첫 집을 알아보는 (예비) 부부에게 (마지막 편)
부자 아빠의 투자 이야기 (10편)
"아파트 전세 살지 마세요"
서두가 좀 자극적이었나요?
첫 집을 알아보는 예비부부에게 드리는 마지막
조언(?) 편입니다.
"대출받아서 아파트 전세 살지 마세요"
예비부부들이 결혼을 앞두고 집을 알아볼 때 소요되는 비용 중
거주할 집 마련 외, 혼수, 신혼여행, 예물 등 한번 지출하면
사라져 버리는 것들이 꽤 있습니다.
(가령 한 번뿐인 결혼식인데 예식장은 **호텔에서 해야 하지 않겠어?)
(평생 한 번뿐인 결혼인데, 신혼여행은 그래도 어느 급은 가야 하지 않겠어?)
하는 그런 생각들과 지출 말이죠..
개인의 가치관에 따라 당연히 다르고 옳다 그르다 말할 수 있는 부분은 아닙니다.
하지만 '부의 축적'의 관점에서 보면 결코 옳은 선택이라고 할 수는 없습니다.
특히나, 그러한 1회 성 경험 충족을 위해 거주지의 급을 낮추거나 거주지 마련에 있어
추가적인 부채 조달을 해야 한다면 더욱더 지양해야 할 행동들이라 생각이 듭니다.
저는 개인적으로 예식장, 혼수(예물), 신혼여행, 결혼 후 구매할 차량들에 소요되는
비용을 아껴서 가급적 아파트를 매수하여 신혼생활을 시작할 것을 권해 드리고 싶습니다.
덧붙여 대출(전세자금 대출)의 힘을 얻어 아파트 전세로 신혼집을 시작하는 것을 말리고 싶고요.
예를 들어 말씀을 드려 보죠,
두 쌍의 예비부부가 있습니다.
결혼 자금으로 융통 가능한 비용이 총 3억 원씩 있습니다.
A 커플의 경우 3억 원 중 90% 이상을 거주지 마련에 투자하기로 결정하고
자기 자본 2.7억에 주택 담보대출을 통해 아파트 매매를 하기로 결정합니다.
6.5억 수준의 아파트를 매수한다고 결정하고 시세의(6억) 60%를 담보대출로
받기로 결정하고 매수를 절차를 진행하였습니다.
(자기 자본 2.7억 + 주택 담보대출 3.9억 = 총 6.6억 자금 마련)
4억 원 가까운 대출에 대한 부담은 있으나
30년 원리금 균등 상환 방식 상환으로 맞벌이 부부인 이들에게
감당할 만한 수준으로 신혼 생활을 자가로 시작합니다.
반면,
B 커플의 경우
3억 원 중 1억 원은 예물 및 혼수와 차량 구입에 지출하기로
결정을 하고 자기 자본 2억 원과 2억 원의 전세자금 대출을 통해
4억 원의 신축 아파트 전세로 살림을 시작하기로 결정하였습니다.
2억 원의 전세자금 대출은 금리 자체도 저리에 큰 부담이 없는 수준으로
무난한(?) 신혼 살림살이를 시작합니다.
2년이 지난 뒤, 이들의 자산 현황과 재테크 관점의 변화가 어떤 차이가 있을지 살펴보면,
A 커플의 경우 6억 5천의 자산(부채 3.8억 포함)으로 시작을 하였으나
2년 뒤 인플레이션과 부동산 경기 활황세의 지속으로 인해 매수한 아파트 가격이
8억 원이 되었으며 약간의 부채 상환을 통해 총 자산 8억(부채 3.5억 포함)이
되었고, 이후 더 나은 주거지로 이동을 고민 중인 상황입니다.
B 커플의 경우 4억 자산(부채 2억 포함)으로 시작을 하였으며
2년 뒤 저축 등을 통해 마련한 예적금 1천만 원을 합하여
총 자산 4억 1천(부채 2억 포함)이 되었습니다.
다만 2년이 지난 현시점에서 전세보증금 시세가 5천만 원 이상 상승했으며 이들이 계약 갱신청구권 사용이 지난 4년 뒤에는 그 이상(1억 이상 예상) 전세 시세가 상승할 것으로 보여
추가 대출을 알아보던지, 다른 곳으로 이사를 고민해야 하는 상황이 될 것으로 보고 있습니다.
A 커플과 B 커플의 외형 자산은 8억과 4.1억으로 약 4억 원의 차이가 납니다.
이를 다시 순자산으로 놓고 비교해 보면
A의 경우 자기 자본 2.7억이 순 자산 4.5억 원이 되었습니다.
(수익률 60% 수준)
B의 경우 자기 자본 2억 원이 순 자산 2.1억 원이 되었습니다..
(수익률 0에 가까운 수준이죠..)
이 둘의 차이는 A의 경우 부동산 자산 매입을 위해 레버리지(대출)를
적극적으로 활용하였다는 점이며
B의 경우 당장의 거주 편의성과 소비성 지출로 만족을 위해 부동산
자산 매입의 기회를 갖지 못했다는 점입니다.
출발부터 이런 차이가 난다면 몇 년이 지난 뒤 이 부부간의 자산 격차는 예견이 그리 어렵지 않을 것입니다.
자 그렇다면, 이러한 질문을 해 볼 수 있겠습니다.
"저 정도 결혼자금(특히 주택 마련 자금)이 없는 커플은
어떻게 하는 것이 최선이야?"
네. 가장 최선은 감당 가능한(어쩌면 다소 무리가 되더라도 부채조달을 통해서)
범위 내에서 대출을 통한 내 집 마련이 최선입니다만,
그게 어렵다면 내가 살 집에 비용을 적게 들여 투자금 마련을 할 것을 권해 드리고 싶습니다.
즉, 신혼의 달콤함과 낭만 넘치는 깨끗한 거주공간을 포기하고
다소 불편하더라도 거주지를 아파트나 오피스텔이 아닌
다가구/다세대 주택의 월세로 보증금을 최소화하여 잉여자금으로 투자를 하는 것이 차선이라고 생각됩니다.
실제 제 후배 중에 한 친구는 1.5억 원의 주거 비용으로 전세자금 대출을 통해
번듯한(?) 아파트 전세로 신혼집을 구해서 시작하지 않고, 보증금 3천에 월세 70의
다세대 2룸 빌라로 시작을 했습니다.
남은 자금 1.2억과 신용대출을 합쳐 총 2억 원으로
장위 뉴타운 재개발 지역의 투자를 하여 큰 수익을 이룬 경우가 있었습니다.
만약 그 후배 부부가 신혼의 거주의 편의성을 우선으로 했다면 아마 지금까지도
내 집 장만은커녕 올라가는 보증금을 맞춰 주며 임대인의 자산 증가에만
기여를 하고 살아가고 있었을 것입니다.
정리를 해 보겠습니다.
부채조달을 통해 가급적 내 집 마련을 해라.
(무리하지 않고서 어떻게 최선책이라 할 수 있겠습니까..)
예물, 혼수, 자동차 구입 등 소비적 지출을 줄여서 거주 비용으로 전환해라.
여건이 되지 않을 경우 거주 임차비용을 최소 하여 투자금으로 활용해라.
전세자금 대출을 통해 아파트 전세로 시작하는 우를 범하지 마라.
다소 꼰대 같은 마무리 글이었으나 개인적으로 새 가정을 꾸리는
후배 부부들에게 해주고 싶은 멘트였습니다.
