빌라를 갖고 있을까요? 아파트를 살까요?

부동산 상담사례

(부딩 https://www.booding.co/ 에 2021년 7월 16일 올린 사연을 시차를 두고 올립니다. 빠른 정보를 보시고 싶으시면 부딩 https://www.booding.co/ 에서 보실 수 있습니다.)

1. 가족 구성원: 65세 남성, 65세 여성, 32세 남성(세 가족)  

2. 현 거주지: 서울시 양천구 목동 소재 빌라(시세 3억 5000만 원)

3. 순자본 / 대출: 현금 2억 원 / 주택담보대출 1억 5000만 원

4. 월수입: 500만 원 

5. 허용 가능한 월 원리금 상환액: 100만 원 

6. 현 주택 소유 여부: 유주택

7. 내 집 마련 선호 지역: 서울 또는 서울과 교통(철도)이 접근성이 좋은 곳

8. 내 집 마련 우선순위(①교통 ②상권 ③학군 ④투자 ⑤환경): 교통> 투자> 환경> 상권> 학군

9. 기타: 

-부모님이 현재 보유하고 있는 목동 소재 빌라를 매도해 미래 투자가치가 높은 것으로 예상되는 아파트로 갈아타야 할지 고민임

-최근 몇 년 아파트값이 급등했지만 상대적으로 빌라값은 오르지 않아 향후 단기적으로 빌라 가격이 오르지 않을까 하는 막연한 기대감은 있음

-다만 현재 부모님이 보유하고 있는 빌라가 전통시장과 상점 등에 인접해 있고 노후도 충족이 되지 않아 재개발은 요원한 상태임(서울 지하철 9호선 염창역과의 접근성은 매우 좋음)

-갈아타기 시 소득이 많지 않아 경기도 외각으로 나가야 할 것 같은데, 이 경우 서울과의 접근성을 포기하는 대신 향후 투자가치가 높거나 생활환경이 쾌적한 지역의 아파트 매수를 추천받고 싶음 

답변:  안녕하세요. 미래를읽다의 최진곤입니다. 

부모님과 같이 거주하시는군요. 목동은 5호선과 9호선이 있어서 교통이 편리하고 학군이 우수한 지역입니다. 다만 아파트보다는 빌라 가격이 많이 오르지도 않을뿐더러 매매가 쉽지 않은 게 사실입니다. 물론 목동 지역 중 재개발이 될 수 있는 지역도 있을 수 있지만 아직 아무런 계획이 나온 지역이 아니라면 지금 현시점에서 팔고 다른 곳에 아파트를 사는 걸 추천드립니다. 

다만 갖고 계신 금액으로는 서울 시내 나 홀로 아파트도 사기 힘든 상황입니다. 따라서 수도권에 집을 매수하시는 전략이 필요합니다. 목동에서 비교적 가까운 김포 한강 시도 시가 적당 할 거 같습니다. 물론 김포 지역도 최근에 많이 오른 경향이 있습니다. 하지만 아직까지도 잘 찾아보면 3~4억대에 아파트가 있습니다. 이런 지역을 대출을 받아서 사고 실 거주를 하면 좋을 거 같습니다. 하지만 상급지로 갈아타기 위해서는 1 주택 만으로 추후 상급지로 진입하기 힘듭니다. 따라서 2 주택 전략을 추천드립니다. 실 거주로 김포 한강신도시에 매입하고 추가로 지방에 아파트 분양권을 하나 더 사서 자산을 늘리는 계획입니다. 

지방에는 아직도 분양가 2~3억대에 아파트가 있습니다. 이런 아파트를 초기 프리미엄을 주더라도 매수하면 2,000만 원~3,000만 원으로 적은 돈으로 투자가 가능합니다. 중도금은 대출이 나오고 잔금은 향후 전세를 놓아서 맞출 수 있습니다. 그렇게 하면 실 투자금이 아주 적게 투자할 수 있습니다. 

만약 부모와 자녀가 세대분리가 가능하다면 지방에 분양권은 아드님 명의로 사면 부모님과 자녀 모두 각각 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 특히 지방의 신규 아파트는 2년 거주가 아닌 보유만 하더라도 비과세를 받을 수 있기 때문에 추후 두 아파트를 매각해서 얻은 차익을 합해서 더 좋은 지역의 아파트를 사는 전략을 추천드립니다. 

감사합니다.