) 과의 차이가 더 적은 경우도 있습니다.
그러기 때문에 예비 배우자와 목표 매수 금액의 상한선을 미리 정하는 것이
가장 중요한 일이라고 생각이 됩니다.
당연히, 목표 매수 금액을 정하였으면 두 분이 상의를 하셔서 구체적인
자금 조달 계획 역시 세우셔야겠죠?
대략적인 항목을 나눠 살펴보면
아파트 자체 매수금 - 계약금, 중도금, 잔금
세금 - 취득세, 채권 매입비, 인지대
수수료 - 중개 보수, 등기수수료(법무사비)
기타 - 인테리어 비용, 입주청소 및 이사 비용 등
예비비 - 말 그대로 예상치 못한 경우를 대비 한 전체 매입금액의 5% 내외 수준의 비상 경비
자금 조달 계획까지 세웠으면 이제 공인중개사 사무소로 전화를 해 봅니다.
전화를 해서 특정 물건에 대해 언급을 하시는 편이 좋습니다
"몇 동 몇 층 얼마에 나온 매물 거래 가능한지 와, 입주 가능 여부 확인"
아울러 관심 있게 보고 있는 특정 물건에 대해 사전 약속을 통해 매물을
볼 수 있는지도 확인을 하고 해당 일자에 맞춰 방문을 하겠다고 하시는 편이 좋습니다.
(이 경우 실제 적극적 매수 의사가 있음을 공인중개사가 판단하는 지로 삼고 있기 때문에 집을 보고 싶다는 의사를 강하게 피력하시길 바랍니다)
여기서 잠깐,
부동산 포탈에서 가장 많은 매물을 등록(광고) 한 업체에 전화를 통해 먼저
위의 과정을 확인하는 것도 하나의 방법이며,
실제 사전 임장(중개사무소를 통해 매물 확인 전의 사전 방문 단계) 시
아파트 단지 입구나 상가에 위치한 업체 혹은 길 건너편이던 조금 거리가 떨어진
중개사무소 2~3 곳에 전화를 미리 해 두는 편이 좋습니다.
실제 동일한 매물도 공인중개사 역량에 따라 가격 등 조건이 달라지는 경우가
종종 있기 때문입니다.
전화를 통해 약속을 잡으시면, 배우자 되실 분과 함께 방문을 하시고,
방문 전에 확인해야 할 사항에 대해 정리를 해 보시길 바랍니다.
(일종의 check list 확인 단계로 보면 되겠습니다)
저 같은 경우는 단지 주변과 해당 물건 자체 두 가지로 구분을 하여 확인을 하는 편인데요,
먼저 단지 주변으로 주로 확인해야 할 사항으로
주변에 혐오시설이 있는지
소음, 먼지, 악취가 있는지
(실제 큰 대로변이나 항로 주변의 경우에는 소음과 먼지가 있는 경우가 있습니다)
(아울러 주변에 공장 산업단지 음식점이 밀집한 경우 냄새가 나는 곳도 있고요)
단지 주변 버스정류장 등 대중교통 접근성이 좋은지
걸어서 다닐만한 산책로 및 생활 편의시설에 대한 확인
단지가 대로변에 인접해 있는지
(단지 주 출입구가 이면 도로 나 안쪽에 있는 경우 차량 진입이 번거로울 수 있습니다)
물건 자체에서 주로 확인해야 할 사항으로
권리관계 분석
잔금 지급 전(즉 매수인 등기 이전 시까지) 모든 권리관계가 깨끗하게 진행 가능한 물건인지 확인
(특히 처분금지 가처분 등 금전적 이슈 외 소송 중인 물건은 피할 것)
중대 하자가 없는지
(곰팡이 결로, 천장 가라앉음, 누수 등)
시설 상태 점검
(보일러, 도배, 바닥상태 및 싱크대 등 빌트인 수납장 및 방문 노후도 점검)
채광 및 실내 소음 여부 정도 확인
(문을 닫았을 경우 조용한지, 특히 소형평수는 놀이터 인근에 배치된 세대가
많기 때문에 도로변 소음 외에도 확인이 필요합니다)
또한, 현장 방문 시 매도자 앞에서 의도적으로 집을 깎아내리는 언행은
가격 흥정에 도움이 되질 않으니 삼가하시는 편이 좋습니다.
물건 확인 후 계약 진행을 원할 경우 공인중개사에게 목표 금액을 제시하고
조정 가능 여부에 대해 연락을 기다리시길 바랍니다.
