도시계획과 부동산 개발의 상관관계는?

저는 대학교에서 도시공학을 전공했습니다. 졸업때 논문은 교통공학으로 썼지만 학기내내 도시계획과 교통공학 학문을 같이 배웠습니다. 이후 전공을 살려 교통공학보단 도시계획 쪽으로 일을 하기 시작하여 총 만13년 경력중에 11년 정도를 도시계획 엔지니어링 회사에서 직접 인허가 실무를 담당했습니다. 지금은 부동산 개발 및 시행파트에서 토지개발에 현황조사, 인허가 검토 일을 2년 넘게 하고 있습니다. 그래서 토지에 대해 어느 정도 개발가능여부는 파악할 수 있습니다. 그동안 제가 일했던 경험과 지식으로 간략하게 부동산 개발과 도시계획의 상관관계에 대해 한번 알아보겠습니다.

도시계획과 부동산은 밀접한 관계에 있습니다. 도시계획의 사전적 의미는 “인간의 주거와 활동기능을 능률적이고도 효과적으로 공간에 배치하는 계획”입니다. 더 쉽게 이야기하면 우리가 살고 있는 주거, 상업시설등을 효율적인 토지(땅)이용계획을 수립하여 각각의 공간에 지을 수 있도록 해주는 일이라고 보시면 됩니다. 부동산은 “내가 살고 있는 집이나 사람들이 만든 건물, 땅과 그 위에 설치된 도로, 운동장등 각종 정착물들을 모두 총칭하는 움직이지 않는 재산”으로 정의할 수 있습니다. 이런 부동산을 개발하기 위해서 도시계획과 건축등 행위를 통해야 가능합니다. 특히 토지에 대한 개발은 도시계획 수법을 통하여 각종 규제와 완화 적용을 받습니다.

예를 들어 귀농․귀촌으로 인한 전원주택을 개발하는 건이 있다고 한다면 일단 주택을 지을 토지가 먼저 있어야 하겠지요? 이 토지가 전원주택을 지을 수 있는지 도시계획에서 정해 놓은 토지의 용도를 먼저 파악해야 합니다. 건축이 가능하면 다음에는 이 토지의 형질을 바꾸어야 합니다. 형질을 바꾼다는 것은 이 토지 위에 전원주택을 지을 수 있는 토지의 모양등을 만드는 것입니다.. 이렇게 토지의 형질변경을 바꾸는 것을 도시계획 수법에서 “개발행위허가”를 받는다고 보시면 되구요. 토지와 건물등 부동산을 개발하기 위해서는 제일 먼저 토지에 대한 규제사항과 개발가능여부를 파악하는 것을 도시계획을 통해 이루어집니다.

또 재건축, 재개발이란 말도 많이 들어보셨을 겁니다. 요새 주로 30-40년이 지난 아파트 단지를 다시 개발하려고 하지만 작년 8․2 부동산 대책, 올해 재건축 초과이익환수 부활, 안전진단 강화등으로 어려움을 겪고 있습니다. 이런 재개발, 재건축 사업은 도시계획에서 <도시정비사업>이라고 부릅니다. 대규모 개발사업이다 보니 개인이 혼자서 개발할 수 없고 아파트에 사는 주민들이 모여 조합을 만들어 현대, 대림등 큰 시공사등과 같이 진행을 합니다. 이것도 큰 범주에서 보면 도시정비사업을 하기 위한 부동산 개발은 도시계획 수법 중 정비계획 수립을 통한 토지 개발이 우선 되어야 가능합니다.

규모가 작고 큰 부동산 개발은 ①도시계획 인허가를 통한 토지 형질변경 → ②각종 건축 관련 인허가를 통한 건축 행위 이후 각종 상품 구성을 통해 분양 또는 임대를 하게 됩니다. 이렇게 부동산 개발과 도시계획은 밀접한 관계가 있다고 보시면 됩니다.