연희동, 라이프스타일 기반 민간 도시재생 모델
포스트 코로나 시대의 도시는 머물고 싶은 도시다. 머물고 싶은 도시가 어떤 도시인가? 주민들이 만드는 매력적인 라이프스타일을 여행자와 공유할 수 있는 도시다. 모든 도시가 그런 문화를 창출할 수 있는 것은 아니다. 주민들이 근거리에서 일, 생활, 놀이가 가능한 콤팩트 도시, 생활권 도시가 생산할 가능성이 높다.
콤팩트 도시는 새로운 아이디어가 아니다. 도시학에서 오랫동안 사람 중심 도시, 걷고 싶은 도시의 모델로 설정한 개념이다. 대중에 회자되기 시작한 것은 2020년이다. 이달고 파리 시장이 2020년 재선 공약으로 내세운 콤팩트 도시 모델이 '15분 도시'다. 그 후 15분 도시 개념은 전 세계적으로 확산했고, 2021년 서울과 부산 시장 선거에서 '21분 도시', '15분 도시', '다핵도시'의 이름으로 수입됐다.
15분 도시는 생활 전반의 로컬화를 의미한다. 15분 도시가 가능해지려면 정부는 무엇을 해야 하는가? 가로 정비, 상권 활성화, 일자리 창출, 주택 공급, 대중교통 확충 등 기술적인 과제는 수많이 나열할 수 있다. 하지만 시민을 설득하기 위해 정작 필요한 것은 손에 잡히는 모델이다. 외국 도시 모델이 아니고 한국에서 15분 도시가 성공한, 아직 없다면 성공 가능한 모델을 찾아야 한다.
현재 정치권 논의에서 도출할 수 있는 동네 모델은 4가지다. 반포동, 둔촌동, 연남동, 연희동이다.
야당은 일관되게 브랜드 아파트 단지를 제안한다. 서울의 강남, 더 좁게 잡으면 브랜드 아파트의 대명사라는 자이 아파트 단지가 들어선 반포동을 생각하면 된다. 여당은 정부가 2.4 부동산 대책을 발표한 이후 공공 개발 아파트 단지를 모델로 제시한다. 서울 시민에게 익숙한 공공 개발 단지는 지금은 사라진 둔촌동의 주공 아파트 단지다. 여당과 정부의 좋은 동네 모델은 둔촌동 또는 둔촌동 도시계획을 계승한 동네에서 크게 벗어나지 않는다.
한국 주거 문화의 다양성을 위해서는 저밀도 지역도 미래 도시 모델로 '자원'해야 한다. 도시재생사업에 우호적인 일부 여당 정치인이 지지하는 모델이다. 저밀도 지역의 도시재생 모델은 크게 공공 주도와 민간 주도로 나눌 수 있다. 논란의 여지가 있겠지만, 필자는 전자 모델로 연남동, 후자 모델로 연희동을 제안한다. 연남동은 2013년 주거환경 개선사업을 시작한 도시재생 1세대 동네다. 연남동을 아는 사람이라면 연남동을 도시재생 성공 사례로 추천하는데 주저하지 않을 것이다.
민간주도 도시재생 모델이 왜 연희동일까? 우선 정부가 개입한 적이 없이 자생적으로 발전한 동네다. 전국적으로 상권으로 성공한 동네는 많지만, 상당 규모의 상주인구를 배경으로 성공한 상권은 많지 않다. 연희동은 또한 신촌권의 5개 대학(연세대, 이대, 명지대, 홍대, 서강대), 상암동과 홍대 지역의 문화창조산업에 도보로 통근이 가능한 지역이다. 아직 연희동 내부의 일자리가 충분하지 않다고 말할 수 있지만, 종합적으로 보면 직주락(職住樂)이 가능한 서울에서 몇 안 되는 저밀도 지역이다.
서울의 4개 모델 모두 많은 연구가 필요한 중요한 동네다. 필자는 앞으로 각 모델을 순차적으로 다룰 계획이다. 오늘은 그 시리즈의 첫 동네로 연희동을 소개한다. 다른 곳에 비해 상대적으로 덜 알려진 연희동 이야기로 연재를 시작하고 싶다.
