신 DTI(총부채상환비율)

 신 DTI(Debt To Income)란 신입사원 등 사회 초년생에게 현재 소득이 아니라 주택 담보대출 만기(최장 30 ~35년)까지 거둘 것으로 예상되는 ‘생애 주기 소득’을 기준으로 산정하는 새로운 주택 담보대출 한도 산출 방식을 말한다. 정부가 2017년 10월 24일 발표한 ‘가계부채 종합대책’의 핵심 내용으로 기존 총부채상환비율(DTI)을 개편해 2018년 1월부터 도입되었다. 
 
 신 DTI를 이해하려면 DTI에 대한 용어부터 알아야 한다. 총부채 상환비율(DTI)을 쉽게 설명하자면 ‘Debt, 빚·부채’, ‘Income, 수입’ 수입 대비 부채, 즉 소득을 기준으로 한 부채 상환 비율이라고 한다. 이는 내가 대출을 받으면 실제로 얼마나 잘 갚을 수 있는지에 대한 척도로 볼 수 있다. 예로 내 연봉이 5천만 원이고, DTI가 50%라고 하면 내가 가진 총부채의 원금과 이자를 합한 금액이 2천5백만 원을 넘지 않도록 제한을 둔다는 것이다. 
 
 신 DTI는 다주택자들의 투기 수요 억제를 목적으로 서울·수도권, 세종시·부산 해운대 등 투기지역에 우선 적용되었다. 기존 DTI 제도는 신규 주택 담보대출 원리금과 기존 주택 담보대출의 이자만 반영해 대출한도를 정했으나 신 DTI는 신규 주택 담보대출 원리금과 기존 주택 담보대출 원리금 상환액을 합친 금액을 연간 소득으로 나눈 것이다. 쉽게 말해 기존 DTI는 기존 대출의 경우 ‘이자’만 반영했으나 신 DTI는 ‘원리금(원금 + 이자)’를 합산해 반영한다는 것이다. 이로 인해 다주택자들은 추가 담보대출이 어려워지거나 대출이 되더라도 기존에 비해 한도가 많이 줄어들게 된다.

 다주택자들의 투기 억제 목적으로 만든 규제이므로 두 번째 주택 담보대출을 받게 되는 경우 대출을 길게(20년, 30년) 받게 되더라도 만기를 15년으로 제한하기 때문에 매월 상환하는 원리금 금액이 높아서 대출한도가 줄어들게 된다. 하지만 반대로 신입사원·사회 초년생 같은 경우 처음 주택 담보대출을 받게 되는 경우 대출 한도가 늘어날 수 있다. 신 DTI에서 중요한 것은 소득인데(소득 대비 부채 상환 비율) 신입사원들은 현재 소득은 낮더라도 향후 연봉이 오를 것으로 계산해 소득 증가분을 최대 10%로 인정해주기 때문에 기존에 비해 대출 한도가 늘어날 수 있다. 

 

 
 
길건우 자산관리사(rlfrjsdn@naver.com)