(이때 너무 길게 시간을 끄는 편은 좋지 않고 당초 매도인 호가대로 계약을 하고
조정이 좀 되면 감사하다는 마음으로 임하는 편이 계약 성사율이 높습니다)
실제 계약서 날인 과정에서 매도인이 몇 백 정도는 조정을 해 주는 경우도 종종 있으니까요.
또한 공인중개사에게 정해진 중개 보수 외 인센티브(?)를 주겠다고 하며 가격 흥정에 적극성을 기해 달라고 얘기하는 것도 하나의 팁입니다.
(물론 초과 보수는 공인중개사 법 위반이나 여기서는 법령을 언급하는 것이 아닌,
관례적인 가격 흥정을 말하려는 것이니 감안하셔서 활용하시길 바랍니다)
가격 절충이 되어서 계약서를 작성하기로 결정이 되었으면,
매수자는 다시 한번 아래 사항을 확인을 하신 후 진행을 하셔야 합니다.
계약일, 중도금(있을 경우), 잔금 일정 확인
보통 매도/매수자 협의를 통해 정해 지나 매수자가 자금을 조달해야 하는 입장이니 만큼 먼저 본인 자금계획 일정에 맞춰 선 요청을 한 후 일정을 상호 간에 조정을 하여 진행을 하는 것이 유리합니다.
중개 보수 확인
법정 중개 수수료 상한선을 다 채워서 계약서에 인쇄가 된 경우가 다수의 경우이나
다시 한번 공인중개사를 통해 확인을 해 보시길 바랍니다.
(9억 이하 중개 보수는 관례적으로 법정 상한선을 다 채워 받기는 하는 편입니다)
또한 현금영수증 발행을 반드시 요청을 해 두시길 바랍니다.
(추후 매도 시 양도소득세 필요경비로 제출이 요구됩니다)
계약서 사전 확인 요청
첫 집 매수인만큼 계약서 내용에 대한 이해도가 당일 현장에서는 아무래도 떨어질 수 있으니, 공인중개사에게 계약 일 하루 이틀 전에 미리 계약서 내용을 요청하시는 것이 좋습니다.
이를 토대로 주변에 경험이 많은 분들에게 계약 내용에 불합리한 내용이나 독소 조항이 없는지 사전의 검토를 해 보는 것이 안전하고 본인이 원하는 내용이 있을 경우 특약사항으로 반영 요청을
할 수도 있기 때문입니다.
대게 특약의 내용은 잔금일 이전에 권리관계를 깨끗이 정리하는 내용이 주입니다.
등기 방법 확인
첫 매수이니 셀프등기 내용은 배제하고, 법무사를 통해 위탁하는 경우로 사례로 들겠습니다.
이 경우 미리 법무사를 확인 및 준비하지 않으면 부동산 사무소에서 제시하는
업체를 통해 하는 경우가 많은데요 그럴 경우 공인중개사가 수수료를 취하는 구조로 되어 있기에 매수자가 부담해야 하는 등기 보수가 높아질 수밖에 없습니다.
사전에 본인이 매수하고자 하는 물건에 대해 여러 업체를 통해 견적을 받은 후
계약 당일 해당 업체에게 연락을 하셔서 배석하게 한 후 등기 절차를 진행하는 것이 경제적입니다.
(저의 경우 보통 '법무통'이라는 앱을 통해 견적을 비교한 후 선정을 하였습니다)
여기까지 정리가 되면 계약서 작성일에 약속 시간보다 좀 먼저 도착하셔서 대기 후
이후 일정을 진행하시면 됩니다.
먼저 도착하신 후 공인중개사에게 다시금 오늘날 자 등기사항 증명서를
요청을 하시고, 본인이 요청한 특약사항 등이 반영이 되었는지
계약서를 먼저 검토해 보시는 것이 필수입니다.
이후 매도자가 방문한 경우 공인중개사의 확인 설명 내용을 잘 들으신 후
매도자 본인 여부 확인, 매물 주소 확인, 계약 일자 및 잔금 일자 등 주요 일자 확인,
매도자 명의 계좌로 정해진 계약금을 이체하신 후 매도자 날인이 들어간 영수증을
수취하시면 계약의 단계가 정리가 됩니다.
중개사무소에서 받은 계약서 원본 중 1부(총 3부를 작성하여 1부는 매도자, 다른 1부는 매수자, 또 다른 1부는 공인중개사가 보관합니다)를 잘 가져오시면 계약이 끝납니다.
잔금 일정에 맞춰 잔금 지급 후 중개 보수 지급과 등기이전 절차를 진행하시면 정리가 됩니다.
이상 계약 단계까지 가는 과정을 정리를 해 봤습니다.
3편에서 계속 이어집니다...