로컬이 강한 연희동 라이프스타일
미래 동네 모델로서 연희동의 가장 큰 장점은 특색과 라이프스타일이다. 주민 문화를 기반으로 한 매력적인 라이프스타일을 제안하는 동네다. 연희동을 여러 단어로 표현할 수 있겠지만, 필자는 전작 '인문학, 라이프스타일을 제안하다'에서 연희동을 보보(스) 도시로 소개한다. 보보(Bobo)는 말 그대도 보헤미안 부르주아(Bohemian Bourgeois)다. 예술적, 진보적 가치를 지향하는 고소득 전문직이 대표적인 보보 계층이다. 예술가가 많이 살고 상대적으로 부유한 연희동의 문화를 보보라고 부르는 이유다.
연희동 라이프스타일의 역사는 그리 길지 않다. 연희동 상권은 지역 주민을 서비스하는 동네 상권으로 머물다 2010년대에 외부인이 찾는 골목상권으로 변신한다. 2010년대에 들어서야 보보 도시의 면모를 갖추기 시작한 것이다. 프랜차이즈 중심의 연세대 정문 상권과 달리, 연세대 서문 지역인 연희동의 상권은 개성을 갖춘 이색적인 독립 가게 중심으로 형성됐다. 연희동은 또한 매년 ‘연희 걷다’라는 마을축제, 연희 아트페어를 개최할 정도로 마을 문화가 발달됐다. 연희동의 수많은 가게가 ‘연희’를 상호로 사용하는 것을 보면 연희동이 하나의 브랜드가 된 것을 실감할 수 있다.
보보 도시의 필수 조건인 예술가 마을로서의 정체성도 강하다. 오랫동안 예술가가 많이 사는 동네로 알려졌던 연희동은 2000년대 후반을 시작으로 더미디엄, CSP111 아트스페이스 연희동프로젝트, 연희문학창작촌이 자리 잡으면서 문화 중심지가 되었다. 최근에는 연희동 골목길에서 작업실을 마련하는 공예 작가들이 늘었다.
2010년대 연희동이 보보 도시로 발전한 데에는 접근성과 공간 디자인이 중요한 요인으로 작용했다. 연희동은 서울의 대표 골목상권인 연남동, 홍대와 보도로 연결되어 있어 걸어서 접근하기에 용이하다. 서울에 몇 남지 않은 대규모 단독주택 지역으로 특유의 고즈넉한 분위기를 자아내는 것 역시 특징이다. 뉴욕을 대표하는 보보 지역 웨스트 빌리지의 공간적 특색이 저층 타운하우스라면, 연희동의 공간적 특색은 1970년대 단독주택이다. 서교동, 동교동, 연남동, 연희동 등 1970년대 서울시가 조성한 단독주택 단지가 홍대 상권의 기반이 됐다.
연희동 상권을 더 체계적으로 분석할 수 있다. 전작 '골목길 자본론'은 골목상권의 성공 요인을 C-READI로 요약한다. 한마디로 문화적으로 준비가 된 상권이 성공한다는 의미다. 구체적으로는 문화자원(C)과 더불어, 임대료(R), 기업가 자원(E), 접근성(A), 공간 디자인(D), 동네 정체성(I)의 요인이 모두 중요하다.
결과적으로 보면 연희동은 처음부터 골목상권으로 성공할 수 있는 많은 조건을 갖췄다. 그만큼 로컬 콘텐츠 자원이 풍부했다. 하지만 부존자원만으로 연희동의 부상을 설명하기 어렵다. 그 누군가가 로컬 자원을 활용해 매력적인 도시 문화 콘텐츠로 전환하지 않았으면 불가능했다. 다른 동네와 달리 연희동에서는 지역 자원과 네트워크를 연결해 자신만의 콘텐츠를 만드는 로컬 크리에이터가 많이 활동한다. 혹자는 연희동을 로컬계의 실리콘밸리라고 부른다. 수많은 로컬 브랜드를 일일이 소개하기 어렵기 때문에 그중에서 동네 전체를 견인하는 앵커스토어 기업 4곳을 선정했다. 연희동은 앵커스토어가 누구인지 확실하게, 자신 있게 지목할 수 있는 곳이다.
