첫 집을 알아보는 (예비) 부부에게 (1편)
부자 아빠의 투자 이야기 (8편)
결혼은 축하받을 일임 이에도 불구하고, 요즘 초혼 연령도 갈수록 늦어지고
심지어 결혼을 포기하는 젊은 층들도 증가하는 추세라고 합니다.
여러 이유가 있지만 경제적인 이유.
그중에서 '집 마련'과 관련한 이슈가 커서 결혼 결정을 쉽게 할 수 없다고들 하더군요.
서울을 기준으로 아파트 중위 가격이 9억을 넘어섰고,
웬만한 전셋값 역시 5,6억 이상은 하기 때문에 부모님 도움 없이
경제활동이 상대적으로 짧은 젊은 층들이 집을 구하는 것은 당연히 어렵다고 생각이 됩니다.
오늘은 제가 첫 집 장만을(신혼집) 했을 때의 기억을 더듬어
새롭게 시작하는 예비부부들에게 거주 공간 마련과 관련한 Tip을 드려 볼까 합니다.
저는 2008년에 결혼을 할 당시 결혼을 앞두고, 전세를 끼고 내 집 장만을 먼저 하였습니다.
(지금 생각해 봐도 가장 잘 한 결정 중 하나였던 것 같습니다.)
저 역시 평범한 집안에서 자랐기에 별다른 도움 없이 직장 생활 5년 차까지
모은 돈으로 담보대출과 함께 집을 마련을 했습니다.
당시 저도 회사 입사 하자마 청약저축(당시 공공아파트 청약이 가능한 주택청약저축을
가입_지금의 주택청약종합저축은 없었습니다)을 가입했으나,
청약은 그때 역시 큰 바람을 하지 않았고,
소위 "노 도 강"까지 상승장을 이어 가는 때라 하루라도 빨리 집을 매수하는 것이 낫겠다는
생각을 했었습니다.
이에 가지고 있는 자금에 맞춰 부동산 포털(부동산 114, 닥터아파트 등)을 통해 손품을 팔았습니다.
틈이 나는 데로 전화를 해 보고, 방문을 해 보고 했으나
우선 허위 미끼 매물이 대 부분이었고
(막상 가면 안 좋은 물건을 권하거나 더 비싼 물건을 권하는 중개사 사무소가 많았습니다)
마음에 드는 물건은 가격이 턱 없이 부족해서 헛 걸음 일수였습니다.
다시 지역을 좁혀서(제가 가진 자금이 당시에 1억 2천만 원 수준이어서)
서울의 외곽인 중랑구, 구로구(개봉동/오류동), 양천구(신정동 외곽/신월동)
정도로 좁혀서 봤었고 경기도 역곡/부천 지역까지 매물을 알아봤습니다.
우선 빌라/다세대는 제외하였으며 아파트에 700세대 이상,
가급적 준 신축급 이상에 지하주차장이 연결되어 있으며, 이왕이면 대형 건설사에서 시공한 것으로
알아보니 가 볼 만한 곳이 몇 군데로 좁혀지더군요..
그 후보군 아파트 중에서 역세권은 중랑구의 H 아파트와 오류동에 D 아파트 정도였으나,
H 아파트는 당시에도 노후도(96년 입주)와 적은 평수(21평)가 마음에 걸렸고,
오류동의 D 아파트의 경우 평지가 아닌 입지와 저녁에 가 보니 아내 혼자
퇴근 시 걸어 다니기에 불안한 주변 환경으로 포기를 했습니다.
그래도 '인 서울'이지 싶어 다시 더 파 보니 양천구에 아파트들이 눈에 들어왔습니다.
여긴 역세권도 아니나, 가격은 구로구와 중랑구 아파트보다 비쌌습니다.
고민 끝에 일단 잡고 보자는 생각으로, 먼저 전세 만기가 상대적으로
짧은 물건을 골라, 세를 끼고 매수를 결정했습니다.
(입주 가능 매물보다는 가격 조정 여력이 있었고,
일단 하루가 달리 오르는 상승장에서 잡을 때는 나쁘지 않은 선택이었던 것 같습니다)
일단 계약을 하고, 잔금을 치르기 위해 대출을 알아보았습니다.
당시 주담대 금리가 보통 7~8%대였으나 LTV 나 DTI 같은
대출 규제는 상대적으로 덜 하여 한도를 가급적 많이 받을 수 있는 곳으로 알아봤습니다.
재테크 책에 적힌 것처럼 소위 '주 거래'은행을 가 봤습니다.
(S 그룹 자동이체 통장인 하나은행을 갔으나,)
주거래 은행이라는 것은 고액의 대출이나 예금을 예치하는 개인 혹은 법인에게만 해당된다는 것을 알고
부동산 카페에서 대출 관련 쪽지 문의와, 재테크 포털 '모네타'(지금은 없어진)에서 금리 비교를 했습니다.
지금은 각종 검색 창에 금리 비교를 입력하면 각종 포털에서 예적금 은 물론 대출금리까지 지역 별,
순위 별로 나옵니다.
그때 외국계 은행에서 대출을 실행을 하기로 하였고, 잔금까지 무사히 치를 수 있었습니다.
첫 매매 계약서를 쓸 때 혼자서 겁이 나 아버지와 함께 갔으며,
부동산 등기사항 증명서를 보는 법도 몰라 책으로 공부를 하고,
'근저당은 잔금과 동시에 말소한다' 등의 특약 등 공인중개사분의 도움으로 잘 처리했던 기억이 납니다.
벌써, 10년도 더 지난 이야기군요.
여기서 그럼, 본론을 이야기하자면
예비 신혼부부들의 내 집 마련 전략에 대해서
먼저 소득 수준을 확인해 보시길 바랍니다.
