투자가치 좋은 곳? 학군이 좋은 곳?

우선 비과세 요건을채우는 게핵심

(7월 2일 부딩 https://www.booding.co/ 연재했던 내용을 시차를 두고 올립니다.) 

사연

1. 가족 구성원: 37세 남편, 38세 아내, 8세 자녀(1자녀 맞벌이 가구) 

2. 현 거주지: 경기도 화성시 동탄 소재 아파트(전세 1억 8000만 원)

3. 순자본 / 대출: 2억 5000만 원(전세금 여분 1억 8000+현금 7000만 원) / 주택담보대출 및 분양대금 2억 6000만 원

4. 월수입: 1000~1200만 원 

5. 허용 가능한 월 원리금 상환액: 500만 원 

6. 현 주택 소유 여부: 1 주택 

7. 내 집 마련 선호 지역: 경기도 성남시 분당구

8. 내 집 마련 우선순위(①교통 ②상권 ③학군 ④투자 ⑤환경): ③, ⑤, ④, ②, ①

9. 기타: 

-하반기 경기도 화성시 동탄 내 분양받은 새 아파트(우남퍼스트 빌더 테라스)로 입주 예정됨

-새 아파트는 전매제한 없고 등기 후 매도 가능(단, 세법 계정으로 1년 미만 보유 시 양도세율 70% 내외)

-새 아파트의 분양가는 5억 2000만 원이었으나 현 시세 8~9억 내외로 형성(분양대금은 2억 6000만 원 갚고, 2억 6000만 원 남음)

-초등 저학년 아이 학업 문제 해결을 위해 경기도 성남시 분당구 학군지로 이사 고려

-분당구 아파트가 현재 저평가라는 생각이 강하여 높은 양도세를 물고서라도 현 주택 매도 후 이사하는 게 낫지 않나 생각

-현재 매수 검토한 아파트는 이매한신(25평, 11억 5000만 원) 임

-이사한다면 높은 양도세 물고서라도 지금 가는 게 나은지, 아니면 2년 거주 후 이사하는 게 나은지 조언이 필요함

답변: 안녕하세요. 미래를읽다 최진곤입니다. 우선 신규 분양받은 아파트에 입주하시게 되어서 진심으로 축하드립니다. 분양가보다 많이 올라서 더 좋으실 거 같습니다. 지금 고민하시는 부분이 자녀 학군 때문에 동탄 새 아파트보다는 분당 구축 아파트로 이사를 하면 어떨까? 하는 고민이 가장 클 거 같습니다. 

다만 지금 당장 이사를 가면 바뀐 세법으로 양도세를 최대 70% 낼 수도 있기 때문에 고민이 많으실 겁니다. 무엇보다 현행 1가구 1 주택은 2년 거주 시 9억까지 세금이 비과세입니다. 조만간 비과세 과세 구간이 9억에서 12억으로 늘어날 수 있습니다. 

따라서 지금 4억 정도 시세차익이라면 1년 미만 양도 시 70% 대략 2.8억에 세금을 내야 합니다. 하지만 2년을 거주하고 팔면 9억까지 전액 비과세 되기 때문에 세금을 한 푼도 안 낼 수 있습니다. 당연히 동탄 우남 퍼스티 빌더 테라스에 입주해서 2년 거주 후 매도 후 생각해보시는 게 좋을 거 같습니다. 

또한 동탄은 GTX-A가 완공되면 강남과의 접근성이 굉장히 좋아져서 집 값도 더 오를 여지가 있습니다. 최근 트렌드도 구축 아파트보다는 신축 아파트를 사람들이 더 선호하기 때문에 꼭 세금뿐만 아니더라도 분당 이메한신 보다 동탄 우남퍼스트 빌더 테라스가 더 오르는 속도가 빠를 수 있습니다. 

다만 비과세 요건을 갖춘 입주 후 2년이 지나면 그때는 분당으로 옮길지 아니면 다른 학군지로 옮길지는 그때 고민하셔도 늦지 않을 거 같습니다. 다행히 자녀가 아직 8세 초등학교 저학년이기 때문에 학군지 이사 계획은 아직 시간이 있을 거라고 생각됩니다. 

자녀가 고학년이 되는 동안 아직 시간이 있으니 범위를 더 넓혀서 갈아탈 집을 찾는 게 더 현명한 선택이 될 거라고 생각합니다. 감사합니다. 

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