연희동 사러가 쇼핑센터동네 마켓이 견인하는 골목상권
첫 번째 앵커 기업이 사러가쇼핑센터다. 신선 먹거리 슈퍼마켓인 사러가쇼핑센터는 연희동에서 다수 고객을 흡인하는데 중심적인 역할을 하는 간판 상점(Anchor Store)이다. 연희동 상권이 이 마켓 중심으로 형성됐다고 해도 과언이 아니다. 골목상권의 간판 상점답게 다른 가게를 위해 많은 공공재를 제공한다.
첫째, 지역 정체성이다. 연희동은 단독주택, 공방, 갤러리, 문학창작촌, 외국인 교육 기관, 대학생 원룸 등이 어우러져 독특한 문화와 분위기를 자아내는 골목상권이다. 외국인, 주민, 관광객, 학생 등 다양한 고객이 찾고, 유기농, 다문화, 수입 상품 등 다양한 제품을 판매하는 사러가는 연희동의 문화 정체성을 대표하고 체험할 수 있는 장소다. 연희동에서 요리 교실을 운영하는 나카가와 히데코 씨는 “사러가는 사러만 가는 곳이 아니라 문화를 느끼러 가는 곳”로 이 곳을 표현한다 (중앙일보, 2017/2/3).
둘째, 지역 자부심이다. 연희동 음식점에 가면 주인들이 흔히 가게 자랑으로 "사러가 채소를 씁니다"라고 말한다. 다른 곳에서 쉽게 찾을 수 없는 다양한 국내외 식자재를 갖춘 사러가는 연희동의 유명 셰프들에게도 인기다. 간판 가게에 대한 연희동 주민의 애정과 자부심은 국내에서 보기 드문 현상이다.
셋째, 유동인구다. 지역의 유일한 대형 슈퍼마켓으로 대규모 소비자를 끌어들인다. 연희동 주민들은 사러가에 들른 후 주변 가게에서 쇼핑하는 일상을 즐긴다.
넷째, 대규모 주차장이다. 주차 공간이 부족한 골목상권을 찾는 고객들은 사러가 주차장 덕분에 맘 놓고 골목 쇼핑에 나선다.
지역 사회의 구심점이 된 배경에는 사러가의 지역 기반 비즈니스 모델이 있다. 1965년 창업한 사러가는 대형 마트와 백화점 식품점이 지배하는 국내 시장에서 찾기 어려운 대규모 독립 슈퍼마켓이다. 프랜차이즈화 하지 않고 신길동과 연희동 두 곳에서만 매장을 운영하는 '동네 슈퍼마켓 모델'을 고수한다.
슈퍼마켓 외에도 떡집, 제과점, 외국 상품 전문점, 약국, 의류점, 양품점 등 지역에 필요한 다양한 가게가 입점한 사러가 연희점은 단순한 상점이 아니다. 지역 사회의 종합 시장이다. 1975년 재래시장 '연희시장'을 인수해 개장한 사러가 연희점은 법적으로도 전통시장으로 분류된다.
사러가 모델이 성공하기 위해서는 지역 주민의 신뢰가 중요하다. 지역 주민의 편의를 위한 배달 서비스, 정육점과 수산물 코너의 직영 관리, 친환경 상품 중심의 매장 구성(매출의 30%) 등이 사러가가 소비자의 신뢰를 확보하는 방법이다.
지역 사회와 공동체를 이루는 지역 기반 비즈니스 모델은 적지 않은 위력을 발휘한다. 간판 상점이 지역 상권을 위해 다양한 공공재를 창출하면, 지역 사회는 지역 소비자의 충성과 대형 마트가 누리지 못하는 활력 있는 배후 상권으로 간판 상점을 지원한다. 지역 사회와의 상생 덕분에 사러가가 대형 마트, 백화점과 동등하게 경쟁하는 독립 슈퍼마켓으로 성장할 수 있었다.