부부합산 가구당 월평균 소득 100% 이하일 경우
신혼부부 특별공급 제도(소위 신혼 특공)을 노려 볼 만합니다.
자세한 건 아래 주택도시 기금 표를 참고하시길 바랍니다.
('21년은 대략 2인 가구 기준으로 월 456만 원 소득이 100% 금액입니다)
위의 경우에 해당이 되지 않는다면(보통 대기업 맞벌이 부부는 해당이 되지 않습니다)
청약이라는 희망 고문은 일찍 잊어버리시고 적극적으로
기존 주택 매수를 알아보셔야 합니다.
자금의 사정에 따라 다르겠지만, 부모님 도움 없이
9억 이하의 아파트를 매수한다는 가정 하의 정리를 해 보면
부동산 포털(네이버 부동산, 호갱노노 등)을 통해 9억 이하의 매물을
먼저 검색을 한 후 목록을 정리해 봅니다.
도출된 목록을 기준으로 본인과 예비) 배우자의 직장과의 거리를 먼저 살펴봅니다.
(두 분 중에 한쪽이 확실히 가까운 쪽이 차라리 낫습니다. 중간 지역은 애매합니다)
전세가 추이를 살펴봅니다.
전세가 계속해서 오르고 있는 추세이지 여부는 굉장히 중요합니다.
전세는 철저히 실 수요이기 때문에 전세 가격이 상승세라는 것은 해당 아파트의 수요가
꾸준하다는 것이고 그만큼 살기 좋다는 것을 의미하죠
또한 전세가 상승은 매매 가격 상승의 기본 바탕이 되기 때문에 이를 살펴보는 것은 아주 중요합니다.
자 그럼 가격 조건과 직장 위치 전세가 상승 추이 후보군을 골랐으면,
남들도 선호하는 조건을 갖추었는지를 살펴볼 때입니다.
(사실 이 조건은 9억 이하에서는 현실적으로 부수적인 조건으로 보시는 것이 맞고
아래 항목 중에 본인이 상대적으로 선호하는 항목의 비중이 높은 곳을 택하는 것이
현실적일 수 있습니다.)
아파트 '외부' 여건을 먼저 따져 봐야겠죠.
역세권 여부
부동산 전문가들이 공통적으로 외치는 말이 있죠.
"역세권 불패" "가격 하방 경직성이 있는 역세권" 당장 살기도 편할뿐더러 수요도 꾸준하며
혹시 가격이 하락할 때도 천천히 하락하는 특징이 있습니다.
주변 편의시설 존재 여부
대형마트와 접근성, 식음료 매장과의 접근성(소위 '스세권=스타벅스' 포함)
은행 및 공공시설과의 접근성 등이 중요하며
모텔 및 유흥주점, 주유소 등 기피시설이 없어야 합니다.
단지 주변 개발 호재 여부
지금 당장은 위 두 가지 인프라가 갖춰지지 않았어도 확정된 개발 계획이 있는 곳이라면 당장의 불편함을 감수하더라도 매수를 하는 편이 시세 차익에 있어서는 훨씬 유리합니다.
아파트 '자체' 여건을 따자 보면
신축급이면 가장 좋습니다.
요즘은 신축 아파트면 기본 차익은 깔고 들어가는 경향이 있어서요
다만 9억 이하의 서울 아파트 매물 중에 신축급을 구하기는 현실적으로 불가능해
보일 듯하니, 현재는 구축이나 신축급이 될 가능성이 있는 재건축, 리모델링
이슈가 있는 아파트를 매수하는 것이 좋습니다.
초등학교의 통학 편의성 및 단지 내 어린이집 존재 여부
지금 당장 신혼부부는 자녀가 없어 간과하기 쉬운 부분이나
신혼부부가 매수하는 해당 금액(9억 이하) 대 아파트는 전용면적 59m2 이하인 경우가 많아
매수 대기자분들이 보통 자녀가 어린 층들이 다수입니다.
따라서 이분들에게는 자녀의 통학과 단지 내 어린이집 존재 여부가 아주 중요하다고 볼 수 있죠
소위 '초 품 아(초등학교를 품은 아파트)'면 더할 나위 없고 어린이집 역시 국공립 어린이집이면 선호도가 더욱 좋습니다.
평지 입지 및 일정 규모 이상의 세대수를 갖춘 아파트
구릉지나 고지대에 위치한 아파트는 가급적 피하는 것이 좋습니다.
(강북구 미아동에 위치한 아파트 들 중에 이런 곳이 있는데, 눈이나 비가 올 경우
통행에 많은 어려움이 있어 보이더군요)
또한 나 홀로 아파트는 피하시는 것이 좋습니다.
(관리의 어려움과 관리비 역시 높게 나오고, 무엇보다 일반적으로 수요가 적은 편이기 때문입니다)
지하주차장 여부 및 단지 내 커뮤니티 시설
지하주차장은 필수 요소입니다.
(단 재건축 아파트의 경우 이러한 건은 포기하셔야 합니다)
특히 세대와 바로 연결이 되어 있는지가 굉장히 중요합니다.
눈, 비가 올 경우 무거운 짐을 이동하거나 유모차로 아이와 이동 시 세대와 직접
연결되지 않은 경우 아주 불편합니다.
요즘 신축급은 아니어도 단지 내 놀이터, 운동시설, 조경 등 기본적인 커뮤니티 시설을 갖추고 관리가 잘 되어 있는지를 살펴보셔야 합니다.
위 조건에 맞겠다 싶은 단지를 선택하면 이제 본격적으로 매물을 선정하는 시간을
공인중개사 사무소를 통해 진행을 하셔야 합니다.
(다음 편에 계속 이어집니다..)
부자아빠의 이야기는 계속됩니다.
감사합니다.