쿠움파트너스에 의해 작은 마을로 전환된 연희동 단독주택 건물'동네 디벨로퍼'가 주도하는 건물 재생
연희동이 제시할 수 있는 또 하나의 앵커스토어 모델이 '동네 디벨로퍼'다. 서울의 다른 동네와 비교해 연희동은 젠트리피케이션 문제를 상대적으로 잘 관리하고 있다. 2012-2016년 서울 전역에서 발생한 젠트리피케이션의 피해도 상대적으로 적었다. 임대 사인을 쉽게 볼 수 있는 서교동, 연남동과 달리, 연희동 상가의 공실 상황은 눈으로 보기에도 양호하다.
연희동이 젠트리피케이션 피해를 피할 수 있었던 요인 중의 하나가 상권 개발 방식이다. 연희동 상권은 단독주택을 개조한 오픈 상가 건물로 구성돼 있는데, 이중 70여 개가 쿠움파트너스라는 한 기업에 의해 개발됐다. 이 기업이 상당 수의 개조 건물에서 임대사업을 직접 하기 때문에 지역 임대료에 적지 않은 영향력을 행사하는 것으로 알려져 있다.
쿠움파트너스는 또한 동네 건축의 통일성에 기여한다. 하나의 단독주택을 부속 건물(두번째 건물), 중정, 오픈 계단과 브릿지를 사용해 6-8개의 상업 공간이 입점한 하나의 작은 '마을'로 개발하는 것으로 유명하다. 한 기업이 비슷한 방식으로 건물을 리모델링하기 때문에 다른 저밀도 지역에서 경험하기 어려운 건축환경의 일관성이 존재한다.
쿠움파트너스가 개척한 '동네 디벨로퍼' 모델은 더 나아가 '지역관리회사'로 발전할 수 있다. 타운관리회사(Town Management Company) 또는 지역관리회사(Area Management Company)는 미국이나 일본에서는 낙후 지역이나 대규모 재개발 지역을 중심으로 한 기업이 상권 전체나 일부 건물의 임대업을 대행한다.
주민이 주체가 되는 상권관리도 한국 동네에 필요한 모델이다. 미국의 많은 도시가 지역 상권을 비즈니스개선지구(Business Improvement District) 또는 동네 상권(Neighborhood Business District)으로 지정해 관리한다. 지역 주민, 건물주, 상공인이 비영리법인이나 협동조합을 조직해 상권에 필요한 다양한 커뮤니티 활동을 하도록 권장하고 지원한다.
어반플레이가 운영하는 공연, 전시, 행사 플랫폼 연남장'동네 콘텐츠 개발 기업' 어반플레이
도시 콘텐츠 그룹 어반플레이가 연희동이 수출할 수 있는 세 번째 앵커 모델이다. 이 기업은 연희동 일대에서 복합문화공간, 로컬 브랜드 편집숍, 코워킹 스페이스, 코리빙 플레이스, 공유 키친, DIY숍, 크리에이터와 아티스트 콘텐츠 공간 등 밀레니얼이 한 지역에서 일하고 살며 즐기는데 필요한 공간과 시설을 건설한다.
어반플레이의 기본 콘텐츠는 1970년대 단독주택 지역인 연희동과 연남동의 골목문화다. 7개에 달하는 재생 공간들이 한 곳에 모여 있지 않고 서로 상당거리 떨어져 있다. 폐쇄적인 단지를 건설하지 않고 지역과 상생하며 구성원 커뮤니티를 구축한다. 어반플레이의 공유 마을은 또한 창조적이고 자유로운 일을 하면서 이웃과 소통하고 일상을 즐기는 라이프스타일을 추구한다. 공간 적 여유가 있는 단독주택에서는 반려동물을 키우고 정원을 가꾸 는 생활이 가능하다. 집을 직접 장식하고 수리하는 DIY 문화도 단독주택 지역에서 활성화될 수 있다. 어반플레이는 단독주택 지역의 DIY 수요를 만족하기 위해 DIY숍인 정음철물을 운영하고 그곳에서 DIY 교육도 실시한다.
어반플레이 모델이 성공하면 그 파급 효과는 해당 기업의 성장에 그치지 않는다. 자체 운영하는 코워킹 스페 이스와 사업장을 통해 새로운 창조인재와 창조기업이 지역으로 유입된다. 코워킹 스페이스 연희회관에는 푸드테크 기업을 위해 식음료 제조와 모임이 가능한 쿠킹 라운지와 프로덕트 제조까지 확장된 크리에이터를 위한 스토리지와 공유 업무 공간을 조성했다. 어반플레이가 자신의 비전인 로컬 비즈니스 생태계 구축을 실현하는 방식이다.
보틀팩토리가 운영하는 제로웨이스트 카페 제로라운지'동네 제로웨이스트 문화 기획사' 보틀팩토리
연희동이 진정한 보보(스) 지역이라면 친환경 생활에서 차별성을 보여야 한다. 연희동 환경은 친환경 문화에 유리하다. 안산, 홍제천에 둘러싸인 환경 덕분에 자전거, 등산 인구가 많고 단독주택 중심의 거주 문화로 인해 가드닝 등 자연 친화적인 주거 활동이 활발하다. 홍제촌 주변에 형성된 1인 가구 인구도 환경운동에 우호적이다.
이런 연희동의 환경 때문인지 연희동은 환경 분야에서도 앵커스토어를 배출했다. 홍연로에 위치한 제로웨이스 문화 기획사 보틀팩토리다. 보틀팩토리의 시그너처 행사는 2018년 이후 매년 열리는 동네 제로웨이스트 축제 '유어보틀위크'다. 축제 기간 동안 참여 가게에서는 물건을 살 때 일회용품 없이 개인 용기를 사용한다. 2020년 축제에는 연희동 일대 50여 개 가게가 참여했다.
보틀팩토리는 또한 한 달에 한번 자기가 원하는 로컬 상품을 미리 예약한 후 가지고 간 용기에 담아 오는 제로웨이스트 마켓 채우장을 열고, 제로웨이스트를 매일 실천하는 카페 보틀라운지를 운영하며, 지속 가능한 제로웨이스트 문화를 위해 제로웨이스트 구매 시 포인트를 적립하는 앱 제로클럽을 개발했다.
보틀팩토리 철학을 상시 체험할 수 있는 곳은 카페 보틀라운지다. 제로웨이스트 운영자답게 가게 전체에 에코 기운이 가득하다. 제로웨이스트, 차별금지, 두유 사용, 오래된 미래 등 지속가능 발전의 중요한 키워드를 모두 찾을 수 있는 친환경적으로 PC한 기업이다. 환경운동이 이렇게 라이프스타일로 동네에 들어와야 진정한 의미의 로컬이 시작된다.
연희동 동네 경제 모델의 핵심은 사러가쇼핑센터, 쿠움파트너스, 어반플레이, 보틀팩토리와 같은 로컬 앵커 기업이다. 다른 동네에서 볼 수 없는 중견 기업 수준의 동네 마켓, 동네 디벨로퍼, 동네 콘텐츠 개발 기업, 동네 제로웨이스트 문화 기획사가 연희동 로컬 생태계를 주도한다. 이들 앵커 기업이 연희동 모델을 벤치마크하는 다른 지역이 반드시 수입해야 하는 '진짜' 연희동 모델이다. 연희동 생태계가 로컬 브랜드 규모, 주민-외부인 고객 비중 등 다른 분야에서도 우수하지만, 한 동네에 집중하는 앵커스토어가 많은 것이 가장 큰 특징이자 장점이다.
연희동 모델은 전이 불가능한 모델이 아니다. 이미 시작한 동네가 많다. 제주의 재주상회, 부산 영도의 RTBP, 시흥의 빌드, 목포의 괜찮아마을, 부여의 자온길, 공주의 퍼즐랩, 강릉의 더웨이브컴퍼니, 거제의 공유를위한창조, 남해의 팜프라촌, 인천의 개항로프로젝트, 군산의 (주)지방 등이 공간 기획력과 콘텐츠 개발력으로 무장한 로컬 크리에이터들이 쇠락한 지역의 유휴공간이나 상권이 아니었던 주거지역을 연희동과 같은 머물고 싶은 동네로 탈바꿈시키고 있는 앵커스토어 기업이다.
#머물고싶은동네가뜬다 #온라인이대체할수없는로컬콘텐츠의힘
